За даними слідства, у 2008–2017 роках обвинувачений разом із батьком без належних рішень органів влади зайняв кілька суміжних ділянок у Дніпровському районі Києва. Їхня загальна площа перевищує 0,3 га.

Територію обгородили парканом, через що інші люди втратили вільний доступ до берега та води. У 2012 році на одній із ділянок звели будинок площею 103 кв. м.

Земля розташована в межах 100-метрової прибережної захисної смуги Дніпра. У цій зоні закон забороняє будівництво та встановлення огорож.

Колишньому депутату інкримінують самовільне зайняття земельних ділянок і незаконне будівництво на них. Обвинувальний акт уже скерували до суду. Матеріали щодо його батька розглядають в окремому провадженні.

Висновок

Тепер суд має встановити, чи було захоплення землі та будівництво біля Дніпра незаконним. У разі доведення вини обвинуваченому загрожує відповідальність за самовільне зайняття землі та забудову прибережної смуги.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За даними слідства, в Україні працює низка компаній, серед засновників яких є українські та російські суб’єкти господарювання. Бенефіціарним власником правоохоронці називають громадянина рф, щодо якого ще у 2023 році були запроваджені персональні санкції рішенням РНБО.

Одна з таких компаній керує фінансово-промисловою групою, до якої входять 17 готельних комплексів у різних регіонах України. Слідство вважає, що доходи від їхньої діяльності бізнесмен спрямовував на розвиток інших своїх компаній у росії.

Правоохоронці також заявляють, що частина цих компаній була пов’язана з матеріальним забезпеченням державних органів, підприємств ВПК та воєнізованих структур рф. За підрахунками слідства, у 2022–2024 роках бізнесмен сплатив до бюджету росії понад 362 млн рублів податків.

Йому інкримінують фінансування дій, вчинених з метою зміни меж території та державного кордону України. У межах розслідування в українських офісах компаній уже провели обшуки та вилучили техніку, документацію й інші матеріали.

Прокуратура звернулася до суду з клопотанням про арешт готельних комплексів, які попередньо оцінюють більш ніж у 100 млн грн, а також іншого рухомого і нерухомого майна. У разі арешту активи можуть передати в управління АРМА з перспективою подальшої конфіскації на користь держави.

Висновок

Суд має вирішити подальшу долю 17 готельних комплексів в Україні. Якщо клопотання прокуратури задовольнять, активи російського бізнесмена можуть перейти під контроль держави.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За версією слідства, у березні та квітні 2024 року посадовець залучив до робіт 12 підлеглих. Вони виконували будівельні завдання як у робочий, так і в позаробочий час.

Правоохоронці вважають, що працівники погоджувалися через службову залежність і побоювання можливого погіршення умов праці або звільнення.

Посадовцю інкримінують вербування людей з метою експлуатації з використанням службової залежності. Обвинувальний акт уже направили до суду.

Санкція статті передбачає від п’яти до дванадцяти років позбавлення волі.

Висновок

Тепер суд має встановити, чи справді посадовець використовував підлеглих як безоплатну робочу силу для приватного будівництва.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Після деокупації жителі разом із волонтерами самостійно перекрили дах одного з гуртожитків. Пізніше селищна рада замовила обстеження будівлі. Рівень пошкоджень гуртожитку №12 оцінили приблизно у 52–54%, однак аварійним його не визнали.

У жовтні 2022 року виконком уклав прямий договір із місцевим підприємцем на ремонт покрівлі за 179,7 тис. грн. Мешканці залишилися незадоволені результатом, оскільки загальний стан будівлі не змінився і вона, за їхніми словами, залишилася непридатною для проживання.

У 2023 році частина жителів отримала компенсації за програмою «єВідновлення» та відремонтувала свої кімнати. Проте капітального ремонту всього будинку не провели. Тепер ці родини вже не можуть повторно претендувати на компенсацію, а місцева влада посилається на те, що бюджетні кошти на дах уже витрачали.

Через це виникла юридична колізія: окремі приміщення відремонтовані, але будівля загалом залишається у поганому стані. Водночас офіційного статусу аварійної вона не має.

Мешканці неодноразово зверталися до селищної ради. Їм пропонували створити ОСББ, однак жителі побоюються, що після цього відповідальність за подальшу відбудову перекладуть на співвласників.

У місцевій владі пояснюють, що частина проблем пов’язана з віком будівель, а внаслідок обстрілів найбільше постраждали дах і вікна. Саме тому спочатку йшлося лише про локальні ремонти, а не про повну реконструкцію.

Жителі з цим не погоджуються. Вони стверджують, що до 2022 року гуртожитки не мали критичних пошкоджень, а серйозні проблеми з’явилися саме після обстрілів.

Ситуація зрушила лише влітку 2026 року. У селищній раді заявили про намір замовити проєкт капітального відновлення вартістю близько 3 млн грн. Основне фінансування будівельних робіт планують передати Київській обласній військовій адміністрації.

Однак конкретні строки початку та завершення ремонту поки не названі. Гуртожиток №12, за словами мешканців, досі непридатний для життя. У будинку №10 залишилася лише частина родин, тоді як інші не наважуються повертатися.

Висновок

Через чотири роки після деокупації мешканці пошкоджених гуртожитків у Заліссі все ще не знають, коли зможуть повернутися до нормального життя. Проєкт відновлення лише готують, а питання фінансування та відповідальності за ремонт остаточно не вирішене.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Раніше Zagorodna.com вже повідомляла, що будівництво на Хрещатику, 23 продовжувалося попри претензії мешканців, приписи контролюючих органів та судові спори. Жителі сусідніх будинків заявляли про ризики для історичної забудови та вимагали зупинити роботи.

За матеріалами слідства, під арешт потрапили дві земельні ділянки, а також нежитлові приміщення і будівля, що належать ТОВ «ОЛІМП-ЛТД». Одна із земельних ділянок перебуває у приватній власності, інша належить територіальній громаді Києва.

Кримінальне провадження відкрито за статтями, що стосуються можливого пошкодження об'єктів культурної спадщини, невиконання судового рішення та самовільних дій. Саме в межах цього розслідування прокурори звернулися до суду з клопотанням про арешт майна.

Ухвала суду фактично блокує продовження будівництва. До завершення розслідування забудовник не може виконувати роботи на ділянці чи здійснювати будь-які операції з арештованою нерухомістю та землею.

Висновок

Арешт став новим етапом багаторічного конфлікту навколо забудови на Хрещатику. Подальша доля проєкту залежатиме від результатів кримінального провадження та майбутніх судових рішень.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За інформацією підприємства, забудовник не виконав технічні умови, видані ще у 2019 році. Попри це, будинок нібито під’єднали до систем водопостачання та каналізації без належного погодження.

ЖК «Центральний Premium» зводить ПП «Сфера 2012». За даними відкритих реєстрів, кінцевим бенефіціаром компанії є колишній депутат Ірпінської міської ради Олександр Пікулик.

За результатами обстеження представники водоканалу склали акт про самовільне приєднання та адміністративний протокол у сфері благоустрою. Матеріали також передали до Національної поліції для перевірки можливого кримінального правопорушення.

У комунальному підприємстві посилаються на статтю 188-1 Кримінального кодексу України, яка передбачає відповідальність за самовільне використання питної або гарячої води. У водоканалі також заявили про можливу причетність до порушення колишніх і чинних працівників підприємства.

До усунення порушень КП «Ірпіньводоканал» не планує укладати індивідуальні договори з власниками квартир і нежитлових приміщень у будинку на вулиці Соборній, 122/1(2). Укладання договорів стане можливим лише після того, як забудовник виконає технічні умови та офіційно оформить підключення.

Висновок

Ситуація може безпосередньо вплинути на мешканців ЖК, оскільки без виконання технічних вимог вони не зможуть оформити повноцінні договори на водопостачання та водовідведення. Подальший розвиток справи залежатиме від дій забудовника та результатів перевірки поліції.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За інформацією поліції, організатором оборудки був 45-річний киянин, який залучив ще чотирьох спільників із Києва, Київської області та Івано-Франківська.

Під час розслідування правоохоронці встановили, що підозрювані підшуковували квартири, власники яких померли або тривалий час перебували за межами України. Для реалізації схеми вони підробляли паспорти, вклеюючи до них фотографії учасників групи, після чого зверталися до нотаріусів та незаконно переоформлювали право власності на нерухомість.

За даними слідства, спочатку учасники групи незаконно заволоділи квартирою в Івано-Франківську, власниця якої померла, не залишивши спадкоємців. У такому випадку житло мало перейти у власність територіальної громади.

Крім того, зловмисники заволоділи квартирою у Подільському районі Києва, власниця якої після початку повномасштабної війни виїхала за кордон. Також вони намагалися незаконно переоформити одну третину ще однієї квартири у столиці.

Загальна сума збитків, за оцінкою правоохоронців, перевищує 2,6 млн грн.

Учасникам організованої групи повідомили про підозру у шахрайстві в особливо великих розмірах, вчиненому організованою групою, а також у підробленні та використанні офіційних документів. Санкції статей передбачають до 12 років позбавлення волі з конфіскацією майна. Організатора схеми суд відправив під варту на час досудового розслідування.

Висновок

Правоохоронці продовжують розслідування, встановлюючи всі епізоди діяльності організованої групи та можливих потерпілих. Справа вкотре демонструє, що шахраї активно використовують підроблені документи для незаконного заволодіння нерухомістю, особливо коли власники померли або тривалий час не проживають в Україні.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Йдеться про земельну ділянку на вулиці Марка Черемшини у Дніпровському районі Києва площею 5,40 га. За оцінкою фахівців, її вартість перевищує 102 млн грн.

За даними прокуратури, фізична особа без належних правових підстав зареєструвала право власності на неіснуючий об'єкт нерухомості. Згодом цей об'єкт внесли до статутного капіталу кооперативу, після чого передали іншому обслуговуючому кооперативу за договором купівлі-продажу.

Надалі саме під цей об'єкт площею лише 20 кв. м була сформована земельна ділянка площею 5,4 га, що більш ніж у 2700 разів перевищує площу самої нерухомості. Фактично ж територію використовували для зберігання та паркування транспортних засобів.

У прокуратурі наголосили, що Київська міська рада не ухвалювала жодних рішень щодо передачі цієї земельної ділянки у власність чи користування зазначеним фізичним або юридичним особам.

Висновок

Рішення суду унеможливило вибуття з комунальної власності земельної ділянки вартістю понад 102 млн грн. Після скасування державної реєстрації права на землю та неіснуючий об'єкт вона залишається у власності територіальної громади Києва.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За словами активістів, роботи на ділянці продовжуються попри звернення мешканців, перевірки та відкриті кримінальні провадження. Вони стверджують, що під час підготовки території забудовник зрізав пагорби й яри, осушив болото та засипав частину річки Петель.

Також мешканці заявляють, що у новому детальному плані території більше не позначена притока річки Рославка. Саме на цій території, за їхніми словами, передбачається будівництво котеджного містечка.

Після звернення жителів ситуацію розглянула екологічна комісія Київської обласної ради. Комісія звернулася до правоохоронних органів із проханням перевірити викладені факти та відкрити кримінальне провадження.

Протести у Рославичах тривають щонайменше з 2023 року. Місцеві жителі вважають, що забудова може завдати непоправної шкоди річці, вільховому гаю та іншим природним об’єктам.

За твердженням активістів, землі, які раніше мали сільськогосподарське призначення, згодом передали під житлову забудову. Після початку робіт, за їхніми словами, місцеве озеро почало висихати.

Офіційна позиція забудовника щодо звинувачень на момент публікації відсутня. Остаточні обставини мають встановити правоохоронні та контролюючі органи.

Висновок

Конфлікт у Рославичах стосується не лише майбутнього котеджного містечка, а й можливого втручання у водні об’єкти та природний ландшафт. Мешканці вимагають зупинити роботи до завершення перевірок і встановлення їхньої законності.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Як встановило слідство, земельна ділянка на проспекті Свободи не передавалася ані у власність, ані в оренду. Попри це її огородили, обладнали контрольно-пропускним пунктом із охоронцем та використовували як закритий майданчик для паркування автомобілів. На території також розмістили гаражі.

Правоохоронці зазначають, що захоплена ділянка розташована в межах охоронних зон об'єктів енергетичної системи та зони санітарної охорони джерел питного водопостачання, де діють спеціальні обмеження щодо використання землі.

За висновком судової земельно-оціночної експертизи, ринкова вартість самовільно зайнятої ділянки становить 24,1 млн грн. Саме на таку суму, за даними слідства, територіальній громаді Києва завдано шкоди.

Директору товариства повідомили про підозру у самовільному зайнятті земельної ділянки. Досудове розслідування триває.

Висновок

Правоохоронці продовжують встановлювати всі обставини незаконного використання комунальної землі та перевіряють можливу причетність інших осіб до облаштування й експлуатації закритої парковки.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Під час обшуку на будівельному майданчику правоохоронці виявили 83 військовослужбовців, які виконували будівельні роботи. Слідство також зафіксувало використання військового вантажного транспорту для доставки будівельних матеріалів.

За версією слідства, військовослужбовців систематично відволікали від виконання службових обов'язків для робіт на приватному об'єкті командира.

Посадовця затримали та повідомили про підозру за ч. 5 ст. 426-1 Кримінального кодексу України. Санкція статті передбачає до 12 років позбавлення волі.

Висновок

Досудове розслідування триває. Правоохоронці встановлюють усі обставини справи та перевіряють можливу причетність інших осіб до організації незаконного використання військовослужбовців.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Дивіться відео:
Вартість котеджних містечок Обухівського району: огляд ринку-2026

Автор: Віктор Коваленко

За два роки середня ціна квадратного метра збільшилася на 21 249 грн, або на 35,8%. Однак це зростання не можна повністю трактувати як подорожчання однакових об’єктів. На середній показник суттєво вплинули продаж дешевших будинків, поява котеджів із ремонтом, розширення окремих проєктів та висока частка преміум-житла.

Курс долара за цей період підвищився з 41 до 45 грн/долар, або на 9,75%. Якщо відняти валютну складову від номінального зростання, скоригований приріст становить близько 26%. У доларовому еквіваленті середня ціна зросла приблизно на 23,7%.

Ключові факти

У липні 2026 року:

• середня вартість становила 80 664 грн/кв. м;
• мінімальна — 28 390 грн/кв. м;
• максимальна — 215 555 грн/кв. м;
• номінальне зростання за два роки — 35,8%;
• зростання після поправки на зміну курсу — близько 26%;
• найбільше середня ціна зросла у Великих Дмитровичах;
• єдине зниження середньої вартості зафіксоване у Плютах;
• найдорожчим типом нерухомості залишилися вілли;
• найнижча середня ціна була у таунхаусах;
• готові об’єкти дорожчали швидше за ті, що будуються.

Як рахували

Для аналізу порівняно середню вартість квадратного метра у котеджних містечках Обухівського району в липні 2024 та липні 2026 року.

Окремо проаналізовано:

• середню, мінімальну та максимальну вартість;
• динаміку за населеними пунктами;
• ціни за типами нерухомості;
• вартість залежно від стадії готовності;
• вплив зміни структури пропозиції;
• валютний чинник.

Оскільки порівнюються дві часові точки, аналіз показує загальний результат за два роки, але не відображає проміжних коливань упродовж цього періоду.

Середня вартість зросла майже на 36%

У липні 2024 року середня вартість житла в котеджних містечках Обухівського району становила 59 415 грн/кв. м. У липні 2026 року вона досягла 80 664 грн/кв. м.

Абсолютний приріст становив:

80 664 – 59 415 = 21 249 грн/кв. м.

Номінальне зростання за два роки становило 35,8%.

У середньорічному вимірі це відповідає приблизно 16,5% на рік, якщо умовно розподілити зміну рівномірно. Проте фактична динаміка могла бути нерівномірною, а основна частина підвищення могла припадати на окремі проєкти та періоди.

Як зміна курсу долара вплинула на ціни

У липні 2024 року курс становив близько 41 грн/долар, а в липні 2026 року — 45 грн/долар. За два роки долар подорожчав у гривні на 9,75%.

Частина зростання вартості нерухомості у гривнях пояснюється саме зміною валютного курсу. Вартість будівельних матеріалів, інженерного обладнання, оздоблення та частини робіт прямо або опосередковано залежить від долара та євро.

Якщо від номінального приросту у 35,8% відняти 9,75% валютної складової, отримаємо близько 26% скоригованого зростання у гривневому вимірі.

У доларовому еквіваленті:

• липень 2024 року — приблизно 1 449 доларів/кв. м;
• липень 2026 року — приблизно 1 793 долари/кв. м.

Таким чином, середня вартість у доларах збільшилася приблизно на 23,7%.

Отже, підвищення цін не можна пояснити лише девальвацією гривні. Навіть після врахування курсу ринок показав реальне зростання, хоча воно було помітно нижчим за номінальні 35,8%.

Мінімальна та максимальна вартість

Мінімальна ціна

Найдоступніша пропозиція у липні 2026 року становила 28 390 грн/кв. м у готових таунхаусах «Каденюк Хоумз» у Ходосівці.

Це на 52 274 грн/кв. м, або майже на 65%, нижче за середній показник по району.

Наявність таких пропозицій показує, що навіть у дорогому Обухівському районі зберігається відносно доступний сегмент. Переважно він представлений таунхаусами та дуплексами з меншою площею будинку і земельної ділянки.

Максимальна ціна

Найвища вартість становила 215 555 грн/кв. м у споруджуваному котеджному містечку Equides Villas у Лісниках.

Максимальна ціна:

• приблизно у 2,7 раза перевищує середню по району;
• у 7,6 раза перевищує мінімальну;
• демонструє суттєвий вплив преміум-проєктів на середні показники.

Такий широкий ціновий діапазон означає, що ринок котеджних містечок Обухівського району складається з кількох окремих сегментів: доступних таунхаусів, дуплексів і котеджів середнього класу, а також дорогих вілл та клубних резиденцій.

Динаміка вартості за типами нерухомості

Котеджі

Середня вартість котеджів зросла з 66 055 до 91 377 грн/кв. м.

Абсолютне збільшення становило 25 322 грн/кв. м, а темп зростання — 38,3%.

Це найвищий темп серед основних типів нерухомості. Після поправки на зміну курсу номінальний приріст перевищував валютну складову приблизно на 28,6 відсоткового пункту.

На середню ціну котеджів вплинули продаж доступніших будинків без ремонту та поява дорожчих готових об’єктів з оздобленням.

Таунхауси

Середня вартість таунхаусів збільшилася з 37 325 до 41 174 грн/кв. м.

Приріст становив 3 849 грн/кв. м, або 10,3%.

Цей показник майже відповідає зміні курсу долара. Отже, у валютному еквіваленті середня вартість таунхаусів практично не змінилася.

Таунхауси залишаються найдоступнішим форматом житла у котеджних містечках Обухівського району.

Дуплекси

Середня вартість дуплексів зросла з 33 252 до 43 614 грн/кв. м.

Приріст становив 10 362 грн/кв. м, або 31,2%.

Дуплекси дорожчали швидше за таунхауси, але повільніше за окремі котеджі. Вони залишаються компромісним варіантом між квартирою, таунхаусом та окремим будинком.

Вілли

Середня вартість вілл збільшилася зі 115 811 до 143 506 грн/кв. м.

Приріст становив 27 695 грн/кв. м, або 23,9%.

Вілли залишилися найдорожчим типом заміської нерухомості. У липні 2026 року квадратний метр у віллах коштував:

• у 1,6 раза дорожче, ніж у котеджах;
• у 3,3 раза дорожче, ніж у дуплексах;
• у 3,5 раза дорожче, ніж у таунхаусах.

Попри найвищу абсолютну ціну, темп зростання у цьому сегменті був нижчим, ніж у котеджів та дуплексів.

Динаміка вартості за стадією готовності

Споруджувані котеджні містечка

Середня вартість у споруджуваних котеджних містечках зросла з 63 618 до 86 587 грн/кв. м.

Приріст становив 22 969 грн/кв. м, або 36,1%.

Ціна у цьому сегменті залишалася вищою, ніж у готових містечках. Це пояснюється тим, що серед активних споруджуваних комплексів є нові дорогі та преміальні проєкти.

Показовий приклад — Equides Villas у Лісниках із максимальною вартістю 215 555 грн/кв. м.

Збудовані котеджні містечка

У готових містечках середня ціна збільшилася з 50 541 до 73 076 грн/кв. м.

Абсолютний приріст становив 22 535 грн/кв. м, а темп зростання — 44,6%.

Готове житло дорожчало швидше, ніж об’єкти, що будуються. На це вплинули:

• скорочення кількості доступних готових будинків;
• продаж котеджів без ремонту;
• поява готових будинків з оздобленням;
• бажання покупців уникати будівельних ризиків;
• можливість одразу заселитися.

Водночас середня ціна у споруджуваних містечках у липні 2026 року залишалася на 13 511 грн/кв. м, або на 18,5%, вищою, ніж у збудованих.

Прогноз

У найближчій перспективі середня вартість житла в котеджних містечках Обухівського району, найімовірніше, продовжить зростати у гривні.

Основними чинниками залишатимуться:

• курс долара;
• собівартість будівництва;
• дефіцит готових будинків;
• продаж дешевших пропозицій;
• поява котеджів із ремонтом;
• висока частка преміум-проєктів.

Водночас темпи зростання можуть бути нижчими, ніж у 2024–2026 роках. Частина різкого підвищення вже відбулася через зміну структури пропозиції.

Висновок

Із липня 2024 до липня 2026 року середня вартість житла в котеджних містечках Обухівського району зросла з 59 415 до 80 664 грн/кв. м, або на 35,8%.

Курс долара за цей самий період підвищився на 9,75%. Після врахування валютного чинника скориговане зростання становить близько 26%, а приріст у доларовому еквіваленті — приблизно 23,7%.

Найбільше середня ціна зросла у Великих Дмитровичах, Рославичах, Козині та Лісниках. Проте різке підвищення у цих локаціях пояснюється не лише реальним подорожчанням нерухомості.

У Великих Дмитровичах були продані котеджі без ремонту, а у пропозиції залишилися дорожчі будинки з оздобленням. У Рославичах великий проєкт додав 60 нових котеджів. У Козині з бази зникли дешевші збудовані об’єкти. У Лісниках середній показник формують переважно преміальні комплекси.

У Ходосівці значний вплив мала поява котеджів із ремонтом. У «Новому світі» середня вартість зросла з 34 400 до 108 050 грн/кв. м, а в «Обрій Фемілі Клаб» — на 34%.

Єдине статистичне падіння середньої вартості зафіксоване у Плютах — на 19,7%. Воно пов’язане переважно не зі здешевленням будинків, а з переходом багатьох збудованих проєктів у категорію проданих та їх зникненням з активної бази. У Тарасівці, навпаки, з’явився перший і поки єдиний проєкт на шість котеджів із середньою ціною 87 190 грн/кв. м. Через відсутність конкурентної пропозиції ця заявлена вартість сформувала показник усього села, хоча вона виглядає суттєво завищеною.

Найдоступніша пропозиція у районі становила 28 390 грн/кв. м, а найдорожча — 215 555 грн/кв. м. Різниця між ними сягнула 7,6 раза.

Найдорожчим типом нерухомості залишилися вілли, найдоступнішим — таунхауси. Найшвидше дорожчали котеджі, а найменше — таунхауси.

Готові містечка за два роки додали 44,6%, тоді як споруджувані — 36,1%. Це свідчить про підвищення цінності завершеного житла, особливо будинків із ремонтом та готовими комунікаціями.

Головна особливість ринку Обухівського району — значний вплив структури пропозиції на середню ціну. Продаж дешевших будинків, поява котеджів із ремонтом і висока частка преміум-житла можуть створювати різкі статистичні стрибки навіть без однакового подорожчання всіх об’єктів.

У наступних матеріалах Zagorodna.com ми детально розповімо:

• у яких населених пунктах Обухівського району розташовані найдорожчі та найдоступніші котеджні містечка;

• які ключові чинники зумовили зміну вартості заміської нерухомості за останні два роки.

Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, липень 2026 року.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com

За інформацією правоохоронців, наприкінці 2025 року НАЗК розпочало моніторинг способу життя посадовця в межах кримінального провадження, яке розслідує ДБР. Побоюючись можливого виявлення невідповідності між задекларованими доходами та фактичним рівнем життя, він вирішив вплинути на результати перевірки.

Слідство встановило, що у червні 2026 року через посередника була організована зустріч із керівником одного з підрозділів НАЗК. Під час розмови посадовець запропонував 30 тис. доларів США за позитивний висновок моніторингу та непередання матеріалів правоохоронним органам. Суму неправомірної вигоди він написав на серветці.

27 липня у Києві під час передачі грошей, захованих у картонному тубусі від пляшки алкогольного напою, його затримали.

Посадовцю повідомили про підозру за ч. 3 ст. 369 Кримінального кодексу України — надання неправомірної вигоди службовій особі, яка займає відповідальне становище. Наразі вирішується питання про обрання запобіжного заходу. Санкція статті передбачає до восьми років позбавлення волі з конфіскацією майна або без неї.

Висновок

Розслідування триває. Правоохоронці перевіряють усі обставини справи, а остаточну оцінку діям посадовця має надати суд.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За матеріалами слідства, ділянку реалізували за 8,76 млн грн, тоді як її мінімальна ринкова вартість могла становити 43,25 млн грн, а максимальна — 180,2 млн грн. На цій території планували будівництво нерухомості.

У межах кримінального провадження НАБУ провело обшуки у голови Козинської селищної ради Валерія Гартіка. Детективи вилучили три мобільні телефони, ноутбук і відеореєстратор. За даними слідства, перевіряється можлива причетність посадових осіб селищної ради та представників приватних компаній до продажу земельної ділянки.

Висновок

Досудове розслідування триває. Правоохоронці встановлюють усіх можливих учасників схеми та перевіряють обставини відчуження комунальної землі. Остаточну правову оцінку діям фігурантів має надати суд.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За інформацією Telegram-каналу «Викривач», представники забудовника 450 Group повідомляють, що арешт земельної ділянки нібито скасовано. Водночас офіційних документів, які б підтверджували це, станом на момент публікації не оприлюднено.

Місцеві жителі стверджують, що приписи, видані контролюючими органами за результатами попередніх перевірок, залишаються невиконаними. Крім того, цього тижня Департамент державного архітектурно-будівельного контролю Києва провів уже одинадцяту перевірку об'єкта, однак, за словами мешканців, будівельні роботи не припинилися.

Конфлікт навколо забудови триває з весни цього року. У квітні мешканці Святошинського району виходили на акцію протесту та перекривали дорогу, виступаючи проти будівництва багатоповерхівки серед приватної забудови. Вони вважають, що реалізація проєкту може порушувати вимоги містобудівного законодавства та створювати ризики для сусідніх будинків.

У червні 2026 року Київський апеляційний суд залишив без задоволення апеляційну скаргу забудовника, а арешт земельної ділянки, пов'язаної зі спірним будівництвом, залишив чинним. Водночас забудовник заявляє про інше рішення суду, однак підтверджуючих документів поки що не оприлюднив.

Висновок

Ситуація навколо забудови на Бучанській залишається неврегульованою. Поки забудовник заявляє про відсутність перешкод для будівництва, мешканці наполягають на необхідності виконання судових рішень і приписів контролюючих органів. Остаточну оцінку законності продовження робіт мають надати суд та уповноважені державні органи.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Про будівництво повідомили у Facebook-групі «Березняки та Русанівка». За словами жителів, представник квартири не надав протоколу зборів зі згодою співвласників та документів, які дозволяють проведення робіт.

Мешканці також побоюються, що для облаштування пандуса знищать частину зеленої зони, дві ялинки та кущі. Окремий вхід планують зробити безпосередньо у фасаді будинку.

Будинок належить до серії 1-КГ-480 та був зведений у 1965 році. Жителі стверджують, що його проєктом не передбачені нежитлові приміщення, а інженерні мережі можуть бути не розраховані на додаткове навантаження від комерційного обладнання.

Проти спорудження пандуса, тераси та окремої вхідної групи зібрали 107 підписів. Загалом у будинку налічується 162 квартири.

Подібні конфлікти раніше виникали і в інших районах Києва. На Оболонському проспекті мешканці виступали проти будівництва вхідної групи на прибудинковій території, а на вулиці Німанській на Печерську скаржилися на двоповерхову комерційну прибудову біля житлових будинків.

Висновок

Ситуація на Русанівці показує, що власник квартири не може одноосібно розпоряджатися фасадом, зеленою зоною та іншими частинами спільного майна будинку. До з’ясування наявності погоджень і дозвільних документів законність робіт залишається під питанням.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За словами голови ФДМУ Дмитра Наталухи, фонд працює над механізмом, який дасть змогу виставити на аукціон 100% Ocean Plaza замість державних 66%.

Після змін, ухвалених Кабінетом Міністрів, з'явилася можливість сформувати єдиний пул активів. До нього можуть увійти акції компанії, на балансі якої перебуває торговельно-розважальний центр, право вимоги за кредитом та земельна ділянка.

У ФДМУ зазначають, що потенційні покупці проявляють інтерес саме до всього комплексу. Водночас тривають пошуки юридичного механізму, який дозволить об'єднати державну та приватну частки в одному продажі.

За попередніми оцінками, стартова вартість 100% Ocean Plaza може становити близько 100 млн доларів. Провести аукціон планують не раніше грудня 2026 року, а надходження коштів до бюджету очікують уже на початку 2027 року.

Висновок

Якщо ФДМУ знайде юридичне рішення для продажу всього комплексу, Ocean Plaza може стати одним із найбільших приватизаційних об'єктів комерційної нерухомості в Україні за останні роки.

За спостереженнями порталу Zagorodna.com, попит на приватні будинки підтримує бажання покупців мати більше простору, власне подвір’я та автономні системи опалення й електроживлення. Проте висока ціна дедалі частіше відкладає реальну угоду.

Будинки подорожчали до $75–80 тис.

У 2025 році якісний котедж на завершальному етапі будівництва можна було придбати за 65–70 тис. доларів. Зараз аналогічні об’єкти коштують від 75–80 тис. доларів.

Подорожчання пов’язують зі зростанням вартості будматеріалів, енергоносіїв і логістики.

Найактивніше будинки шукають сім’ї з дітьми, представники IT-сфери та підприємці. Популярні об’єкти у межах Рівного та найближчих передмістях, зокрема у районах Тинного, Червоних Гір і масиву «На Щасливому».

Інтерес є, але угод менше

Запитів на перегляди залишається багато, однак кількість покупців, готових укласти угоду, скоротилася.

Людей приваблює можливість встановити генератор, сонячні панелі або твердопаливний котел. Водночас купівлю стримують нестача власних коштів і складніші умови кредитування.

Державні програми, зокрема сертифікати «єВідновлення», також використовують, але їхня частка у сегменті будинків залишається невеликою через обмежені бюджети.

Оренда залишається стабільною

На ринку оренди різких змін немає. Пропозиція достатня, оскільки багато власників, які перебувають за кордоном, здають будинки на тривалий строк.

Найчастіше приватне житло орендують великі родини, переселенці, сім’ї з тваринами та релоковані керівники компаній.

Порівняно з 2025 роком орендні ставки майже не змінилися або коливаються в межах кількох відсотків.

Висновок

Ринок будинків у Рівному залишається активним на рівні запитів, але покупці стали обережнішими. Ціни зросли через дорожче будівництво, тоді як оренда стабілізувалася завдяки достатній пропозиції.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Дивіться відео:
Котеджні містечка Обухівського району: огляд ринку

Автор: Віктор Коваленко

Середньорічний темп приросту становив близько 5,4%. Це свідчить про помірне розширення ринку без різкого будівельного сплеску.

Основний приріст забезпечили населені пункти, розташовані поблизу Києва та головних транспортних напрямків. Найактивніше зростала кількість містечок у Ходосівці, Іванковичах, Лісниках і Підгірцях.

Ключові факти

Станом на липень 2026 року:

• загальна кількість котеджних містечок — 200;
• приріст за два роки — 20 містечок;
• темп зростання — 11,1%;
• найбільше нових проєктів з’явилося у Ходосівці — шість;
• кількість містечок в Іванковичах збільшилася на п’ять;
• найдинамічніше зростав сегмент таунхаусів;
• кількість збудованих містечок збільшилася на 30;
• кількість містечок, що будуються, скоротилася на вісім;
• кількість проданих проєктів зросла на 28.

Як рахували

В аналізі порівнювалися показники бази порталу Zagorodna.com станом на липень 2024 року та липень 2026 року.

Досліджувалися:

• загальна кількість котеджних містечок;
• розподіл проєктів за населеними пунктами;
• представлені типи нерухомості;
• стадії готовності;
• кількість заморожених і проданих проєктів.

Котеджне містечко може пропонувати декілька типів нерухомості одночасно. Тому сума показників за типами нерухомості перевищує загальну кількість містечок.

Кількість котеджних містечок на Обухівщині зросла

У липні 2024 року в Обухівському районі налічувалося 180 котеджних містечок, а в липні 2026 року — вже 200. Абсолютний приріст становив 20 проєктів.
За два роки ринок зріс на 11,1%. Для району з уже сформованою великою пропозицією це помітний результат. Водночас динаміка не була рівномірною: у більшості населених пунктів кількість містечок не змінилася.

Фактично нова пропозиція концентрувалася в обмеженій кількості найбільш затребуваних локацій.

Ходосівка забезпечила найбільший приріст

Найбільше котеджних містечок у липні 2026 року було зосереджено у Козині — 37. Проте за два роки кількість проєктів у населеному пункті не змінилася.

Друге місце посіла Ходосівка, де кількість містечок збільшилася з 26 до 32. Приріст становив шість проєктів, або 23,1%. Це найбільше абсолютне зростання серед населених пунктів Обухівського району.

В Іванковичах кількість котеджних містечок зросла з 19 до 24 — на п’ять проєктів, або 26,3%.

У Лісниках за два роки додалося три містечка: їх кількість збільшилася з 12 до 15, або на 25%.

У Підгірцях пропозиція зросла з 11 до 14 містечок. Приріст становив три проєкти, або 27,3%.

Незначне зростання також зафіксоване:

• у Хотові — з восьми до дев’яти містечок;
• у Романкові — з 16 до 17;
• у Тарасівці з’явилося перше котеджне містечко.

Водночас у Барахтах, Великій Бугаївці, Застугні, Здорівці, Рославичах, Кременищі, Круглику, Великих Дмитровичах, Козині, Нових Безрадичах, Плютах та низці інших населених пунктів кількість проєктів залишилася без змін.
Таким чином, зростання ринку мало локальний характер. Забудовники переважно обирали території, які вже мають сформований попит, зручний виїзд до Києва та розвинену приміську інфраструктуру.

Таунхауси стали найдинамічнішим типом нерухомості

Котеджі залишаються основним типом нерухомості у котеджних містечках Обухівського району.
У липні 2024 року котеджі пропонували у 134 містечках, а в липні 2026 року — у 144. Приріст становив десять проєктів, або 7,5%.

Найвищий темп зростання продемонстрували таунхауси. Їх кількість збільшилася з 43 до 54 — на 11 проєктів, або на 25,6%.

Кількість містечок із віллами зросла з 14 до 17, або на 21,4%.

Дуплекси були представлені у 19 містечках у липні 2024 року та у 21 містечку в липні 2026 року. Приріст становив 10,5%.

Кількість проєктів із земельними ділянками не змінилася і залишилася на рівні десяти.

Динаміка свідчить, що забудовники поступово розширюють пропозицію компактніших і доступніших форматів. Таунхауси та дуплекси потребують меншої земельної ділянки на одну родину, дозволяють ефективніше використовувати територію та знижують кінцеву вартість придбання порівняно з окремим котеджем.

Проте котеджі й надалі домінують у районі, що пояснюється традиційною орієнтацією Обухівського напрямку на заміське житло середнього, бізнес- та преміум-сегментів.

Частка збудованих містечок суттєво збільшилася

Найпомітніші зміни за два роки відбулися у структурі готовності котеджних містечок Обухівського району.

Кількість збудованих містечок збільшилася зі 103 у липні 2024 року до 133 у липні 2026 року. Абсолютний приріст становив 30 об’єктів, або 29,1%.

Водночас кількість містечок на стадії будівництва скоротилася з 55 до 47, або на 14,5%.

Кількість проєктованих містечок зменшилася з 22 до 20, або на 9,1%.

Така динаміка не свідчить про зупинення будівництва чи згортання ринку. Вона передусім відображає перехід котеджних містечок між стадіями готовності.

Частина проєктів, які у липні 2024 року перебували на стадії проєктування, за два роки перейшла до стадії будівництва. Водночас частину споруджуваних містечок завершили, після чого вони перейшли до категорії збудованих.

Саме цим значною мірою пояснюється одночасне зростання кількості готових об’єктів і скорочення кількості містечок у категоріях «будується» та «проєкт».

Частка збудованих котеджних містечок у загальній кількості зросла з 57,2% у липні 2024 року до 66,5% у липні 2026 року.

Частка містечок, що будуються, зменшилася з 30,6% до 23,5%, а частка проєктованих — із 12,2% до 10%.

Отже, ринок котеджних містечок Обухівського району за два роки став більш зрілим: значна кількість раніше розпочатих проєктів просунулася до наступних етапів реалізації або була повністю завершена.

Заморожені та продані містечка не є окремими стадіями готовності

Статуси «заморожено» та «продано» потрібно розглядати окремо від стадій готовності.

Заморожене котеджне містечко може перебувати як на стадії проєкту, так і на стадії незавершеного будівництва. Тому заморожені об’єкти вже враховані у відповідних категоріях готовності.

Продане містечко також може бути як збудованим, так і таким, що ще перебуває на стадії будівництва. Статус «продано» означає завершення реалізації пропозиції забудовника, але не обов’язково повну будівельну готовність усього проєкту.

Кількість заморожених котеджних містечок Обухівського району збільшилася з 40 у липні 2024 року до 43 у липні 2026 року — на три об’єкти, або на 7,5%.

Кількість проданих містечок за цей період зросла із 76 до 104 — на 28 об’єктів, або на 36,8%.

Зростання кількості проданих містечок свідчить про поступове завершення продажів у значній частині проєктів. Однак цей показник не можна безпосередньо порівнювати з кількістю збудованих містечок, оскільки продані об’єкти можуть перебувати на різних стадіях готовності.

Чому ринок зростав нерівномірно

Близькість до Києва

Основний приріст припав на Ходосівку, Іванковичі, Лісники, Підгірці та Хотів. Ці населені пункти розташовані ближче до столиці та мають зручніші транспортні зв’язки.

Для покупців заміського житла можливість регулярно їздити до Києва залишається одним із головних чинників вибору.

Сформована репутація напрямку

Обухівський район традиційно має сильні позиції на ринку заміської нерухомості Київщини. Козин, Плюти, Романків, Лісники та Ходосівка вже тривалий час асоціюються з котеджною забудовою.

Тому нові проєкти частіше з’являються не у нових локаціях, а поруч із уже сформованими житловими зонами.

Попит на компактні формати

Високий приріст таунхаусів свідчить про зміну структури пропозиції. Покупці частіше шукають компроміс між квартирою та окремим будинком.

Таунхаус має власний вхід і невелику земельну ділянку, але зазвичай коштує дешевше за котедж. Для забудовників такий формат також є економічно вигіднішим через вищу щільність забудови.

Обережність забудовників

Скорочення кількості проєктованих і споруджуваних містечок показує, що девелопери не поспішають різко збільшувати нову пропозицію.

Основні причини можуть бути пов’язані з високою собівартістю будівництва, складнішим фінансуванням, обмеженим платоспроможним попитом і загальними ризиками воєнного періоду.

Перевага готового житла

Збільшення кількості збудованих і проданих містечок вказує на те, що ринок поступово зміщується до готових об’єктів.

Покупці намагаються уникати довготривалого очікування та ризиків незавершеного будівництва. Тому проєкти з готовими будинками, підключеними комунікаціями і сформованою територією мають кращі перспективи продажу.

Прогноз

У найближчі один-два роки частка збудованих котеджних містечок Обухівського району може продовжити зростати. Це відбуватиметься передусім за рахунок переходу споруджуваних проєктів до категорії готових.

Водночас кількість містечок на стадіях проєкту та будівництва залежатиме не лише від запуску нових об’єктів, а й від швидкості переходу чинних проєктів між стадіями реалізації.

Тому скорочення кількості проєктованих або споруджуваних містечок не обов’язково означатиме падіння девелоперської активності. Воно може бути результатом активного завершення будівництва та введення нових об’єктів у категорію збудованих.

Висновок

За період із липня 2024 року до липня 2026 року кількість котеджних містечок Обухівського району зросла зі 180 до 200, або на 11,1%.

Одночасно відбувалося просування проєктів між стадіями реалізації. Частина проєктованих містечок перейшла до будівництва, а частина споруджуваних була завершена і перейшла до категорії збудованих.

У результаті кількість готових котеджних містечок збільшилася зі 103 до 133, або на 29,1%. Їхня частка у загальній структурі ринку зросла з 57,2% до 66,5%.

Скорочення кількості містечок на стадіях проєкту та будівництва не слід трактувати як падіння ринку. Воно значною мірою пояснюється переходом об’єктів на наступні стадії готовності.

Таким чином, ринок котеджних містечок Обухівського району не лише збільшився кількісно, а й став більш зрілим: за два роки суттєво зросла кількість завершених об’єктів.

Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, липень 2026 року.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com

Загальна сума, яку мають отримати громади, перевищує 2,7 млн грн.

Торговий центр користувався землею без оренди

На околиці Мукачева два підприємства близько півтора року використовували ділянку площею 0,52 га під торговим центром без оформленого договору оренди.

Через це міський бюджет недоотримав 920 тис. грн. Після звернення прокуратури до суду підприємства сплатили всю суму.

Забудовник складів не сплатив внесок громаді

У селі Клячаново підприємство збудувало складські приміщення площею майже 1,4 тис. кв. м. Вартість комплексу перевищила 19,8 млн грн.

Водночас компанія не сплатила передбачений для цього проєкту внесок на розвиток інфраструктури. Суд зобов’язав забудовника перерахувати Івановецькій громаді понад 1,22 млн грн.

Виробнича база займала 1,67 га без документів

Ще одне підприємство використовувало у Мукачеві 1,67 га комунальної землі без правовстановлюючих документів та оренди.

Прокуратура через суд вимагає стягнути з компанії 642 тис. грн несплачених коштів.

Висновок

У трьох справах громади Мукачівщини можуть повернути понад 2,7 млн грн. Порушення стосувалися користування землею без оренди та несплати коштів після будівництва комерційних об’єктів.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За спостереженнями порталу Zagorodna.com, саме перший внесок залишається одним із головних бар’єрів для участі в «єОселі». Навіть родина зі стабільними доходами часто не може швидко зібрати необхідну суму без заощаджень, продажу іншого майна або допомоги родичів.

На квартиру потрібно понад сім річних зарплат

За розрахунками ЛУН, щоб накопичити на однокімнатну квартиру у Києві, потрібно близько 7,3 року повної середньої зарплати.

Цей розрахунок є умовним, адже передбачає, що людина не витрачає зароблені кошти. З урахуванням реальних щомісячних витрат строк накопичення може бути у кілька разів довшим.

Для родин, які орендують житло або оплачують приватний дитячий садок, можливість регулярно відкладати значну частину доходу ще менша.

Що відбувається з цінами у Києві

На вторинному ринку медіанна вартість однокімнатної квартири у столиці становить близько 69,1 тис. доларів, а двокімнатної — 105 тис. доларів.

На первинному ринку квадратний метр у Києві коштує у середньому близько 1 466 доларів.

Водночас у 2026 році ринок почав сповільнюватися. За даними ЛУН, ціни на однокімнатні квартири зими фактично перебувають на плато. Медіанна вартість двокімнатних квартир за останні пів року знизилася приблизно на 4,55%, а трикімнатних — на 3,75%.

Це свідчить, що після кількох років активного подорожчання ринок перейшов до більш стриманої динаміки.

Чому «єОселя» не вирішує проблему повністю

Державна програма знижує вартість кредитування, але покупцеві все одно потрібен значний стартовий капітал.

Окрім першого внеску, необхідно врахувати витрати на оцінку квартири, страхування, оформлення угоди та ремонт. Вибір готового житла, яке відповідає умовам програми, також залишається обмеженим.

Тому навіть за доступнішої ставки іпотека не стає реальною можливістю для всіх киян.

Висновок

У Києві накопичення лише першого внеску за найдоступнішу готову однокімнатну квартиру потребує майже 11 середніх місячних зарплат. Для повної купівлі квартири знадобилося б близько 7,3 року всього доходу без будь-яких витрат.

Водночас ціни на столичному ринку вже не зростають так швидко: однокімнатні квартири вийшли на плато, а дво- та трикімнатні дещо подешевшали. Проте головна проблема доступності житла залишається — доходи більшості киян усе ще не відповідають вартості нерухомості.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За спостереженнями порталу Zagorodna.com, головними чинниками ринку залишатимуться вартість будівництва, доступність фінансування, енергонезалежність житла та безпекова ситуація в регіонах.

Вторинний ринок

Ціни на вторинне житло можуть помірно зрости у гривні через інфляцію та подорожчання будівництва. У доларовому еквіваленті зміни можуть бути менш помітними через коливання курсу.

Частина власників і надалі відкладатиме продаж житла, очікуючи покращення безпекової ситуації.

Найбільший попит збережеться на будинки з автономним опаленням і резервним живленням. Перед зимою інтерес до такого житла у передмістях може посилитися.

Новобудови

На первинному ринку квадратний метр продовжить дорожчати через:

• зростання вартості матеріалів;
• дефіцит кваліфікованих працівників;
• облаштування укриттів;
• резервне живлення;
• будівництво паркінгів.

Найактивніший попит очікується у Києві, Львові та Ужгороді. Сезонне пожвавлення може припасти на серпень–жовтень.

Підтримувати продажі новобудов продовжать програми «єОселя» та «єВідновлення», а також житлові ваучери для внутрішньо переміщених осіб.

Оренда

Ринок довгострокової оренди залишатиметься активним. Наприкінці літа та восени можливе традиційне підвищення попиту і ставок.

Найбільше пожвавлення прогнозують у Києві, Львові, Одесі, Ужгороді та Івано-Франківську.

У прифронтових містах оренда залишатиметься дешевшою, хоча попит підтримуватимуть переселенці та військові.

Висновок

У другому півріччі 2026 року різкого подорожчання житла не очікується. Водночас собівартість будівництва зростатиме, тому новобудови поступово дорожчатимуть.

На вторинному ринку ціни залежатимуть від регіону та курсу валют, а найбільш затребуваними залишаться енергонезалежні будинки і житло у відносно безпечних містах.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Водночас площа землі значно перевищувала площу будівлі. За таких умов право оренди мало надаватися через аукціон.

Згодом будівлю кілька разів продавали іншим компаніям. Разом із нерухомістю новому власнику перейшло і право користування всією земельною ділянкою.

Прокуратура звернулася до суду з вимогою скасувати договір оренди та повернути землю громаді. Позов задовольнили повністю.

Висновок

Договір оренди 7,1 га землі визнали недійсним через передачу ділянки без обов’язкових торгів. Після набрання рішенням законної сили землю мають повернути Харківській громаді.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Прокуратура звернулася до суду з вимогою повернути ділянку вартістю понад 1,8 млн грн.

Підприємець просив зобов’язати міськраду продовжити строки оренди та будівництва, однак суд відмовив.

21 липня 2026 року Господарський суд Харківської області повністю задовольнив позов прокуратури.

Висновок

Ділянку, на якій за 18 років не збудували заплановані об’єкти, мають повернути Харківській громаді після набрання рішенням законної сили.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Покупців приваблюють нижчими цінами та обіцянками швидкого заселення. Після інвестування люди можуть зіткнутися з відсутністю належних документів, труднощами з оформленням квартир і підключенням комунікацій.

«Сихівська стіна»

ЖК на вулиці Антонича, 8 будують на комунальній землі, яка не була передана забудовнику у власність чи користування.

Справу про самовільне зайняття майже 1,7 га землі та незаконне будівництво розслідують із 2017 року. Львівська міськрада вимагає компенсацію за користування ділянкою та знесення багатоповерхівки.

На території вже звели два будинки, ще один будують. У комплексі продають 132 квартири. Судовий розгляд призупинено до завершення будівельно-технічної експертизи.

«Персенівка»

ЖК на вулиці Тернопільській, 42 почали будувати без оформленого права користування землею.

Інспекція зупиняла роботи, анулювала дозвіл і накладала штрафи. Попри це, будівництво поновлювали після судових рішень.

У 2022 році Верховний Суд дозволив не зносити будинок, оскільки міськрада не довела незаконність дозволу на будівництво. Квартири в комплексі й надалі продають під назвою Your Home.

Окремо суд розглядає кримінальну справу проти керівника «Ірокса» Ігоря Микичака. Йому інкримінують шахрайство та самовільне зайняття комунальної землі.

«Львівська брама»

На вулиці Шевченка, 418 замість запланованого п’ятиповерхового будинку забудовник звів десятиповерховий багатосекційний комплекс.

Містобудівних умов та оформлених документів на землю компанія не мала. Водночас забудовник отримав дозвіл на завершення будівництва.

Міська інспекція згодом скасувала документи, але суд визнав її дії незаконними через порушення процедури перевірки.

Мешканці комплексу досі намагаються оформити квартири та створити ОСББ. Міськрада вимагає відшкодувати понад 1,3 млн грн за незаконне користування землею.

Суди тривають роками

Навколо об’єктів «Ірокса» відкрито десятки судових проваджень. Частину справ зупиняють через експертизи, інші роками переходять між інстанціями.

Тривалі процеси дозволяють забудовнику продовжувати роботи та продаж квартир, поки остаточних рішень немає. Водночас ризики фактично переходять до покупців.

Висновок

Історія «Ірокса» показує, що нижча ціна квартири може приховувати багаторічні суди, проблеми із землею, документами та комунікаціями.

Перед купівлею житла необхідно перевіряти не лише дозвіл на будівництво, а й право забудовника користуватися землею, містобудівні умови, судові справи та можливість оформлення права власності.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Через чинну оренду держава не могла повноцінно розпоряджатися ділянкою.

Уманська окружна прокуратура звернулася до Господарського суду Черкаської області з вимогою припинити право оренди. Суд задовольнив позов повністю.

Висновок

Після припинення оренди держава зможе без обмежень розпоряджатися конфіскованою ділянкою площею 3,4 га.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Земля перебуває у користуванні Інституту електрозварювання ім. Євгена Патона НАН України. Частину ділянок інститут передав під забудову ТОВ «Інвест-Проект Будівництво».

Генеральна прокуратура вимагає скасувати договір із забудовником, містобудівні умови та реєстрацію прав на землю, а самі ділянки повернути державі. За даними прокуратури, під час оформлення забудови могли порушити земельне, містобудівне законодавство та вимоги щодо охорони культурної спадщини.

Суд заборонив будівельні роботи

Спочатку Господарський суд Києва відмовився блокувати забудову. Однак 7 липня 2026 року апеляційний суд заборонив проводити на ділянках підготовчі та будівельні роботи до завершення розгляду справи.

Водночас забудовнику не заборонили отримувати дозвільні документи.

Забудовник хоче висоту до 100 метрів

ТОВ «Інвест-Проект Будівництво» окремо оскаржує обмеження, встановлені містобудівними умовами. Компанія наполягає, що не повинна погоджувати проєкт з органами охорони культурної спадщини та може будувати об’єкти заввишки до 100 метрів.

Чинні обмеження передбачають висоту до 27 метрів.

На ділянках розташовані пам’ятки

На одній із ділянок розташований меморіальний будинок, у якому працював Євген Патон. Він має статус пам’ятки історії місцевого значення.

Поруч також знаходиться будинок, у якому жили Олександр Олесь та Олег Ольжич. Усі ділянки входять до центрального історичного ареалу Києва та зон регулювання забудови.

Наступне засідання у справі заплановане на 2 вересня 2026 року.

Висновок

Будівельні роботи на 6 га землі Інституту Патона тимчасово заборонені. Суд має вирішити, чи залишаться чинними договір із забудовником і містобудівні умови, які дозволяють житлову забудову території.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За спостереженнями порталу Zagorodna.com, приватні будинки дедалі частіше розглядають не лише як альтернативу квартирі, а й як спосіб отримати більше автономності, власну землю та додатковий простір для родини.

Ключові факти

• кількість активних оголошень зросла на 15%;
• кількість відгуків на одне оголошення — на 24%;
• медіанна ціна будинку становить 78 494 долари;
• найбільше подорожчання зафіксували у Херсоні та Тернополі;
• у більшості обласних центрів ціни знижувалися;
• найдорожчими залишаються Київ, Львів, Ужгород та Одеса.

Як рахували

Аналіз базується на даних оголошень про продаж приватних будинків на вторинному ринку у першому півріччі 2026 року.

Медіанна ціна показує середнє значення ринку без впливу найдорожчих і найдешевших об’єктів. Попит оцінювався за середньою кількістю відгуків на одне активне оголошення.

Чому попит на будинки зростає

Інтерес до приватних будинків у першому півріччі зростав швидше, ніж у сегменті квартир.

Одна з причин — потреба у більшій площі. Будинки частіше обирають родини з дітьми, покупці, які працюють дистанційно, а також ті, хто хоче мати власний двір, гараж або господарські приміщення.

Другий важливий чинник — автономність. У приватному будинку простіше встановити генератор, сонячні панелі, свердловину, твердопаливний котел або систему накопичення електроенергії.

Таким чином, покупці оцінюють не лише площу та розташування, а й здатність житла працювати під час тривалих відключень.

Загальна ціна не змінилася, але міста рухалися по-різному

Середня вартість будинків по Україні залишилася стабільною, проте у різних містах динаміка суттєво відрізнялася.

Найбільше медіанна ціна зросла у:

• Херсоні — на 26%;
• Тернополі — на 23%;
• Дніпрі — на 9%;
• Житомирі — на 9%;
• Чернівцях — на 5%.

Водночас у більшості обласних центрів продавці знижували ціни.

Найпомітніше здешевлення зафіксували у:

• Кропивницькому — на 12%;
• Чернігові — на 12%;
• Івано-Франківську — на 8%;
• Харкові — на 8%;
• Хмельницькому — на 7%.

Така різноспрямована динаміка свідчить, що єдиного загальноукраїнського тренду поки немає. У кожному місті ринок залежить від безпеки, рівня пропозиції, платоспроможності покупців і якості самих об’єктів.

Де будинки найдорожчі

Найдорожчими містами для купівлі будинку залишаються Київ, Львів, Ужгород та Одеса.

Проте навіть у межах одного міста ціни можуть відрізнятися у кілька разів.

У Києві найдорожчі будинки зосереджені у Печерському районі. Медіанна вартість там перевищує 1,3 млн доларів. Це більш ніж у вісім разів дорожче, ніж у Дніпровському районі.

Такий показник значною мірою формують елітні будинки, особняки та нерухомість на дорогих земельних ділянках у центральній частині столиці.

Ціни у Львові, Одесі та Дніпрі

У Львові найдорожчим залишається Галицький район. Медіанна ціна будинку становить 289 582 долари.

В Одесі лідирує Приморський район із показником 284 520 доларів.

У Дніпрі найдорожчі будинки продають у Соборному районі. Медіанна вартість становить 136 086 доларів.

У цих містах на ціну найбільше впливають близькість до центру, розмір земельної ділянки, стан будинку та доступ до міської інфраструктури.

Харків: безпека змінила мапу попиту

Один із найбільших цінових розривів між районами спостерігається у Харкові.

У Шевченківському районі медіанна ціна будинку сягає 229 605 доларів, тоді як в Основ’янському вона становить 34 931 долар.

Водночас частина районів, які раніше вважалися престижними для приватної забудови, втратила попит через близькість до кордону та регулярні обстріли.

Найбільше це стосується північної та північно-східної частин Харкова. Через вищі безпекові ризики покупці стали обережнішими, а власники змушені коригувати ціни.

Харківський ринок показує, що традиційна престижність району вже не гарантує високого попиту. Безпека стала одним із головних критеріїв вибору.

Що відбувається з пропозицією

Зростання кількості оголошень на 15% означає, що власники активніше виходять на ринок.

Частина продавців може намагатися реалізувати будинки, які потребують значних витрат на утримання або ремонт. Інші змінюють місце проживання чи продають заміську нерухомість через фінансові причини.

Водночас не кожен об’єкт відповідає новим вимогам покупців. Найкраще продаються будинки з ремонтом, підключеними комунікаціями, автономним опаленням і зручним доїздом.

Будинки без документів, із великими витратами на реконструкцію або слабкою інфраструктурою можуть залишатися в експозиції довше, навіть якщо загальний попит зростає.

Чому ціни не зростають разом із попитом

Зростання кількості відгуків ще не означає автоматичного зростання угод і цін.

Покупці активно порівнюють пропозиції, торгуються та відкладають рішення через невизначеність. Крім того, на ринку залишається значна кількість об’єктів із завищеною стартовою ціною.

Саме тому попит зріс на 24%, але загальна медіанна вартість не змінилася.

Ринок став активнішим, однак покупці поки не готові масово погоджуватися на підвищення цін.

Прогноз на друге півріччя 2026 року

У другому півріччі інтерес до приватних будинків, ймовірно, залишатиметься високим.

Найбільший попит матимуть:

• будинки поблизу великих міст;
• об’єкти з автономним опаленням та електроживленням;
• будинки з готовим ремонтом;
• нерухомість у відносно безпечних регіонах;
• об’єкти з невеликими витратами на утримання.

Загального різкого подорожчання очікувати не варто. Ціни, найімовірніше, продовжать змінюватися нерівномірно залежно від регіону та безпекової ситуації.

У містах із великим вибором будинків покупці й надалі матимуть можливість торгуватися. У найбільш затребуваних локаціях якісні об’єкти можуть поступово дорожчати.

Висновок

Ринок приватних будинків у першому півріччі 2026 року став активнішим: пропозиція зросла на 15%, а попит — на 24%.

Водночас середня ціна залишилася стабільною, оскільки зростання інтересу стримують обережність покупців, велика різниця між регіонами та безпекові ризики.

Головними перевагами будинку для покупців стали простір, автономність і власна земельна ділянка. Проте вирішальними для угоди залишаються місце розташування, стан об’єкта, комунікації та реалістична ціна.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Після відчуження землю кілька разів перепродавали та поділили на дві ділянки. Одна з них залишалася у приватній власності.

Прокуратура звернулася до суду з вимогою витребувати землю з незаконного володіння. Суди всіх інстанцій підтримали позов.

Висновок

Ділянку вартістю майже 7 млн грн повернули державі після багаторічного судового спору.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Схема працює просто: підконтрольна фірма виготовляє документи з новою площею, а нотаріус реєструє зміни без дозволів на будівництво та введення об’єкта в експлуатацію.

З 55 до 1210 кв. м

Один із таких випадків стосується будівлі на вулиці Якова Гніздовського, 1. Компанії належало приміщення площею лише 54,8 кв. м, однак у реєстрі його площу збільшили до 1210 кв. м.

Земля під будівлею не перебувала у власності чи оренді компанії, а дозвільних документів на розширення не було.

За даними слідства, технічний паспорт виготовило ТОВ «Ніко Груп Консалтинг». Власник компанії повідомив поліції, що лише погодився оформити фірму на своє ім’я та не знав про її реальну діяльність.

За виготовлення такого техпаспорта могли брати близько 13,5 тис. доларів.

Квартиру збільшили утричі

В іншому випадку площу квартири збільшили з 63,7 до 210 кв. м. До житла фактично приєднали горище, яке мало належати всім співвласникам будинку.

Жодних дозволів на реконструкцію власник не мав.

Слідство перевіряє нотаріусів

Правоохоронці встановили щонайменше чотирьох київських нотаріусів, які могли реєструвати нерухомість за документами з недостовірними даними.

У матеріалах кількох справ згадується приватна нотаріуска Альона Петріцька. Підозру їй наразі не оголошували.

Раніше Міністерство юстиції вже скасовувало окремі реєстраційні дії цієї нотаріуски. Її ім’я також згадувалося у справах щодо нерухомості, пов’язаної з оточенням Віктора Януковича.

Висновок

Схема дозволяє без будівельних дозволів збільшувати площу квартир і комерційних об’єктів, а також оформлювати на приватних власників спільне чи комунальне майно. Ключову роль у ній відіграють підроблені техпаспорти та реєстрація змін у державному реєстрі.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.