Право приватної власності вже скасували

Раніше прокуратура встановила, що приміщення незаконно вибуло з комунальної власності.

Через суд було скасовано право приватної власності та визнано недійсним договір купівлі-продажу.

Це рішення підтвердив Київський апеляційний суд у квітні 2026 року.

Приміщення продовжили здавати в оренду

Попри скасування права власності, підприємиця продовжувала розпоряджатися приміщенням як власним.

За даними прокуратури, його здавали в оренду під поштове відділення.

При цьому на момент укладення договору оренди власниці вже було відомо, що її право на нерухомість скасоване судом.

Прокуратура вимагає понад 6,7 млн грн

Прокуратура звернулася до Господарського суду Києва з вимогою стягнути 4,67 млн грн безпідставно отриманих доходів.

Ще понад 2 млн грн становлять 3% річних та інфляційні втрати.

Загальна сума вимог перевищує 6,7 млн грн.

Висновок

Ключове у цій справі — приміщення продовжували використовувати для отримання орендного доходу вже після того, як приватне право власності на нього було скасоване судом.

Тепер прокуратура вимагає повернути ці доходи до бюджету Києва.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

П’ять учасників підняли ціну на 224,6 млн грн

В аукціоні взяли участь п’ять претендентів.

У результаті конкуренції фінальна ціна збільшилася на 224,6 млн грн порівняно зі стартовою.

Аукціон відбувся 11 листопада 2026 року.

Інститут має понад 46 тис. кв. м нерухомості

Підприємство розташоване на вул. Академіка Кримського, 27 у Києві.

До його активів належать понад 46 тис. кв. м нерухомості, розміщеної на території площею 6,36 га.

Майновий комплекс включає адміністративні та виробничі корпуси, ливарню, інструментальний цех, склади, котельню та інші споруди.

Продавали акції, а не будівлі та землю окремо

Предметом приватизації був державний пакет у розмірі 94,4431% статутного капіталу товариства.

Тобто будівлі та земельна територія не продавалися як окремі лоти — покупець отримує контрольний пакет акцій підприємства.

Покупець має сплатити кошти протягом 20 робочих днів

Переможець аукціону повинен сплатити запропоновані 333,7 млн грн протягом 20 робочих днів після формування протоколу.

Право власності на акції перейде після укладення договору купівлі-продажу та зарахування пакета на рахунок покупця у депозитарній установі.

Висновок

Приватизація київського інституту показала значний інтерес інвесторів до великих промислових активів столиці.

При стартовій ціні 109,1 млн грн пакет акцій підприємства з понад 46 тис. кв. м нерухомості та територією 6,36 га отримав фінальну пропозицію 333,7 млн грн — більш ніж утричі вище старту.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Підшуковували людей без близьких родичів

За даними слідства, учасники групи шукали самотніх людей, які не мали близьких родичів чи спадкоємців.

Вони входили до них у довіру, під виглядом допомоги підселялися до квартир, після чого забирали документи на нерухомість і телефони.

Квартири переоформлювали через довіреності та заповіти

Правоохоронці вважають, що до схеми була залучена приватна нотаріус та її помічниця.

За версією слідства, від імені власників оформлювали довіреності або заповіти на користь учасників групи.

Так квартири переходили під їхній контроль.

Власників вивозили за межі Полтави

Після втрати житла потерпілих, за даними прокуратури, примусово вивозили за межі міста.

Їх утримували у занедбаній будівлі з ґратами на вікнах під постійним контролем.

Правоохоронці стверджують, що частина потерпілих залишалася там до смерті.

Шістьох підозрюваних взяли під варту

Шістьом учасникам групи повідомили про підозру.

Їм інкримінують шахрайство, викрадення документів та незаконне позбавлення волі.

Суд узяв усіх підозрюваних під варту. Для нотаріуса та її помічниці визначено альтернативу — заставу понад 5 млн грн для кожної.

Висновок

За версією слідства, схема була побудована не лише на шахрайському переоформленні квартир, а й на фізичному усуненні власників від їхнього житла.

Наразі встановлено п’ять квартир загальною вартістю понад 5 млн грн, якими, за даними правоохоронців, заволоділи учасники групи.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Ціни знизилися в усіх районах

Найбільше подешевшали двокімнатні квартири у Святошинському районі — на 23%.

У Дніпровському районі падіння становило 18%.

Найдорожчим районом столиці залишається Печерський, де медіанна вартість однокімнатної квартири становить близько $179 тис.

Найдоступніший — Деснянський район із медіанною ціною близько $46 тис.

Закарпаття зрівнялося з Києвом

У жовтні медіанна вартість однокімнатної квартири на Закарпатті досягла $85 тис. — стільки ж, скільки в Києві.

У більшості західних областей ціни на вторинне житло продовжили зростати.

Найбільший приріст за місяць зафіксовано у Тернопільській області — 6%, Закарпатській та Львівській — по 5%.

Водночас найбільше падіння відбулося у Черкаській області — 13%, Рівненській — 8%, Чернігівській — 7%.

Попит також скорочується

У жовтні попит на вторинне житло знизився у більшості регіонів України.

Найбільше — у Тернопільській області на 25%, Вінницькій — на 22%, Хмельницькій і Кіровоградській — по 20%.

Зростання інтересу зафіксували лише у Дніпропетровській області — на 10% та Закарпатській — на 4%.

Пропозиція перевищує попит

На Київщині кількість пропозицій перевищує попит у 2,3 раза.

У Києві цей показник становить 2,2 раза, в Одеській області — 1,7 раза, в Івано-Франківській — 1,1 раза.

Висновок

Вторинний ринок Києва у жовтні показав одночасне зниження цін, попиту та кількості пропозицій.

Найпомітніше подешевшали двокімнатні квартири у Святошинському та Дніпровському районах, тоді як західні області продовжують демонструвати зростання цін.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Київ і Львів — найдорожчі серед міст

Найдорожчі приватні будинки на вторинному ринку продають у Києві — близько $230 тис.

У Львові медіанна ціна становить $210 тис., в Ужгороді — $175 тис., в Одесі — $165 тис.

Чернівці — близько $142 тис., Івано-Франківськ і Тернопіль — по $139 тис.

Найдешевші серед великих міст — Чернігів, де будинок коштує близько $26,4 тис., Миколаїв — $38 тис. та Запоріжжя — $39 тис.

Київщина — найдорожча область

Серед областей перше місце посідає Київщина — близько $124 тис. за приватний будинок.

Далі йдуть Львівська область — $97 тис., Івано-Франківська — $95 тис., Вінницька — $83,3 тис., Закарпатська — $83 тис. та Волинська — $80 тис.

Найнижчі ціни зафіксовані на Чернігівщині — близько $11,8 тис.

У Миколаївській, Сумській та Кіровоградській областях будинки коштують приблизно $16–17,5 тис.

Де будинки подорожчали найбільше

Серед міст найпомітніше за рік ціни зросли у Тернополі — на 24%.

У Житомирі та Вінниці приріст становив близько 18%.

Водночас у Чернігові будинки подешевшали на 18%, у Сумах — на 11%, у Львові — на 5%, у Дніпрі — на 4%.

Серед областей найбільше зростання зафіксовано на Запоріжжі — 46%. На Вінниччині ціни зросли на 39%, на Тернопільщині — на 38%, на Волині та Буковині — на 37%.

Висновок

Ринок приватних будинків в Україні дедалі більше розшаровується.

Найдорожчими залишаються Київ, Львів та західні регіони, тоді як найнижчі ціни фіксують у північних і прифронтових областях.

Різниця між найдорожчими та найдешевшими регіонами вже вимірюється не відсотками, а десятками разів.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Занижувати вартість стане складніше

До цього на ринку залишалася можливість занижувати оціночну вартість об’єкта, щоб зменшувати податкові платежі.

Нові правила передбачають жорсткіший контроль за оцінювачами та звітами про оцінку.

Це має суттєво ускладнити використання заниженої вартості нерухомості в угодах.

Звіти про оцінку перевірятимуть через реєстр

Закон передбачає розвиток єдиної цифрової системи обліку оцінювачів і звітів про оцінку.

Для власника нерухомості це означає, що оцінка дедалі менше буде формальним документом і більше — частиною контрольованої процедури оформлення угоди.

Продаж і дарування не забороняють

Нові правила самі по собі не позбавляють власників права продавати, дарувати чи успадковувати нерухомість.

Однак під час оформлення операцій зростає значення коректної оцінки, документів та перевірки обмежень щодо власника.

Тому твердження про «масове блокування угод» є перебільшенням.

Борги можуть стати проблемою

Особливу увагу при оформленні угод приділятимуть інформації з державних реєстрів.

Якщо щодо власника існують виконавчі провадження, арешти чи інші обмеження, це може перешкодити переоформленню нерухомості.

Для продавця це означає, що перевіряти свій статус варто ще до звернення до нотаріуса.

Оцінка може подорожчати

Через посилення вимог до оцінювачів ринок очікує скорочення кількості фахівців і можливого зростання вартості їхніх послуг.

Найбільше це відчують ті, хто раніше міг оформити спадщину або іншу операцію без окремої платної оцінки.

Податки залишаються прив’язаними до вартості

Сам закон про оцінку не означає автоматичного запровадження нових податків на нерухомість.

Але якщо податок за конкретною операцією розраховується від вартості об’єкта, прозоріша та реалістичніша оцінка може збільшити фактичну суму платежу.

Саме тому нові правила найбільше вдарять по схемах, де нерухомість навмисно оцінювали дешевше за її реальну ринкову вартість.

Висновок

Новий закон не закриває українцям можливість продавати, дарувати чи успадковувати нерухомість.

Головна зміна — оцінка майна стає більш контрольованою, а можливостей штучно занижувати вартість для економії на податках має стати менше.

Для власників це означає одне: перед угодою варто заздалегідь перевіряти документи, можливі обмеження та вимоги до оцінки.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Нерухомість оформили через підроблене рішення

За даними прокуратури, приватне підприємство зареєструвало право власності на нежитлову будівлю площею майже 150 кв. м на підставі підробленого судового рішення.

При цьому належних правових підстав і рішень Київради щодо користування землею не було.

Човникову станцію перетворили на СТО

Згодом будівлю реконструювали під станцію технічного обслуговування.

Після цього підприємство, посилаючись на право власності на нерухомість, намагалося отримати комунальну земельну ділянку в оренду без проведення земельних торгів.

У наданні землі в оренду йому відмовили.

Прокуратура вимагає звільнити ділянку

Подільська окружна прокуратура звернулася до Господарського суду Києва з позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні землею громади.

Прокурори вимагають звільнити ділянку від об’єктів самочинного будівництва.

Суд уже відкрив провадження у справі, однак остаточного рішення щодо знесення споруд поки немає.

Висновок

Ключове у цій справі — спроба використати незаконно оформлену нерухомість як підставу для отримання комунальної землі без конкурсу.

Йдеться про ділянку вартістю понад 8 млн грн.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За даними порталу Zagorodna.com, річна динаміка змінила співвідношення цін усередині ринку. Житомир майже наздогнав Зарічани, а таунхауси за ціною квадратного метра зрівнялися з дуплексами. Водночас середня ціна в містечках, що будуються, залишилася вищою, ніж у збудованих. У готовому сегменті зафіксовано і найдоступнішу пропозицію області, і найдорожчу.

За єдиним обласним показником стоять різні локальні ринки. У Житомирі та Зарічанах середня ціна перевищує 43 тис. грн/м², тоді як у Новоселиці вона трохи вища за 20 тис. грн/м². Саме географія дає перший орієнтир для розуміння того, як сформувалася ціна заміського житла на Житомирщині.

Як оцінювали ринок

Zagorodna.com порівняла два зрізи власної бази котеджних містечок — за жовтень 2025-го та жовтень 2026 року. До загального підсумку увійшли збудовані містечка, ті, що будуються, і проєктовані. Заморожені об’єкти обліковуються окремо. Показники за типами житла наведено окремо за кожним форматом. Їхня сума перевищує кількість містечок в обох зрізах, тому частки за типами не розраховувалися.

Ціновий аналіз ґрунтується на цінах пропозиції за квадратний метр. Для Корчака цінового показника в таблиці немає, тому він представлений у географії містечок, а порівняння цін за населеними пунктами охоплює Житомир, Зарічани й Новоселицю.

Кількість містечок зросла на 18,2%

За рік у базі стало на два містечка більше. Кількість населених пунктів, де представлений цей сегмент, залишилася на рівні чотирьох. Отже, приріст відбувся всередині вже сформованих осередків забудови.

Житомир зберіг першість — сім містечок проти шести в жовтні 2025 року. Приріст становив 16,7%, а частка міста в обласному підсумку — 53,8%.
У Зарічанах кількість містечок збільшилася з трьох до чотирьох, або на 33,3%. Вищий відсоток пояснюється меншою базою порівняння: кожна з двох локацій додала по одному містечку й забезпечила половину обласного приросту.

У Корчаку та Новоселиці залишилося по одному містечку.

У районному розрізі, де Житомир виділено окремо, у Житомирському районі кількість зросла з чотирьох до п’яти, або на 25%, а в Коростенському районі залишилася на рівні одного об’єкта.

Разом Житомир і Зарічани зосередили 84,6% усіх містечок у базі проти 81,8% роком раніше. Для області з невеликою кількістю проєктів це суттєво. Поява навіть одного додаткового містечка в цій частині ринку помітно змінює обласну статистику, хоча в решті населених пунктів вибір житла може залишатися таким самим.

Таунхауси залишилися найпоширенішим форматом

Таунхауси представлені у шести містечках проти п’яти роком раніше. Їхня присутність зросла на 20%.

Дуплекси додали стільки ж в абсолютному вимірі — одне містечко, з трьох до чотирьох. Через меншу початкову кількість відносний приріст у цьому сегменті вищий і становить 33,3%.

Котеджі представлені у трьох містечках, квадрекси — в одному. Обидва показники за рік збереглися. Таким чином, розширення за типами зосередилося у двох форматах зблокованого житла.

Таунхауси залишаються найпоширенішими, а дуплекси посідають друге місце за представленістю.

Збудованих містечок більше половини

У жовтні 2026 року сім містечок мали статус «збудовано» проти шести роком раніше. Їхня кількість збільшилася на 16,7%, а частка залишилася близькою до торішньої — 53,8% проти 54,5%. Готовий сегмент розширився в абсолютних цифрах і зберіг приблизно ту саму вагу в загальній структурі.

Кількість споруджуваних містечок зросла з трьох до чотирьох, або на 33,3%. На них припадає 30,8% загального показника проти 27,3% роком раніше. На стадії проєктування залишилося два містечка. Їхня частка зменшилася з 18,2% до 15,4%, оскільки загальна кількість об’єктів зросла.

Кількість заморожених містечок збереглася на рівні двох. Отже, зміни за рік видно насамперед у категоріях збудованих і споруджуваних. Чотири містечка на стадії будівництва формують найближчий резерв готової пропозиції. Обсяг, який фактично з’явиться у продажу, залежатиме від строків завершення робіт і від того, скільки будинків на той час залишиться доступними.

Житомир майже наздогнав Зарічани за середньою ціною

Середня ціна по області зросла за рік на 9 475 грн/м², або на 34,9%. В усіх трьох населених пунктах, де є ціни за обидва періоди, показник підвищився. Водночас швидкість зростання й абсолютна надбавка за квадратний метр помітно відрізнялися.

У Зарічанах середня вартість піднялася з 35 905 до 44 562 грн/м² — на 8 657 грн, або на 24,1%. Це найвищий показник серед населених пунктів, для яких у дослідженні є ціни. У Житомирі квадратний метр додав 11 276 грн і подорожчав із 31 938 до 43 214 грн, або на 35,3%. Обласний центр показав найбільший абсолютний приріст.

Рік тому Зарічани випереджали Житомир на 3 967 грн/м², а в жовтні 2026 року — на 1 348 грн/м². Відрив скоротився майже втричі. Середні ціни у двох основних осередках пропозиції тепер розділяє близько 3%, хоча обидві локації залишаються дорожчими за середній показник по області.

У Новоселиці квадратний метр подорожчав із 14 960 до 20 658 грн. Це найбільше відносне зростання серед досліджених населених пунктів — 38,1%. У грошах приріст становив 5 698 грн/м², найменше з трьох локацій. Цінова дистанція до Житомира в абсолютних цифрах навіть збільшилася — з 16 978 до 22 556 грн/м². Новоселиця зберігає власний ціновий рівень, а її середній показник спирається на одне містечко.

Різниця між крайніми пропозиціями перевищила 37 тис. грн за квадратний метр

Найдоступніша пропозиція жовтня 2026 року — 16 667 грн/м² у готовому котеджному містечку «Княжий хутір». Воно розташоване в селі Новоселиця Коростенського району, за 72 км від Житомира.

Найвищу ціну, 54 237 грн/м², зафіксовано у збудованому містечку таунхаусів «Атмосфера new format» на вулиці Народицькій у Житомирі.

За рік верхня межа піднялася з 40 344 до 54 237 грн/м², а нижня — з 9 603 до 16 667 грн/м². Розрив між крайніми цінами збільшився з 30 741 до 37 570 грн/м². У жовтні 2026 року найдорожчий квадратний метр коштував приблизно у 3,25 раза більше за найдешевший.

Обидва об’єкти збудовані, але перебувають на протилежних полюсах ринку. В одному випадку йдеться про окремі котеджі у віддаленому від обласного центру селі, в іншому — про таунхауси в самому Житомирі. Цей діапазон показує, наскільки сильно можуть різнитися ціни в межах однієї стадії готовності.

Таунхауси за ціною зрівнялися з дуплексами

У жовтні 2025 року дуплекси в середньому коштували 37 834 грн/м², а таунхауси — 33 880 грн/м². Перші випереджали другі на 3 954 грн/м². За рік таунхауси додали 10 927 грн/м², або 32,3%, і досягли 44 807 грн/м². Дуплекси подорожчали на 6 942 грн/м², або 18,3%, до 44 776 грн/м². Різниця між середніми скоротилася до 31 грн/м².

Це зближення змінює саме цінове порівняння форматів. За майже однакової вартості квадратного метра підсумковий бюджет сильніше залежить від площі будинку, розміру ділянки, комплектації та обсягу робіт до заселення. Дорожчим у підсумку може виявитися будь-який із двох форматів залежно від характеристик конкретної пропозиції.

Середня ціна квадрексів зросла з 28 400 до 33 600 грн/м² — на 5 200 грн, або 18,3%. Середня ціна котеджів піднялася з 14 960 до 20 658 грн/м² — на 5 698 грн, або 38,1%. Котеджі показали найвищий відсотковий приріст, але залишилися найдоступнішим форматом у цьому ціновому зрізі. На їхній середній показник суттєво впливає «Княжий хутір» у Новоселиці. Тому така позиція котеджів у ціновому рейтингу відображає склад пропозиції в області та її географію.

Середня ціна готового житла зростала швидше

У збудованих містечках середня ціна зросла з 21 501 до 31 222 грн/м² — на 9 721 грн, або на 45,2%. У містечках, що будуються, вона підвищилася з 35 129 до 42 549 грн/м² — на 7 420 грн, або на 21,1%. У результаті розрив скоротився з 13 628 до 11 327 грн/м². Навіть після такого зближення квадратний метр у споруджуваних містечках у середньому коштував на 36,3% більше.

До середньої ціни готового сегмента входять пропозиції з різних локацій і різних форматів. Доступні котеджі в Новоселиці знижують цей показник, хоча у цій самій категорії є найдорожча пропозиція Житомира. У невеликій вибірці поява чи вибуття одного дорогого або доступного проєкту здатні помітно змінити середню ціну всієї групи.

За переходу містечка зі стадії будівництва до готових змінюється склад одразу обох цінових груп. Через це різницю між їхніми середніми варто читати як співвідношення цін на різні набори об’єктів. Щоб оцінити, скільки до ціни додає готовність, потрібно порівнювати будинки зі схожими характеристиками в одній локації або простежити зміну ціни в тому самому проєкті.

Як війна та економічні чинники впливають на ринок

Війна позначається на ринку з двох боків. Для забудовника перебої з електропостачанням, дорожча логістика та нестача кваліфікованих працівників можуть збільшити витрати й розтягнути строки робіт. Для покупця ризик затримки означає довший період між оплатою і заселенням. Тому за близької ціни більше значення мають фактична готовність будинку, підключені комунікації та можливість користуватися житлом узимку.

Для заміського житла перебої з електрикою додають ваги тому, як працюватиме будинок після заселення. Резервне живлення, можливість підтримувати опалення й водопостачання під час відключень та витрати на облаштування цих систем впливають на повний бюджет. У будинку на ранній стадії покупцеві доводиться оцінювати майбутні витрати, у готовому — їх можна зіставити з уже встановленим обладнанням.

У Житомирі та Зарічанах вищу вартість квадратного метра покупець може зіставляти зі зручністю щоденних поїздок і доступом до роботи, шкіл та послуг. У Новоселиці нижча ціна входу залишає більше коштів у бюджеті придбання, однак для постійного проживання на перший план можуть вийти витрати часу й грошей на дорогу. Переміщення родин через війну здатне створювати додаткову потребу в житлі, проте для купівлі будинку важливі стабільний дохід і можливість профінансувати всю покупку.

Подорожчання матеріалів, робіт і підведення мереж може підвищувати стартові ціни нових черг. Платоспроможність родин водночас визначає, за якою ціною ці пропозиції знайдуть покупця. За обмеженого попиту забудовник може відкласти початок наступної черги або запропонувати розтермінування. Зміну середньої ціни пропозиції, ціни укладених угод і активність покупців у такій ситуації слід оцінювати окремо.

Висновки

Ринок котеджних містечок Житомирщини за рік розширився в межах уже сформованої географії. Житомир і Зарічани забезпечили весь приріст та утримують близько 85% містечок. У цих двох локаціях ціни зблизилися, тоді як Новоселиця зберегла суттєвий ціновий відрив від обласного центру.

Зростання середньої ціни до 36 588 грн/м² супроводжувалося змінами всередині окремих сегментів. Таунхауси наздогнали дуплекси, готові містечка подорожчали швидше за споруджувані, а крайні ціни розійшлися більш ніж на 37 тис. грн за квадратний метр. Для оцінки конкретного об’єкта визначальними залишаються локація, формат, фактична готовність будинку й комунікацій та документи про введення в експлуатацію.

Прогноз

За оцінкою Zagorodna.com, базовий сценарій на наступні 12 місяців — поступове поповнення пропозиції в Житомирі та Зарічанах. Тут уже зосереджена більшість містечок, а обидві локації показали приріст. Таунхауси мають передумови зберегти першість за представленістю, тоді як дуплекси можуть поступово розширювати свою присутність.

Якщо частина з чотирьох споруджуваних містечок завершить роботи в заявлені строки, у покупців побільшає варіантів готового житла за умови, що в цих проєктах залишаться будинки у продажу. За затримок із фінансуванням робіт або погіршення безпекової ситуації цей перехід може відбутися повільніше.

За появи нових дорожчих черг або вибуття доступних об’єктів середня ціна може підвищитися. Якщо ж на ринку побільшає пропозицій у нижчому ціновому сегменті або забудовники активніше застосовуватимуть знижки через обмежений попит, її зростання може сповільнитися. Два річні зрізи дають підстави для такого сценарного прогнозу. Точнішу оцінку можна буде дати після появи цін на нові черги та оновлення даних про готовність і залишки у продажу.

Про автора

Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.

Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, жовтень 2026 року.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com

Лякали «конфіскацією ТЦК»

За даними слідства, чоловіка переконали, що він нібито перебуває в розшуку і після можливої мобілізації ТЦК може конфіскувати його майно.

Потерпілому запропонували тимчасово переоформити нерухомість на інших людей, запевнивши, що згодом усе повернуть.

Спочатку продав будинок і землю

Чоловік уклав договір купівлі-продажу земельної ділянки та приватного будинку.

Отримані від покупця гроші він, за версією слідства, одразу передав одному з обвинувачених.

Потім подарував квартиру

Через певний час чоловіка переконали подарувати квартиру у Києві сторонній жінці.

У результаті він фактично втратив усе своє нерухоме майно.

Вартість майна — понад 9,8 млн грн

За експертною оцінкою, загальна вартість квартири, будинку та земельної ділянки перевищує 9,8 млн грн.

Наразі на всі об’єкти нерухомості накладено арешт.

Висновок

Ключовим інструментом шахрайства, за версією слідства, стала вигадана загроза конфіскації майна через ТЦК.

Обвинувальний акт щодо двох фігурантів уже передано до суду.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Роботи виконували у 2023 році

Підприємство працювало на замовлення КО «Київзеленбуд».

За даними прокуратури, до актів виконаних робіт внесли недостовірні відомості щодо фактичних обсягів ремонту.

Після підписання документів замовник оплатив заявлені роботи.

Майже 1,1 млн грн за невиконаний обсяг

Слідство вважає, що частину робіт фактично не виконали, однак кошти за них були перераховані підряднику.

Збитки територіальної громади Києва оцінюють майже у 1,1 млн грн.

Компанія вже потрапляла в поле уваги журналістів

Ця ж компанія з Дніпропетровщини раніше згадувалася у журналістському розслідуванні «Української правди».

У матеріалі йшлося про те, що після початку повномасштабного вторгнення підрядник почав активно вигравати багатомільйонні тендери у Києві.

Висновок

У центрі нової справи — відповідність фактично виконаних робіт тим обсягам, які були зазначені в актах і оплачені з бюджету.

Розслідування має встановити, чи було завищення обсягів системним і чи є інші подібні епізоди.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Контракт уклали на 139,4 млн грн

Закупівлю оголосили у липні 2025 року.

На реконструкцію ліцею та влаштування укриття передбачили понад 141,3 млн грн, із яких майже 117,8 млн грн становила державна субвенція, ще понад 23,5 млн грн — кошти місцевого бюджету.

18 серпня 2025 року з переможцем торгів уклали договір на 139 млн 418 тис. грн.

Підрядник мав антимонопольне порушення

Ще у березні 2025 року АМКУ визнав підприємство винним в антиконкурентних узгоджених діях, пов’язаних зі спотворенням результатів торгів, та наклав штраф.

Таке порушення протягом останніх трьох років є підставою для недопуску компанії до закупівлі.

Попри це, підрядник подав довідку, у якій зазначив, що до такої відповідальності його не притягували.

Рішення АМКУ підтвердили суди

Компанія намагалася оскаржити рішення Антимонопольного комітету.

Суд першої інстанції став на її бік, однак 18 вересня 2025 року апеляція підтвердила законність рішення АМКУ.

25 листопада 2025 року Верховний Суд залишив це рішення без змін.

Після цього підприємство знову внесли до Реєстру порушників.

Гроші не перераховували, роботи не починали

За даними прокуратури, кошти за договором підряднику не перераховувалися.

Роботи тривалий час також не розпочиналися.

Суд підтримав позов прокуратури та ухвалив розірвати договір.

Висновок

Ключове у цій справі — підрядника допустили до закупівлі попри обставини, які мали бути підставою для відмови.

У результаті контракт на понад 139 млн грн розірвано до фактичного освоєння бюджетних коштів.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Землю передали без конкурсу

Прокуратура встановила, що житель Прилуччини отримав п’ять ділянок в оренду без проходження передбаченої законом конкурсної процедури.

Йдеться про 128 га землі сільськогосподарського призначення.

Пільгове право вже було використане

На момент оформлення нової оренди чоловік уже скористався пільговим механізмом отримання землі для ведення фермерського господарства.

Крім того, він уже мав зареєстровану юридичну особу — фермерське господарство.

Землю повернули громаді

Прилуцька окружна прокуратура звернулася до Господарського суду Чернігівської області з вимогою повернути ділянки територіальній громаді.

Під час розгляду справи орендар добровільно повернув усі п’ять земельних ділянок.

Висновок

Ключове у цій справі — повторне використання пільгового механізму без конкурсної процедури.

У результаті 128 га землі повернули у володіння громади.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Три роки без орендної плати

Упродовж 2022–2024 років орендар не сплачував передбачену договорами плату за користування землею.

Через систематичне порушення умов договорів прокуратура звернулася до суду.

Договори розірвали

Прокуратура вимагала розірвати договори оренди та повернути земельні ділянки у комунальну власність.

Ярмолинецький районний суд задовольнив позови повністю.

Апеляційний суд залишив ці рішення без змін.

Землю вже повернули громаді

Наразі судові рішення виконано.

Обидві земельні ділянки загальною площею 29 га повернули у комунальну власність Солобковецької громади.

Висновок

Три роки несплати орендної плати стали підставою для розірвання договорів.

У результаті громада повернула контроль над 29 га сільськогосподарської землі.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Землею користувалися без оформленого права

Підприємство не уклало договір оренди з міською радою та не зареєструвало право користування ділянкою.

Водночас плата за землю до бюджету громади не надходила.

Звернення міськради ігнорували

Міська рада неодноразово вимагала врегулювати земельні відносини, однак підприємство, за даними прокуратури, ці звернення залишало без реагування.

У результаті громада недоотримала значну суму орендної плати.

Сума вимог перевищила 2 млн грн

Влітку 2026 року прокуратура звернулася до суду з позовом про стягнення безпідставно збережених коштів.

Після уточнення нормативної грошової оцінки ділянки розмір позовних вимог збільшили до понад 2 млн грн.

Господарський суд Харківської області задовольнив позов у повному обсязі.

Висновок

Ключове у цій справі — тривале використання комунальної землі без оформленої оренди та без сплати за неї.

Після рішення суду підприємство має компенсувати громаді понад 2 млн грн недоотриманих коштів.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Завод готували до приватизації

Фонд державного майна України повідомляв про недоцільність продажу підприємства в межах процедури банкрутства, оскільки завод готували до приватизації.

У разі приватизації кошти від продажу об’єкта мали надходити безпосередньо до державного бюджету.

Натомість у процедурі банкрутства частина коштів спрямовується на погашення боргів, виплати кредиторам та винагороду арбітражного керуючого.

Майновий комплекс продали за понад 10 млн грн

Попри позицію Фонду держмайна, за версією слідства, арбітражний керуючий підписав із приватним аграрним підприємством акт про придбання на аукціоні єдиного майнового комплексу кінного заводу.

Вартість продажу перевищила 10 млн грн.

Майже 780 тис. грн перерахував собі

Після надходження коштів на рахунок державного підприємства арбітражний керуючий, за даними прокуратури, перерахував на власний рахунок майже 780 тис. грн.

Слідство вважає, що саме можливість отримати 7% винагороди була одним із мотивів проведення продажу через процедуру банкрутства.

Збитки оцінили у 10,1 млн грн

Унаслідок відчуження майнового комплексу державі, за висновками слідства, завдано збитків на 10,095 млн грн.

Арбітражному керуючому повідомили про підозру у зловживанні повноваженнями з метою отримання неправомірної вигоди, що спричинило тяжкі наслідки.

Висновок

Ключове питання справи — спосіб продажу державного майна.

Завод готували до приватизації, однак його реалізували через процедуру банкрутства, за якої частина коштів не надходить безпосередньо до державного бюджету.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Як мала працювати схема фінансування

Комунальний фонд залучав інвестиції для надання громадянам пільгових кредитів на будівництво житла.

Відсотки від користування кредитами можна було спрямовувати на поточні витрати установи.

Водночас основна сума кредитів мала повертатися інвесторам — державному та місцевим бюджетам.

Понад 1 млн грн не повернули

За даними слідства, з січня 2021 року до березня 2023 року фонд не повернув до бюджетів понад 1 млн грн.

Ці кошти, за версією правоохоронців, використали у господарській діяльності — на різні виплати, придбання пального та інші потреби.

Збитки оцінюють у 1 млн 73 тис. 596 грн.

Ексдиректору повідомили про підозру

Колишньому керівнику фонду повідомили про підозру у зловживанні службовим становищем, що спричинило тяжкі наслідки.

Досудове розслідування триває.

Висновок

У центрі справи — гроші житлової кредитної програми, які мали повертатися до бюджетів, але були використані на поточну діяльність фонду.

Тепер слідство має встановити повний обсяг відповідальності колишнього керівника.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Податки нараховували лише із землі

Під час оформлення угод продавець декларував та сплачував обов’язкові платежі з доходу від продажу земельних ділянок.

Вартість 14 об’єктів незавершеного будівництва, за даними слідства, до оподатковуваного доходу не включали.

Несплачені податки — майже 4,7 млн грн

Слідство встановило, що через таку схему не було сплачено понад 4,3 млн грн податку на доходи фізичних осіб та майже 360 тис. грн військового збору.

Загальна сума несплачених платежів становила майже 4,7 млн грн.

Кошти повернули до бюджету

Під час досудового розслідування чоловік повністю відшкодував завдані державі збитки.

Крім того, ще 100 тис. грн він перерахував на потреби Сил оборони.

Кримінальну відповідальність можуть не застосувати

Оскільки несплачені податки були відшкодовані в повному обсязі, прокуратура скерувала до суду клопотання про звільнення чоловіка від кримінальної відповідальності відповідно до ч. 4 ст. 212 КК України.

Висновок

Ключовим у справі стало розділення вартості землі та нерухомості: податки сплачували з ділянок, тоді як 14 недобудов фактично залишилися поза оподаткуванням.

Після відшкодування майже 4,7 млн грн справа може завершитися без кримінальної відповідальності.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Договір уклали на 6,5 млн грн

У листопаді 2023 року сільрада уклала договір на додаткові роботи з реконструкції стадіону.

Загальна вартість контракту перевищувала 6,5 млн грн.

У документах вказали повне виконання

За даними прокуратури, частина робіт на суму майже 1 млн грн залишилася невиконаною.

Попри це, посадовиця внесла до документів відомості про їх повне виконання.

Інженер технічного нагляду підписав акт без належної перевірки.

Підряднику перерахували гроші

На підставі цих документів підрядник отримав бюджетні кошти.

Збитки громади слідство оцінює майже в 1 млн грн.

Висновок

Ключовий епізод справи — оплата робіт, яких фактично не виконали.

Тепер суд має оцінити роль посадовиці та інженера технічного нагляду у погодженні документів і перерахуванні бюджетних коштів.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Лісову землю передали під житлову забудову

Обухівська міська рада вилучила ділянку з державних лісових земель і передала її в оренду товариству для будівництва багатоквартирного будинку.

Незаконність такого вилучення вже підтверджували судові рішення, які набрали законної сили.

Перший суд відмовив

ДП «Ліси України» звернулося до суду з вимогою скасувати реєстрацію ділянки під забудову у Державному земельному кадастрі.

У грудні 2025 року Господарський суд Київської області відмовив у позові.

Підприємство не оскаржило це рішення у встановлений строк.

Ділянку оформили як комунальну

У квітні 2026 року Обухівська міська рада зарахувала землю до комунальної власності.

При цьому її цільове призначення залишили для будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Прокуратура домоглася перегляду

Прокуратура вступила у справу в інтересах держави, домоглася поновлення строку на оскарження та подала апеляцію.

3 листопада 2026 року Північний апеляційний господарський суд задовольнив скаргу та скасував рішення першої інстанції.

Суд підтвердив незаконність вилучення державних лісових земель і їх реєстрації під житлову забудову.

Висновок

Наступним етапом має стати виконання судового рішення та відновлення права держави на 5,8 га соснового лісу.

Ключове у цій справі — лісову землю не просто передали в оренду, а фактично змінили її правовий режим під майбутню багатоквартирну забудову.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Земля мала лісогосподарське призначення

Ділянки розташовані за межами населених пунктів і вкриті лісом.

Суд встановив, що вони належать до земель лісогосподарського призначення.

При цьому сільська рада не мала повноважень розпоряджатися такими землями.

Сільрада знала про статус ділянок

За матеріалами справи, орган місцевого самоврядування знав, що ці території є лісовими землями.

Попри це, ділянки були оформлені у комунальну власність.

Землю витребували через суд

Бориспільська окружна прокуратура звернулася до суду з вимогою повернути ділянки державі.

Суд підтримав позов, а законність такого рішення підтвердив Київський апеляційний суд.

Що далі

Наразі всі вісім земельних ділянок загальною площею 288 га вже повернуті у державну власність.

Висновок

У цій справі ключовим стало цільове призначення землі: лісові ділянки не могли перейти у розпорядження громади в обраний спосіб. Суд визнав таку передачу незаконною і повернув 288 га державі.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Слідство встановило, що на підставі фальшивих довідок виготовляли землевпорядну документацію без відома сертифікованого інженера. У документах змінювали розташування ділянок, фактично «переносячи» їх на дорожчі землі. Після цього відомості вносили до Державного земельного кадастру, оформлювали землю на підставних осіб, а далі ділили, об’єднували та продавали.

Наразі задокументовано незаконне оформлення 10 ділянок у селі Великі Лази. Окремо слідчі встановили спробу продажу близько 3 га землі на території оглядового майданчика у мікрорайоні Горяни за 270 тис. доларів США.

За даними порталу Zagorodna.com, земельні ділянки поблизу обласних центрів, особливо у видових та привабливих для забудови місцях, залишаються одним із найбільш конфліктних сегментів ринку нерухомості. Саме такі активи найчастіше стають предметом схем із підробленням документів, зміною меж і подальшим перепродажем.

Під час понад 40 обшуків правоохоронці вилучили земельну документацію, комп’ютерну техніку, готівку та інші докази. Усіх чотирьох учасників групи затримали, одного з депутатів — під час спроби втечі. Суд обрав їм запобіжні заходи у вигляді тримання під вартою з альтернативою застави від 1 до 3 млн грн. Окрему підозру також отримав брат одного з організаторів — за версією слідства, він намагався легалізувати кошти, щоб внести заставу.

Висновок

Історія на Закарпатті показує, що земельні схеми біля великих міст дедалі частіше виходять за межі локальних конфліктів і стають кримінальними справами з великим обсягом фальсифікацій. Якщо підозри підтвердяться в суді, громада та держава можуть повернути не лише окремі ділянки, а й контроль над цілим масивом спірної землі.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Землю не передавали у користування

Прокуратура встановила, що земельну ділянку не передавали у власність або користування в установленому законом порядку.

При цьому на ній збудували автомийку та допоміжні об’єкти.

Дозволів на будівництво не було

За даними прокуратури, дозвільні документи на проведення будівельних робіт не оформлювали.

Об’єкти також не вводили в експлуатацію.

У результаті громада була фактично позбавлена можливості повноцінно розпоряджатися своєю землею.

Суд постановив знести забудову

Правобережна окружна прокуратура Дніпра звернулася до суду з вимогою усунути перешкоди у користуванні ділянкою.

Суд підтримав позов та зобов’язав власника знести самочинно збудовану автомийку й допоміжні споруди.

Висновок

Майже 700 кв. м комунальної землі використовували під забудову без оформленого права на ділянку та необхідних будівельних документів.

Після рішення суду територію мають звільнити від самочинних споруд.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

За даними порталу Zagorodna.com, цінова картина ринку змінюється разом із самою пропозицією. Збудоване житло розпродується й виходить із продажу, споруджувані містечка переходять до категорії готових, а нові проєкти стартують із вищою вартістю квадратного метра. Тому значні коливання середніх показників відображають і подорожчання будівництва, і оновлення асортименту житла.

Важливим центром формування вартості залишається Луцьк. У досліджуваних котеджних містечках самого міста житло вже розпродане, а актуальна пропозиція зосереджена в передмістях та інших населених пунктах області.

Середня ціна додала майже 17 тис. грн за квадратний метр

За рік середня вартість квадратного метра у котеджних містечках області збільшилася на 16 831 грн — із 33 035 до 49 866 грн. Відносний приріст становив 50,9%, або близько 51%.

У Луцькому районі середня ціна зросла із 32 720 до 50 874 грн/м² — на 55,5%. Вона перевищує загальнообласний показник на 1 008 грн/м².

У Ковельському районі середня вартість, навпаки, знизилася із 35 762 до 32 727 грн/м², або на 8,5%. Водночас у самому Ковелі показник зріс із 28 364 до 32 727 грн/м² — на 15,4%.

Отже, навіть у межах одного району загальна динаміка та зміна ціни в окремому місті можуть відрізнятися. У жовтні 2026 року середня ціна в Луцькому районі була на 18 147 грн/м² вищою, ніж у Ковельському.

Рованці показали найбільше зростання, Липини залишилися найдорожчими

Найбільше підвищення серед населених пунктів із цінами за обидва періоди зафіксовано в Рованцях. Середня вартість квадратного метра збільшилася із 24 075 до 49 709 грн — на 25 634 грн, або на 106,5%.

Таким чином, показник Рованців більш ніж подвоївся та майже зрівнявся із середнім по області.

У Струмівці зростання було помірнішим: із 32 739 до 38 240 грн/м², або на 16,8%. Попри наявність дорогих об’єктів, середня ціна в цьому населеному пункті залишається нижчою, ніж у Рованцях, Підгайцях і Липинах.

Липини зберегли найвищу середню вартість серед населених пунктів з актуальними цінами — 53 401 грн/м². Однак порівняно з жовтнем 2025 року, коли показник становив 63 259 грн/м², він знизився на 9 858 грн, або на 15,6%.

У Підгайцях середня ціна в жовтні 2026 року становила 48 085 грн/м². У попередньому річному зрізі цінового показника для цього населеного пункту не було.

У Боратині, Зміїнці та Тарасовому в жовтні 2026 року немає активної пропозиції в досліджуваних містечках: об’єкти розпродані або заморожені. У Світязі проєкт заморозили. Вибуття цих об’єктів із продажу також змінює середні ціни району та області.

Від 32,7 до 73,5 тис. грн за квадратний метр

Мінімальну вартість квадратного метра у жовтні 2026 року зафіксовано в проєкті «Таунхауси на Відродження» у Ковелі — 32 727 грн.

Максимальна ціна становить 73 528 грн/м² у котеджному містечку «Біля лісу» в Струмівці.

Різниця між найдоступнішою та найдорожчою пропозиціями сягає 40 801 грн/м². Максимальна ціна перевищує мінімальну приблизно у 2,25 раза.

Струмівка водночас має найвищу ціну окремого об’єкта та середній показник 38 240 грн/м². Це показує значну цінову різницю між проєктами навіть у межах одного населеного пункту.

Найбільше змінилася середня ціна дуплексів

Найбільший відсотковий приріст серед типів нерухомості показали дуплекси. Їхня середня вартість збільшилася із 25 882 до 43 147 грн/м² — на 17 265 грн, або на 66,7%.

Середня ціна таунхаусів збільшилася із 30 492 до 37 272 грн/м². Абсолютний приріст становив 6 780 грн, відносний — 22,2%.

Найстриманішою була динаміка котеджів: із 56 630 до 59 196 грн/м², або на 4,5%. Водночас саме котеджі залишаються найдорожчим форматом. Їхній квадратний метр у середньому на 58,8% дорожчий, ніж у таунхаусах.

За рік змінилося співвідношення цін між таунхаусами та дуплексами. У жовтні 2025 року квадратний метр дуплекса коштував дешевше, а у жовтні 2026-го його середня ціна вже перевищувала показник таунхаусів на 5 875 грн.

Таунхауси, таким чином, залишаються найдоступнішим із трьох представлених форматів за середньою вартістю квадратного метра.

Ціновий розрив між готовими містечками та будівництвом скоротився

Середня ціна у збудованих містечках зросла із 24 243 до 47 789 грн/м² — на 23 546 грн, або на 97,1%.

У споруджуваних містечках показник збільшився із 39 424 до 50 664 грн/м² — на 11 240 грн, або на 28,5%.

У результаті ціновий розрив між цими категоріями суттєво звузився. Якщо у жовтні 2025 року квадратний метр у споруджуваних містечках був у середньому на 62,6% дорожчим, ніж у збудованих, то через рік різниця становила лише 6%, або 2 875 грн/м².

На співвідношення цих показників впливає перехід об’єктів між стадіями. Коли містечко добудовують, його пропозиція переходить із категорії «будується» до категорії «збудовано». Після завершення продажів готовий об’єкт уже не бере участі у формуванні актуальної середньої ціни.

У невеликих сегментах вихід або вибуття навіть одного проєкту може суттєво змінити середній показник. Саме тому майже дворазове збільшення середньої ціни готового житла потрібно розглядати разом з оновленням пропозиції цієї категорії.

Нові проєкти виходять на ринок із вищою ціною

За спостереженнями Zagorodna.com, нові об’єкти на Волині виходять у продаж із високою стартовою вартістю квадратного метра. Вони формують новий рівень пропозиції, тоді як частина житла за нижчими цінами поступово розпродується.

Поєднання цих процесів підвищує середній показник навіть без однакового перегляду цін у всіх містечках. Якщо з продажу вибуває доступніший проєкт, а натомість з’являється дорожчий, середня ціна населеного пункту або окремого формату може змінитися досить різко.

Так само зниження середнього показника може супроводжувати продаж дорожчих об’єктів і збільшення частки доступнішого житла. Це пояснює, чому динаміка окремих населених пунктів суттєво відрізняється від загальнообласної.

Будматеріали та робоча сила підвищують вартість будівництва

За оцінкою Zagorodna.com, суттєвий вплив на вартість заміського житла мають витрати на будівельні матеріали та оплату праці. Подорожчання конструкцій, покрівлі, утеплення, вікон та інженерного обладнання збільшує бюджет реалізації проєкту. Вартість робіт також закладається у кінцеву ціну житла.

Для нових містечок ці витрати враховуються вже під час формування стартової ціни. У проєктах, які будуються, зміна собівартості може позначатися на вартості наступних черг і будинків, що виходять у продаж.

В умовах війни додаткове значення мають доступність працівників, організація постачання та витрати на енергозабезпечення. Це посилює залежність кінцевої ціни від фактичного бюджету будівництва.

Попит на західні регіони підтримує ціни

За спостереженнями Zagorodna.com, попит на житло в західних регіонах є ще одним чинником впливу на вартість котеджних містечок Волині. Пошук нового місця проживання через війну та переміщення родин підтримують інтерес до будинків і таунхаусів у цій частині країни.

Водночас для покупців важливі можливість переїзду, транспортна доступність, комунікації та близькість до міської інфраструктури. Тому попит розподіляється між містечками нерівномірно, а готові до проживання об’єкти можуть мати перевагу для родин, яким житло потрібне найближчим часом.

Відстань до Луцька впливає на цінові позиції містечок

Близькість до обласного центру є одним із чинників формування вартості. Для покупців заміського житла мають значення щоденні поїздки на роботу, доступ до шкіл, медичних закладів, магазинів та інших послуг Луцька.

Зручне сполучення та невелика відстань до міста можуть підтримувати вищу ціну. Зі збільшенням віддаленості більшу роль відіграють витрати часу на дорогу та наявність власної інфраструктури в населеному пункті.

Оскільки у досліджуваних містечках самого Луцька житло вже розпродане, частина вибору покупців переміщується в передмістя. Водночас відстань працює разом з іншими характеристиками: площею ділянки, якістю будинку, готовністю та забезпеченням комунікаціями. Тому ціни сусідніх проєктів можуть істотно різнитися.

Висновки

За жовтень 2025 — жовтень 2026 року середня ціна пропозиції у котеджних містечках Волині збільшилася приблизно на 51% — до 49 866 грн/м². Ця зміна сформувалася під впливом оновлення складу об’єктів у продажу, виходу нових дорожчих проєктів та витрат на будівництво.

Найбільше серед населених пунктів змінився показник Рованців — на 106,5%. Липини залишилися найдорожчими за середньою ціною, попри її зниження на 15,6%. Максимальна вартість окремого об’єкта зафіксована в КМ «Біля лісу» у Струмівці — 73 528 грн/м².

Серед форматів найбільший приріст середньої ціни показали дуплекси — 66,7%. Котеджі зберегли найвищу вартість квадратного метра, а таунхауси — найнижчу.

Продаж готового житла, завершення будівництва та вихід нових об’єктів суттєво змінюють цінову картину невеликого регіонального ринку. Попит на західні області та близькість до Луцька додатково впливають на цінові позиції конкретних містечок.

Прогноз на 2027 рік

За оцінкою Zagorodna.com, нові проєкти й надалі можуть виходити на ринок за вищими цінами, якщо витрати на матеріали та робочу силу зростатимуть. Продаж доступнішого житла також здатний підвищувати середню вартість пропозиції, що залишається на ринку.

Найкращі передумови для утримання цінових позицій матимуть містечка зі зручним сполученням із Луцьком, облаштованими комунікаціями та високою готовністю. Попит на західні регіони підтримуватиме інтерес до такого житла, проте темпи продажів залежатимуть від платоспроможності родин і безпекової ситуації.

Середні показники окремих населених пунктів та стадій готовності можуть і надалі суттєво коливатися через завершення продажів, добудову містечок та появу нових проєктів. Тому повторення річного приросту на 51% не є базовим сценарієм для кожного об’єкта.

За обмеженого бюджету покупців забудовники можуть підтримувати продажі розтермінуванням та індивідуальними умовами оплати. Подальшу динаміку визначатиме баланс між собівартістю нового будівництва, складом доступної пропозиції та реальними можливостями покупців.

Про автора

Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.

Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, жовтень 2026 року.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com

Приміщення пропонують приватизувати

За інформацією, поширеною представниками громади, відповідну правку внесли до проєкту рішення Київради щодо переліку об’єктів малої приватизації.

Йдеться про комунальні приміщення на Оболонському проспекті, 20.

Раніше в них працювали кафе та виробничі потужності КП «Шкільне харчування», яке забезпечувало харчування шкіл і дитсадків Оболонського району.

Активісти побоюються майбутньої забудови

Автори звернення стверджують, що після переходу приміщень у приватну власність територія в перспективі може бути використана під нову забудову.

Водночас підтверджених містобудівних документів щодо будівництва на цьому місці нового житлового комплексу у відкритих джерелах наразі не наведено.

Тому можливу забудову слід розглядати як припущення та побоювання представників громади, а не як затверджений проєкт.

Чому питання викликало резонанс

Приміщення мають значну площу та розташовані у сформованій житловій частині Оболоні.

Крім того, об’єкт тривалий час мав соціальне призначення, оскільки був пов’язаний із системою шкільного харчування району.

Саме тому можливість його приватизації викликала дискусію щодо подальшого використання будівлі та території.

Висновок

Ключове питання зараз — чи буде 1590,9 кв. м комунальної нерухомості на Оболонському проспекті, 20 включено до остаточного переліку малої приватизації.

Питання можливої житлової забудови цієї території наразі залишається лише припущенням і потребує окремого документального підтвердження.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Ще у 2013 році громадська організація зареєструвала право власності на нерухомість на Трухановому острові.

Підставою стало судове рішення, яке згодом скасували.

Попри це, майно надалі неодноразово перереєстровували.

Нерухомість оформили на іноземну компанію

Зрештою право власності зареєстрували за іноземною компанією.

Після цього об’єкт передали в іпотеку громадській організації.

Прокуратура наполягала, що заявленої нерухомості площею понад 1,5 тис. кв. м на ділянці фактично не існувало.

Суди скасували реєстрації

Прокурори домоглися скасування реєстраційних рішень, записів про право власності та іпотеку.

28 жовтня 2026 року Верховний Суд залишив рішення попередніх інстанцій без змін.

Висновок

Спір стосувався майже 5,5 га землі водного фонду на Трухановому острові.

У результаті суди прибрали реєстраційні обтяження, які виникли на підставі неіснуючої нерухомості, і відновили можливість Київради розпоряджатися ділянкою.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Кількість містечок зросла на 12,5%

Станом на жовтень 2026 року у Волинській області налічується 27 котеджних містечок проти 24 роком раніше. Абсолютний приріст становить три містечка.

Основна частина пропозиції зосереджена в Луцькому районі, без урахування міста Луцька. Тут кількість містечок збільшилася з 18 до 21, або на 16,7%. На цю територію припадає 77,8% обласного показника.

У самому Луцьку кількість залишилася незмінною — чотири містечка.

Ще два розташовані в Ковельському районі, також без змін за рік.

Разом Луцьк і Луцький район охоплюють 25 із 27 містечок області, або 92,6%.

Така концентрація означає, що розвиток регіонального ринку значною мірою визначається ситуацією в Луцьку та його передмістях. За межами цієї території пропозиція залишається поодинокою.

Рованці, Липини та Підгайці забезпечили весь приріст

Котеджні містечка представлені в десяти населених пунктах області. За рік географія їхнього розміщення не розширилася: кількість збільшилася там, де цей сегмент уже був представлений.

Лідером залишається Струмівка — 8 містечок, або 29,6% загальної кількості на Волині. Порівняно з жовтнем 2025 року її показник не змінився.

На другому місці — Рованці, де кількість містечок збільшилася з чотирьох до п’яти, або на 25%.

У Луцьку, як і роком раніше, налічується чотири містечка.

У Липинах кількість зросла з двох до трьох, або на 50%.

У Підгайцях — з одного до двох, тобто вдвічі.
Кожен із цих населених пунктів додав по одному містечку.

У Зміїнці, Боратині, Тарасовому, Світязі та Ковелі залишилося по одному містечку.

Таким чином, Рованці, Липини та Підгайці забезпечили по третині річного приросту області. Струмівка зберегла позицію найбільшого осередку котеджної забудови, але розширення пропозиції відбулося в інших передмістях Луцька.

Таунхауси зберігають лідерство

Таунхауси залишаються найпоширенішим типом житла в котеджних містечках Волині. У жовтні 2026 року цей формат представлений у 19 містечках проти 18 роком раніше. Приріст становить один об’єкт, або 5,6%.

Кількість містечок із котеджами збільшилася із шести до семи — на 16,7%.

Дуплекси представлені в чотирьох містечках проти трьох у жовтні 2025 року, що відповідає зростанню на 33,3%.

Усі три формати додали по одному містечку. Дуплекси показали найвищий відсотковий приріст завдяки меншій початковій кількості, проте за поширеністю вони суттєво поступаються таунхаусам.

За матеріалами дослідження, котеджі розташовані в передмістях Луцька, тоді як у самому обласному центрі в межах досліджуваного сегмента представлені таунхауси.

Отже, структура пропозиції зберігає орієнтацію на зблоковане житло. Котеджі та дуплекси розширюють вибір, але поки не змінюють провідної позиції таунхаусів.

Майже три чверті містечок уже збудовані

Кількість містечок зі статусом «збудовано» зросла з 16 до 20 — на чотири, або на 25%. Їхня частка в загальній кількості збільшилася з 66,7% до 74,1%, тобто на 7,4 відсоткового пункту.

Одночасно кількість містечок у категорії «будується» скоротилася з восьми до семи, або на 12,5%. Частка цієї категорії знизилася з 33,3% до 25,9%.

Таким чином, у структурі ринку посилилася присутність збудованих містечок. На жовтень 2026 року до цієї категорії належать майже три чверті всіх котеджних містечок області.

Заморожених проєктів стало більше

Кількість заморожених котеджних містечок зросла з одного у жовтні 2025 року до трьох у жовтні 2026-го.

Це свідчить про нерівномірність розвитку ринку: поряд зі збільшенням загальної кількості містечок та готових об’єктів зберігаються зупинені проєкти. Відновлення робіт у них залишається одним із чинників, які визначатимуть подальшу динаміку пропозиції.

Як війна та економічні чинники впливають на ринок

Війна формує суперечливі умови для житлового будівництва. Переміщення населення може підтримувати потребу в житлі в західних областях, проте рішення про купівлю залежать від доходів, заощаджень і планів родин щодо подальшого проживання. Воєнна невизначеність стримує довгострокові фінансові зобов’язання, зокрема придбання житла на ранніх стадіях будівництва.

Для забудовників додаткове навантаження створюють витрати на матеріали, підрядні роботи та енергозабезпечення. Дефіцит кваліфікованих працівників ускладнює організацію робіт, а перебої з електропостачанням можуть збільшувати витрати й подовжувати строки будівництва. Ці загальноукраїнські чинники формують умови роботи й для волинських девелоперів.

Важливим залишається доступ до фінансування. Для покупців значення мають розмір першого внеску, умови розтермінування та можливість отримати кредит на конкретний об’єкт. Для забудовників — достатність власних коштів і надходжень від продажів для продовження робіт. За обмеженого фінансування реалізація нових черг може розтягуватися в часі.

Для передмість Луцька окреме значення мають транспортне сполучення, стан доріг, доступ до шкіл, магазинів і робочих місць. Концентрація 92,6% містечок у Луцьку та Луцькому районі показує, наскільки тісно цей сегмент пов’язаний з обласним центром.

За оцінкою Zagorodna.com, в умовах війни конкурентною перевагою заміського житла можуть бути готовність до заселення, енергоефективність і можливість резервного живлення. Водночас витрати на облаштування та утримання будинку впливають на загальний бюджет покупки. Тому перспективи містечка залежать не лише від формату житла, а й від його інженерного забезпечення та розташування.

Висновки

За жовтень 2025 — жовтень 2026 року кількість котеджних містечок Волині збільшилася на 12,5%. Зростання залишилося локальним: усі три додаткові містечка припали на Рованці, Липини та Підгайці, а кількість населених пунктів із такою забудовою не змінилася.

Таунхауси зберігають першість за поширеністю. Котеджі та дуплекси розширюють свою присутність, але поки не змінюють загальної структури пропозиції.

Збільшення частки збудованих містечок до 74,1% поєднується зі зростанням кількості заморожених проєктів. Ринок розширюється, проте розвиток окремих містечок залишається нерівномірним.

Прогноз

За оцінкою Zagorodna.com, найімовірнішим сценарієм є поступове розширення пропозиції переважно в передмістях Луцька. Рованці, Липини та Підгайці вже забезпечили весь річний приріст, а Струмівка зберігає найбільшу кількість містечок. Саме сформовані осередки забудови залишатимуться основою регіонального ринку.

Таунхауси, ймовірно, утримають лідерство за поширеністю. Котеджі та дуплекси можуть поступово розширювати свою присутність, проте найближчим часом суттєва зміна співвідношення форматів малоймовірна.

Темпи розвитку залежатимуть від безпекової ситуації, платоспроможності покупців і можливостей забудовників фінансувати роботи. Поліпшення цих умов сприятиме появі нових проєктів та відновленню зупинених. Збереження воєнної невизначеності, кадрового дефіциту й високих витрат стримуватиме активність.

Конкурентні переваги матимуть містечка зі зрозумілими строками реалізації, облаштованими комунікаціями та зручним сполученням із Луцьком. Значення готовності житла й витрат на його подальше утримання залишатиметься високим.

Про автора

Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.

Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, жовтень 2026 року.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com

Будинок не був внесений до переліку пам’яток

Попри історичну та архітектурну цінність споруди, її тривалий час не вносили до Переліку об’єктів культурної спадщини Києва.

Прокуратура вказувала, що така бездіяльність створює ризик втрати автентичності будівлі та ускладнює її належний правовий захист.

Прокуратура звернулася до суду

Подільська окружна прокуратура подала позов до Київського окружного адміністративного суду.

Суд визнав бездіяльність Департаменту охорони культурної спадщини КМДА протиправною.

Що має зробити місто

Департамент зобов’язали вжити передбачених законом заходів для взяття будинку на державний облік як об’єкта культурної спадщини.

Після цього будівля має отримати відповідний режим охорони та додаткові обмеження щодо можливих робіт і перебудов.

Висновок

Будинок на Андріївському узвозі, 26 фактично отримав шанс на офіційний захист лише після судового втручання.

Тепер місто має завершити процедуру, яка дозволить закріпити за історичною спорудою пам’яткоохоронний статус.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Депутат заявив про тиск через земельні рішення

Депутат Білогородської сільської ради Сергій Пишний у відкритому зверненні заявив, що конфлікт із керівництвом громади загострився після того, як частина депутатів виступила проти окремих земельних і містобудівних рішень.

За його словами, йдеться, зокрема, про багатоповерхову забудову в Білогородці та зміну цільового призначення земельної ділянки площею близько 29 га.

Ці твердження є позицією депутата і потребують окремої оцінки з боку сільської ради.

Майже 30 га біля ЖК «Перший парковий»

Один із найбільш дискусійних епізодів стосується земельної ділянки поблизу ЖК «Перший парковий».

За словами критиків рішення, мешканці комплексу досі не мають централізованого водовідведення, а земельна комісія раніше дала негативний висновок щодо відповідної ініціативи.

Попри це, сільрада підтримала початок містобудівної процедури. Раніше місцеві депутати також звертали увагу на те, що рішення щодо майже 30 га ухвалювалося без повного набору транспортних та інженерних розрахунків.

Суперечки через забудову та ліс

Ще одним предметом конфлікту став детальний план території під багатоповерхову забудову в Білогородці.

Сергій Пишний стверджує, що реалізація проєкту може передбачати вирубку лісу поблизу місцевої амбулаторії.

Частина депутатів виступала проти такого рішення, однак, за словами Пишного, необхідну кількість голосів у раді все ж зібрали.

Політичний конфлікт посилив земельну суперечку

У своєму зверненні депутат також пов’язує нинішнє протистояння зі змінами у керівництві сільради та звільненням секретаря ради.

За його версією, після цього контроль над документообігом і порядком денним посилився, а незгодні депутати почали відчувати тиск.

Водночас у публічному просторі існують і протилежні версії подій, у яких уже самих опонентів керівництва громади звинувачують у політичній боротьбі за вплив.

Висновок

Для громади ключове питання виходить за межі політичного конфлікту: чи готова місцева інфраструктура до нової багатоповерхової забудови на десятках гектарів.

Саме транспорт, водовідведення, навантаження на соціальні об’єкти та прозорість земельних рішень мають стати основою подальшої дискусії.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Спочатку входили в довіру

За даними поліції, фігуранти знайомилися із самотніми літніми людьми, допомагали їм у побуті, проводили разом час та поступово входили в довіру.

Після цього власників схиляли до переоформлення нерухомості. Квартири продавали, а отримані кошти розподіляли між учасниками групи.

Один із епізодів закінчився смертю

Слідство встановило, що в одному з випадків власниці квартири підмішували медичні препарати в алкоголь.

Жінці стало зле, вона впала та отримала травму. Через три дні вона померла у лікарні.

Правоохоронці розслідують цей епізод як умисне вбивство.

Будинок для військового завищили майже у дев’ять разів

Окремий епізод стосується державної компенсації на придбання житла для військовослужбовців.

За версією слідства, до схеми залучили військового та його дружину. Через них оформили купівлю будинку в селі за ціною, штучно завищеною майже у дев’ять разів.

У результаті учасники групи могли заволодіти понад 2 млн грн бюджетних коштів.

Перевіряють інші угоди

Під час обшуків правоохоронці вилучили значну кількість нотаріальних документів.

Слідчі встановлюють, чи могли затримані бути причетними до інших випадків незаконного переоформлення нерухомості та отримання державних житлових виплат.

Висновок

Схема охоплювала одразу два вразливі сегменти — нерухомість самотніх пенсіонерів і державні програми забезпечення житлом військових.

Кількість вилучених документів дає слідству підстави перевіряти, чи не було таких епізодів більше.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.

Будівництво ЖК зупинив суд

За даними слідства, будівельна компанія зводила багатоповерховий житловий комплекс на одній із ділянок у Закарпатській області.

Після звернення мешканців суд заборонив подальші будівельні роботи.

За скасування заборони — $10 тис.

Слідство вважає, що керівник компанії разом із чоловіком власниці земельної ділянки вирішили домогтися скасування заборони через неправомірну вигоду.

Посередником для передачі коштів, за версією правоохоронців, мав стати суддя Закарпатського апеляційного суду.

Під час зустрічей в Ужгороді підозрювані спочатку запропонували, а згодом передали $10 тис.

Кошти нібито призначалися судді місцевого суду за рішення, яке дозволило б відновити будівництво.

Підозрюваних затримали

Забудовника та його спільника затримали.

Їм повідомили про підозру у наданні неправомірної вигоди службовій особі за попередньою змовою групою осіб.

Справу розслідують НАБУ, САП та ДБР.

Висновок

У центрі справи — спроба відновити будівництво ЖК після судової заборони. За версією слідства, для цього підозрювані намагалися використати $10 тис. неправомірної вигоди.

Слідкуйте за новинами ринку нерухомості на Zagorodna.com та підписуйтесь на наш Telegram-канал.