Темпи зростання котеджних містечок в Україні знизилися в І кварталі на 43,6%

У базі порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com є 2281 котеджне містечко.

Автор: Віктор Коваленко,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"

У базі порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com станом на 01 квітня 2025 року є 2281 котеджне містечко, що на 1,3% більше у порівнянні з початком року, тобто протягом 1 кварталу на ринок вийшло 31 нове містечко проти 55 нових проектів в 1 кварталі 2024 року. Продовження війни в Україні та невизначеність на ринку заміської нерухомості відбилися на темпах падіння кількості нових проєктів.

Про це повідомив директор консалтингової компанії "РеалЕкспо" та керівник порталу www.zagorodna.com Віктор Коваленко.

Розташування котеджних містечок

Кількість котеджних містечок в Україні, січень-березень-2025
(за даними порталу www.zagorodna.com)

Область	Січень	Березень
Вінницька	57	57
Волинська	20	21
Дніпропетровська	59	59
Житомирська	11	11
Закарпатська	55	58
Запорізька	20	20
Івано-Франківська	117	124
Київ	104	105
Київська	1182	1191
Кіровоградська	11	11
Львівська	219	227
Миколаївська	9	9
Одеська	118	119
Полтавська	9	9
Рівненська	45	45
Сумська	15	15
Тернопільська	45	45
Харківська	52	52
Херсонська	3	3
Хмельницька	42	43
Черкаська	14	14
Чернігівська	6	6
Чернівецька	37	37
Разом	2250	2281

У 22 регіонах України та Києві є котеджні містечка. З аналітики виключено АР Крим, Донецьку та Луганську області.

•  першість за кількістю котеджних містечок в Україні у Київщини (1191 містечко, в 1 кварталі тут з'явилося 9 нових проєктів; зростання склало 0,76%);
•  друге місце у Львівської області (227 містечок, у 1 кварталі з'явилося 8 нових проєктів; зростання склало 3,6%);
•  третє місце в Івано-Франківської області (124 містечка; з початку року з'явилося 7 нових проєктів).

У 1 кварталі 2025 року географія нових проєктів змінилася.

•  За кількістю нових проектів першість у Київській області (9 містечок).
•  Друге місце у Львівській області (8 нових містечок).
•  Третє місце у Івано-Франківської області – 7 нових проєктів.

3 нових містечка з'явились у Закарпатській області.
По 1 новому містечку з'явилося у Волинській, Одеській, Хмельницькій областях та у Києві.

У січні-березні 2025 року в західній Україні з'явилося 20 нових містечок, а в Києві та області лише 10 проєктів. Це говорить про те, що забудовники у безпечних районах Західної України продовжують працювати та виводять нові проєкти на ринок, які мають попит. Київська область втратила роль лідера за темпами зростання котеджних селищ.

Якщо проаналізувати нові проєкти, то переважно це міні-містечка на 4-40 домоволодіннь з переважанням таунхаусів. Містечка будуються на ділянках від 8 соток до 3 га. Площа домоволодінь у котеджних містечках коливається від 40 до 180 кв. м. Домоволодіння у містечках мають ділянки від 1 до 12 соток.
Будуються нові містечка з газобетону, керамоблоків та цегли.

Можна відмітити появу декількох нових проєктів у Львіській області, які починають будуватися у нових населених пунктах: Новий Кропивник та Наварія.
Серед нових проєктів вирізняється нове елітне містечко у Поляниці на 53 таунхауси, КМ у Петропавлівській Борщагівці на 20 дуплексів та 48 таунхаусів, КМ у Зазим'ї на 123 котеджі, КМ у Наварії на 92 котеджі.

Типи нерухомості в котеджних містечках України у 2025-му

•  у 22 котеджних містечках проти 22 у січні основним типом нерухомості були вілли;
•  у 384 проєктах проти 377 у січні основним типом нерухомості були дуплекси (зростання 1,85%);
•  у 1195 проєктах проти 1180 на початку року основним типом нерухомості були таунхауси (зростання 1,27%);
•  у 971 проєкті проти 960 у січні основним типом нерухомості були котеджі (зростання 1,14%);
•  у 35 проєктах проти 34 у січні основним типом нерухомості були квадрекси (зростання 2,94%).

Таунхауси лідирують як тип нерухомості у котеджних містечках України.
За кількістю нових проєктів таунхауси випередили котеджі на 36,4%. Це і не дивно, тому що в умовах війни таунхауси мають більший попит, ніж котеджі, тому що вони дешевші для покупців і вимагають менше вкладень для забудовників.

Лідером з усіх типів нерухомості у котеджних містечках України є Київська область.

Земельні ділянки у котеджних містечках України
У Дніпропетровській, Київській, Львівській, Одеській, Полтавській, Рівненській та Харківській областях пропонують до продажу земельні ділянки під будівництво у котеджних містечках.
У 88 котеджних містечках пропонують до продажу земельні ділянки порівняно з 87 містечками у січні.

•  Лідером є Київська область (70 містечок із дільницями).
•  Друге місце у Харківської області (6 містечок).
•  Третє місце у Одещини (5 містечок).

Віктор Коваленко зазначив, що "клієнти не тільки цікавляться придбанням ділянок, але реально вкладають гроші в них, незважаючи на військові дії. Це непогана інвестиція в такий складний та небезпечний час. У будинок може "прилетіти", а з ділянкою нічого не станеться. Скінчиться війна, і можна будувати".

Ступінь готовності котеджних містечок
В базі нашого порталу у березні було:

•  1271 побудоване котеджне містечко (на 5 містечок більше, ніж у січні);
•  179 проєктів;
•  830 споруджуваних котеджних містечок (на 25 містечок більше, ніж у січні).
• 894 проданих містечка

За словами Віктора Коваленка, "нині 55,72% містечок в Україні збудовано та введено в експлуатацію; 36,38% селищ будується; 7,84% містечок перебувають у стадії проєкт".

Лідирує за рівнем готовності в Україні Київська область.

«Заморожені» котеджні містечка України
У 334 котеджних містечках України будівництво зупинено.

•  Першість за кількістю заморожених будівництв у Київській області (219 містечок).
•  На другому місці – Одеська область із 29 замороженими містечками.
•  На третьому місці – Харківська область із 16 замороженими селищами.

Тут наочно видно, як війна впливає на будівництво котеджних містечок. В Одеському та Харківському регіонах, що межують з лінією фронту, та часто обстрілюваних, збільшилася кількість заморожених будівництв.

Попит у котеджних містечках України
Зростання чи падіння попиту умовах війни залежить від регіону, розташування, віддаленості, готовності, типу нерухомості, популярності, віддаленості від місць бойових дій.

У західних регіонах України попит упав менше, а ось у Закарпатській, Львівській та Івано-Франківській областях він поновився. Є попит на дешеві готові таунхауси із ремонтом з боку переселенців.
У центральній Україні попит упав від 50 до 70%.
У східній та південній Україні попит упав на 80-100%. Це стосується особливо Херсонської, Миколаївської, Харківської, Запорізької областей.

Є великий відкладений попит. Покупці чекають на обвалення ринку та падіння цін. Також люди бояться інвестувати у будинки під час війни.

Під час війни клієнти шукають недороге житло за містом. Це переважно готові недорогі таунхауси в обласних чи районних центрах.
Таунхаусами з ремонтом цікавляться переселенці, оскільки вони доступніші за ціною.
Котеджі дорожчі за таунхауси на 20-50%, тому попит на них впав так сильно.

Впливає на вибір наявність комунікацій та інфраструктури.

За прогнозами Віктора Коваленка, "ситуація зміниться і попит зросте у квітні-травні. Це стосуватиметься як продажу, так і оренди. Навесні активізується ринок землі».

«На сьогодні є єдина причина, від якої залежить прогноз ринку нерухомості в Україні. Це події, що відбуваються у країні, пов'язані з війною. Все залежить від активності бойових дій, від затишшя чи перемир'я та довгоочікуваного закінчення війни», - вважає Віктор Коваленко.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com