Кількість котеджних містечок у 2023-му зросла вчетверо: огляд ринку

Автор: Віктор Коваленко,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"

У базі порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com станом на 31 грудня 2023 року було 2050 котеджних містечок, що на 10,8% більше у порівнянні з січнем-2023, тобто за рік на ринок вийшло 200 нових проєктів проти 50 нових проектів у лютому-грудні 2022 року, що в 4 рази або на 400% більше.

Про це повідомив директор консалтингової компанії "РеалЕкспо" та керівник порталу www.zagorodna.com Віктор Коваленко.

Місцезнаходження котеджних містечок

Кількість котеджних містечок в Україні, січень-грудень-2023
(за даними порталу www.zagorodna.com)

У 22 регіонах України та Києві ведеться будівництво котеджних містечок. З аналітики виключено АР Крим, Донецьку та Луганську області.

За темпами виходу нових проєктів 2023 рік виглядав так:

•      1 квартал – 34 містечка;
•      2 квартал – 54 містечка;
•      3 квартал – 48 містечок;
•      4 квартал – 64 містечка.

Першість за кількістю котеджних містечок в Україні у Київської області (1112 містечок, протягом року тут з'явилося 64 нових проєкти проти 28 у 2022-му; зростання протягом року становило 6,1%); друге місце у Львівської області (189 містечок, у 2023 році з'явився 31 новий проєкт проти 10 проєктів минулого року; зростання протягом року становило 19,6%); третє місце у Одеської області (117 містечок; з початку року з'явилося 2 нові проекти порівняно з 1 проектом минулого року).

У 2020 році в середньому за місяць з'являлося 16,6 нових проєктів, у 2021 – 33,6. Якщо у лютому-грудні 2022-го на ринок вийшло 50 нових проєктів, то за весь 2023 рік (другий рік війни) - 200 проєктів, що вчетверо більше. За темпами виходу нових проєктів 2023 рік наздогнав 2020 рік, але відстає від довоєнного 2021-го удвічі.

За кількістю нових проєктів з початку року першість у Київської області (64 містечка).
На другому місці Івано-Франківська область із 33 селищами.
Третє місце у Львівщини – 31 новий проєкт.

У січні-грудні у західній Україні з'явилося 111 нових проєктів, а у Києві та області лише 74 проєкти. Це говорить про те, що забудовники у безпечних районах Західної України продовжують працювати та виводять нові проекти на ринок, які мають попит.

Якщо проаналізувати нові проєкти, то переважно це міні-містечка на 4-64 домоволодіння з переважанням таунхаусів. Селища будуються на ділянках від 8 соток до 3 га. Площа домоволодінь у котеджних містечках коливається від 40 до 250 кв. м. Домоволодіння у містечках мають ділянки від 1 до 15 соток.
Будуються нові містечка з газобетону, керамоблоків та цегли.

Типи нерухомості в котеджних містечках України у 2023-му
У 20 котеджних селищах проти 16 у січні основним типом нерухомості були вілли (0,97%); у 318 проектах проти 270 у січні основним типом нерухомості були дуплекси (15,51%); у 1046 проектах проти 920 на початку року основним типом нерухомості були таунхауси (51%); у 877 проектах проти 815 у січні основним типом нерухомості були котеджі (42,8%); у 30 проектах проти 28 у січні основним типом нерухомості були квадрекси (1,46%).

Таунхауси лідирують як тип нерухомості у КМ України.
За кількістю нових проєктів таунхауси випередили котеджі на 19,3% проти 12,9% 2022-го. Це і не дивно, тому що в умовах війни таунхауси мають більший попит, ніж котеджі, тому що вони дешевші для покупців і вимагають менше коштів для забудовників.

Лідером з усіх типів нерухомості у котеджних містечках України є Київська область.

Земельні ділянки у котеджних містечках України у 2023-му
У Дніпропетровській, Київській, Львівській, Одеській, Полтавській, Рівненській та Харківській областях пропонують до продажу земельні ділянки під будівництво у котеджних містечках.
У 85 котеджних містечках пропонують до продажу земельні ділянки порівняно з 83 містечками у січні. Частка земельних ділянок становить 4,14% всіх типів нерухомості.
Лідером є Київська область (68 містечок з дільницями). Друге місце у Харківської області (6 містечок). Третє місце поділили між собою Одеська та Дніпропетровська області (по 4 містечка).

Віктор Коваленко зазначив, що "клієнти не тільки цікавляться придбанням ділянок, але реально вкладають гроші в них, незважаючи на військові дії. Це непогана інвестиція в такий складний та небезпечний час. У будинок може "прилетіти", а з ділянкою нічого не станеться. Скінчиться війна, і можна будувати".

Ступінь готовності котеджних містечок
У базі нашого порталу у грудні було 1215 побудованих котеджних містечок (на 151 містечко більше, ніж у січні); 186 проєктів (на 3 проекти менше, ніж у січні); 649 споруджуваних котеджних містечок (на 52 містечка більше, ніж у січні).

За словами Віктора Коваленка, "нині 59,3% містечок в Україні збудовано та введено в експлуатацію; 31,6% селищ будується; 9% містечок перебувають у стадії проєктування".

«Заморожені» котеджні містечка України
У 337 котеджних містечках України будівництво зупинено. Це на 38 містечок більше, ніж у січні. Ріст заморожених будівництв зріс з початку року на 12,7% проти 16,2% у 2022-му році.

Першість за кількістю заморожених будівництв у Київській області (221 містечко проти 201 у січні). На другому місці – Одеська область із 29 замороженими містечками. На третьому місці – Харківська область із 16 замороженими селищами проти 12 у січні.

Тут наочно видно, як війна впливає на будівництво котеджних містечок. В Одеському та Харківському регіонах, що межують з лінією фронту, та часто обстрілюються, збільшилася кількість заморожених будівництв.
У Київській області у 2022-му році проходили військові дії та було заморожено 30 будівництв. 2023-го прямих військових дій уже не велося, тому кількість заморожених будівництв зменшилася до 20.

Попит у котеджних містечках України
Зростання чи падіння попиту в умовах війни залежить від регіону, розташування, віддаленості, готовності, типу нерухомості, популярності, віддаленості від місць бойових дій.

У західних регіонах України попит упав менше, а ось у Закарпатській, Львівській та Івано-Франківській областях він поновився. Є попит на дешеві готові таунхауси із ремонтом з боку переселенців.
У центральній Україні попит упав від 50 до 70%.
У східній та південній Україні попит упав на 80-100%. Це стосується особливо Херсонської, Миколаївської, Харківської, Запорізької областей.

Є великий відкладений попит. Покупці чекають на обвалення ринку та падіння цін. Також люди бояться інвестувати у будинки під час війни.

Під час війни клієнти шукають недороге житло за містом. Це переважно готові недорогі таунхауси в обласних чи районних центрах.
Таунхаусами з ремонтом цікавляться переселенці, оскільки вони доступніші за ціною.
Котеджі дорожчі за таунхауси на 20-50%, тому попит на них впав так сильно.

Впливає на вибір наявність комунікацій та інфраструктури.

За прогнозами Віктора Коваленка, "ситуація зміниться і попит зросте у березні-травні. Це стосуватиметься як продажу, так і оренди. Навесні активізується ринок землі».

«На сьогоднішній день є єдина причина, від якої залежить прогноз ринку нерухомості в Україні наступного року. Це події, що відбуваються у країні, пов'язані з війною. Все залежить від активності бойових дій, від затишшя чи перемир'я та довгоочікуваного закінчення війни», - вважає Віктор Коваленко.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com