Дивіться відео:
Котеджні містечка Київщини: огляд ринку-2025
|
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок у Київській області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції та ключові тенденції сегмента.
Загальна ситуація на ринку: вплив війни, попиту та пропозиції
У 2025 році ринок котеджних містечок Київської області функціонував в умовах тривалої війни, що суттєво вплинуло як на поведінку покупців, так і на стратегії девелоперів. Київщина зберегла статус головного регіону заміської житлової забудови в Україні, акумулюючи найбільшу кількість котеджних містечок та основний попит на заміське житло.
Попит формувався переважно за рахунок внутрішніх покупців, у тому числі внутрішньо переміщених осіб, які розглядали заміське житло не як сезонний або рекреаційний формат, а як житло для постійного проживання. У фокусі покупця — безпека, автономність, стабільні комунікації, доступ до інфраструктури та логістична близькість до Києва.
Пропозиція у 2025 році зростала стримано. Девелопери уникали різких кроків, концентруючись на добудові чинних проєктів і мінімізуючи ризики запуску нових. У підсумку ринок розвивався еволюційно, без сплесків і без обвалів.
Пропозиція котеджних містечок: динаміка року
На початок 2025 року в Київській області налічувалося 1182 котеджні містечка. Станом на грудень їх кількість зросла до 1250.
Приріст за рік:+68 котеджних містечок (+5,75% до початку року).
Для порівняння: у 2024 році на ринку з’явився 71 новий проєкт, отже темп приросту у 2025 році був дещо нижчим, що свідчить про обережнішу поведінку девелоперів.
Ринок КМ Київщини зростає, але без перегріву. Пропозиція збільшується відповідно до реального попиту, а не очікувань швидкого відновлення.
Географія котеджних містечок: лідери та аутсайдери
Кількість КМ (січень → грудень 2025)
- Бучанський район: 629 → 670 +41 КМ, +6,52%
Частка ринку — понад 53% усіх котеджних містечок області. - Обухівський район: 187 → 196 +9 КМ, +4,81%
- Фастівський район: 134 → 141 +7 КМ, +5,22%
- Бориспільський район: 79 → 86 +7 КМ, +8,86%
- Броварський район: 71 → 73 +2 КМ, +2,82%
- Вишгородський район: 77 → 77 0 КМ, 0%
- Білоцерківський район: 5 → 7 +2 КМ, +40% (з малої бази)
Лідери та аутсайдери
Лідер ринку: Бучанський район — беззаперечний центр котеджної забудови Київщини за масштабом, динамікою та концентрацією попиту.
Райони з помірним, але стабільним розвитком: Обухівський, Фастівський, Бориспільський.
Аутсайдери: Вишгородський район (стагнація) та Броварський район (мінімальні темпи приросту серед великих районів).
Географічна структура ринку стабільна: покупець і девелопер зосереджуються на районах із прогнозованою логістикою та сформованим попитом.
Типи нерухомості: структура пропозиції
Динаміка за типами нерухомості у КМ
- Котеджі: 587 → 608 +21, +3,58%
- Таунхауси: 533 → 574 +41, +7,69%
- Дуплекси: 216 → 234 +18, +8,33%
- Ділянки: 69 → 70 +1, +1,45%
- Вілли: 17 → 17 0, 0%
- Квадрекси: 18 → 18 0, 0%
Таунхауси та дуплекси — найдинамічніші формати, орієнтовані на масового покупця.
Вілли та квадрекси — вузькі ніші без зростання.
Ринок Київщини чітко орієнтується на практичні формати заміського житла, які поєднують автономність і контрольований бюджет.
Готовність у котеджних містечках Київщини
Структура готовності у КМ
- Збудовано: 645 → 660 +15, +2,33%
- Споруджувані: 426 → 479 +53, +12,44%
- Проєкти: 111 → 111 0, 0%
Найактивніше у КМ Київщини зростає сегмент споруджуваних містечок, що свідчить про відновлення будівельної активності без надмірного ризику запуску нових проєктів.
Заморожені котеджні містечка Київщини
- 219 КМ у січні та грудні 2025 року
Частка заморожених знизилася з ≈18,5% до ≈17,5% завдяки загальному зростанню ринку.
Відсутність зростання кількості заморожених проєктів — позитивний сигнал для довіри покупців.
Продані котеджні містечка Київщини
- 445 → 449 +4 КМ, +0,9%
Ринок розпродається повільно, але стабільно. Покупець обирає готові або майже готові рішення.
Загальні висновки
Пропозиція на Київщині зросла на +5,75% — ринок живий і розширюється.
· Бучанський район — абсолютний центр ринку (понад половина всіх КМ).
· У структурі продукту перемагає масовий формат: таунхауси й дуплекси ростуть швидше за котеджі.
Найсильніший сигнал року — приріст споруджуваних містечок (+12,44%): будівництво активізувалося.
· Війна та ВПО змістили попит у бік більш прагматичних сценаріїв: готовність, автономність, інфраструктура, менше віри «в проєкт на папері».
· Заморожені проєкти не зросли — це важливо для довіри до ринку.
Прогноз на 2026 рік
У 2026 році очікується:
- помірне зростання кількості котеджних містечок;
- подальша концентрація пропозиції у найбільш ліквідних районах;
- збереження попиту на компактні формати заміського житла;
- поступове скорочення частки заморожених проєктів за рахунок добудови.
Ринок залишатиметься стабільним і прагматичним, без різких коливань, орієнтованим на реальні потреби проживання.
Заходьте та обирайте котеджні містечка Київської області на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики: Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі