Смотрите видео:
Коттеджные городки Киевщины: обзор рынка-2025
|
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков в Киевской области подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек.
Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на декабрь 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения и ключевые тенденции сегмента.
Общая ситуация на рынке: влияние войны, спроса и предложения
В 2025 году рынок коттеджных городков Киевской области функционировал в условиях продолжительной войны, что существенно повлияло как на поведение покупателей, так и на стратегии девелоперов. Киевщина сохранила статус главного региона загородной жилой застройки в Украине, аккумулируя наибольшее количество коттеджных городков и основной спрос на загородное жилье.
Спрос формировался преимущественно за счет внутренних покупателей, в том числе внутри перемещенных лиц, рассматривавших загородное жилье не как сезонный или рекреационный формат, а как жилье для постоянного проживания. В фокусе покупателя – безопасность, автономность, стабильные коммуникации, доступ к инфраструктуре и логистическая близость к Киеву.
Предложение в 2025 году росло сдержанно. Девелоперы избегали резких шагов, концентрируясь на достройке действующих проектов и минимизируя риски запуска новых. В результате рынок развивался эволюционно, без всплесков и без обвалов.
Предложение коттеджных городков: динамика года
На начало 2025 года в Киевской области насчитывалось 1182 коттеджных городка. По состоянию на декабрь их количество выросло до 1250.
Прирост за год: +68 коттеджных городков (+5,75% к началу года).
Для сравнения: в 2024 году на рынке появился 71 новый проект, так что темп прироста в 2025 году был несколько ниже, что свидетельствует о более осторожном поведении девелоперов.
Рынок КГ Киевщины растет, но без перегрева. Предложение увеличивается в соответствии с реальным спросом, а не ожиданиями быстрого восстановления.
География коттеджных городков: лидеры и аутсайдеры
Количество КГ (январь → декабрь 2025)
• Бучанский район: 629 → 670+41 КГ, +6,52%
Доля рынка – более 53% всех коттеджных городков области.
• Обуховский район: 187 → 196+9 КГ, +4,81%
• Фастовский район: 134 → 141+7 КГ, +5,22%
• Бориспольский район: 79 → 86+7 КГ, +8,86%
• Броварской район: 71 → 73+2 КГ, +2,82%
• Вышгородский район: 77 → 77 0 КГ, 0%
• Белоцерковский район: 5 → 7+2 КГ, +40% (с малой базы)
Лидеры и аутсайдеры
Лидер рынка: Бучанский район – безоговорочный центр коттеджной застройки Киевщины по масштабу, динамике и концентрации спроса.
Районы с умеренным, но стабильным развитием: Обуховский, Фастовский, Бориспольский.
Аутсайдеры: Вышгородский (стагнация) и Броварской (минимальные темпы прироста среди крупных районов).
Географическая структура рынка стабильна: покупатель и девелопер сосредотачиваются на районах с прогнозируемой логистикой и сложившимся спросом.
Типы недвижимости: структура предложения
Динамика по типам недвижимости в КГ
• Коттеджи: 587 → 608+21, +3,58%
• Таунхаусы: 533 → 574 +41, +7,69%
• Дуплексы: 216 → 234+18, +8,33%
• Участки: 69 → 70+1, +1,45%
• Виллы: 17 → 17 0, 0%
• Квадрексы: 18 → 18 0, 0%
Таунхаусы и дуплексы – самые динамичные форматы, ориентированные на массового покупателя.
Виллы и квадрексы – узкие ниши без роста.
Рынок Киевщины четко ориентируется на практические форматы загородного жилья, объединяющие автономность и контролируемый бюджет.
Готовность в коттеджных городках Киевщины
Структура готовности в КГ
• Построено: 645 → 660+15, +2,33%
• Строящиеся: 426 → 479 +53, +12,44%
• Проекты: 111 → 111 0, 0%
Наиболее активно в КГ Киевщины растет сегмент строящихся городков, что свидетельствует о возобновлении строительной активности без чрезмерного риска запуска новых проектов.
Замороженные коттеджные городки Киевщины
• 219 КГ в январе и декабре 2025 года
Доля замороженных снизилась с ≈18,5% до ≈17,5% благодаря общему росту рынка.
Отсутствие роста количества замороженных проектов – положительный сигнал для доверия покупателей.
Проданные коттеджные городки Киевщины
• 445 → 449+4 КМ, +0,9%
Рынок распродается медленно, но стабильно. Покупатель выбирает готовые или почти готовые решения.
Общие выводы
Предложение в Киевской области выросло на +5,75% — рынок жив и расширяется.
• Бучанский район – абсолютный центр рынка (свыше половины всех КМ).
• В структуре продукта побеждает массовый формат: таунхаусы и дуплексы растут быстрее коттеджей.
Самый сильный сигнал года – прирост строящихся городков (+12,44%): строительство активизировалось.
• Война и ВПЛ сместили спрос в сторону более прагматических сценариев: готовность, автономность, инфраструктура, меньше веры «в проект на бумаге».
• Замороженные проекты не выросли – это важно для доверия к рынку.
Прогноз на 2026 год
В 2026 году ожидается:
• умеренный рост количества коттеджных городков;
• последующая концентрация предложения в наиболее ликвидных районах;
• сохранение спроса на компактные форматы загородного жилья;
• постепенное сокращение части замороженных проектов за счет достройки.
Рынок остается стабильным и прагматичным, без резких колебаний, ориентированным на реальные потребности проживания.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Киевской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики: Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии