Дивіться відео:
Котеджні містечка України: огляд ринку-2025
 |
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок України підготована порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, динаміку запуску нових проєктів, рівень готовності об’єктів і ключові тенденції ринку.
Аналітичний огляд ринку котеджних містечок України за підсумками 2025 року
2025 рік для ринку котеджних містечок України став періодом адаптації та поступової стабілізації. Повномасштабна війна продовжувала визначати логіку розвитку ринку, однак її вплив уже не мав характеру шоку, як у 2022–2024 роках. Девелопери, інвестори й покупці працювали в умовах постійного ризику, але з розумінням нових правил гри.
Заміська нерухомість залишалася одним із небагатьох сегментів житла, де зберігався сталий попит. Покупці дедалі частіше робили вибір на користь малоповерхової забудови через фактори безпеки, автономності, наявності власної ділянки та можливості проживати за межами щільної міської забудови. Це підтримувало ринок навіть за відсутності масового кредитування та за зростання собівартості будівництва.
Кількість котеджних містечок: лідери та аутсайдери
Станом на кінець 2025 року в Україні налічувалося близько 2,4 тис. котеджних містечок. Протягом року їх кількість зросла більш ніж на 180 проєктів, що свідчить про помірне, але стабільне розширення ринку.
Абсолютним лідером залишалася Київська область. Саме тут зосереджена понад половина всіх котеджних містечок країни. Така концентрація пояснюється поєднанням платоспроможного попиту, ділової активності, транспортної доступності та сформованої інфраструктури передмість столиці. У 2025 році Київський регіон не лише втримав першість, а й забезпечив найбільший приріст нових проєктів.
Друге й третє місця традиційно посіли західні області — Львівська та Івано-Франківська. Захід України у 2025 році фактично став другим центром розвитку заміської нерухомості. Тут зіграли роль відносно стабільна безпекова ситуація, приплив внутрішніх переселенців і обмежені можливості для багатоповерхової забудови в межах міст.
Водночас значна частина регіонів залишалася на периферії ринку. У прифронтових і прикордонних областях кількість котеджних містечок майже не змінювалася, а подекуди ринок перебував у стані повної паузи. Херсонська, Чернігівська, Миколаївська області та низка центральних регіонів продемонстрували мінімальні показники як за загальною кількістю проєктів, так і за динамікою.
Нові проєкти: динаміка 2025 року та порівняння з 2024-м
У 2025 році на ринок вийшло менше нових котеджних містечок, ніж роком раніше. Загальна кількість запусків знизилася приблизно на 7–8% порівняно з 2024 роком. Однак це зниження не було рівномірним упродовж року.
Початок 2025 року виявився слабким. Перший квартал став одним із найскладніших за кількістю нових стартів, що було пов’язано з обережністю девелоперів, переглядом фінансових моделей та очікуванням стабілізації ситуації на ринку будматеріалів.
Натомість у другому та третьому кварталах ринок помітно пожвавився. Саме в цей період відбулася більшість запусків, що частково компенсувало слабкий старт року. Девелопери активно виходили з проєктами невеликого та середнього формату, орієнтованими на швидкі продажі та поетапну реалізацію.
Четвертий квартал знову продемонстрував спад активності. Сезонний фактор, часті обстріли, відключення світла, зростання витрат і загальна невизначеність стримували старт нових проєктів наприкінці року. У результаті 2025 рік завершився з нижчим показником запусків, ніж 2024-й, але без різкого обвалу.
Типи нерухомості: що будували у 2025 році
Структура котеджних містечок у 2025 році залишалася відносно стабільною, проте всередині сегментів відбулися важливі зрушення.
Наймасовішим форматом залишалися таунхауси. Саме вони формують основу пропозиції в більшості регіонів. Таунхауси поєднують відносно доступну ціну входу, компактність і можливість життя в організованому середовищі, що робить їх найбільш універсальним продуктом ринку.
Другу позицію посідали класичні котеджі. Вони дещо поступаються таунхаусам за темпами приросту, проте залишаються ключовим форматом у проєктах середнього та вище середнього класу.
Найдинамічнішим сегментом у 2025 році стали дуплекси. Їх кількість зростала швидше, ніж у інших форматах. Це свідчить про запит на компроміс між ціною, площею та індивідуальністю житла.
Вілли та квадрохауси залишалися нішевими продуктами. Їх частка зростала повільно, що відповідає обмеженому попиту на преміальні або нестандартні формати в умовах війни.
Готовність проєктів і стан будівництва у КМ
Більше половини котеджних містечок на кінець 2025 року перебували у статусі збудованих. Ще понад третина — у процесі будівництва. Частка проєктованих містечок залишалася відносно невеликою, що свідчить про обережність девелоперів у плануванні далеких перспектив.
Окрему увагу заслуговує сегмент заморожених проєктів. Їх кількість протягом року майже не змінилася. Це означає, що ринок не зміг масово «розморозити» старі проблемні об’єкти, але й не отримав нової хвилі зупинок будівництва.
Показовим є й високий рівень проданих котеджних містечок. Близько 40% містечок розпродані, що підтверджує наявність реального, а не спекулятивного попиту.
Ключові тренди та підсумкові висновки 2025 року
Підсумки 2025 року показують, що ринок котеджних містечок України поступово виходить із фази різких коливань і переходить до більш зваженої, прогнозованої моделі розвитку. Кількість нових проєктів дещо зменшилася порівняно з 2024 роком, однак це уповільнення слід розглядати не як негативний сигнал, а як ознаку структурного дорослішання ринку. Девелопери дедалі частіше обирають поетапний запуск і відмовляються від надмірних масштабів, зосереджуючись на фінансово стійких форматах.
Географічно ринок залишається вкрай концентрованим. Київська область зберігає беззаперечне лідерство за кількістю котеджних містечок і обсягом нових запусків, фактично визначаючи загальний вектор розвитку заміської нерухомості. Водночас у 2025 році чітко проявилася тенденція посилення ролі західних регіонів. Львівська та Івано-Франківська області не лише втримали високий рівень активності, а й забезпечили один із найбільших приростів нових проєктів, сформувавши альтернативний центр розвитку поза межами Київської агломерації.
Структура пропозиції у 2025 році чітко відображала фінансові можливості покупців і нові умови будівництва. Основний обсяг ринку формували компактні та відносно доступні формати — таунхауси й дуплекси. Саме вони стали базою для більшості нових і актуальних проєктів, тоді як класичні котеджі зберегли стабільну, але менш динамічну позицію. Преміальні формати, зокрема вілли, залишалися нішевими та не впливали суттєво на загальну картину ринку.
Важливою рисою 2025 року стала зміна пріоритетів покупців щодо стадії готовності житла. Частка збудованих і майже завершених котеджних містечок зростала швидше, ніж кількість нових проєктів на стадії проєктування. Це свідчить про підвищену обережність покупців в умовах війни та прагнення мінімізувати ризики, пов’язані з довгостроковим будівництвом.
Показовим індикатором стану ринку є й високий рівень реалізації проєктів. Близько 40% котеджних містечок мають повністю продані домоволодіння, що підтверджує наявність реального, споживчого попиту. У 2025 році заміська нерухомість залишалася для українців насамперед способом вирішення житлового питання, а не інструментом короткострокових інвестицій.
Прогноз на 2026 рік
З огляду на динаміку 2025 року, у 2026-му можна очікувати продовження помірного зростання ринку котеджних містечок. Ймовірно, загальна кількість проєктів збільшуватиметься в межах 5–8% на рік, без різких стрибків або масових запусків. Київська область і надалі залишатиметься ключовим ринком, тоді як західні регіони зберігатимуть статус найбільш перспективних для нового девелопменту.
Форматно ринок і надалі тяжітиме до таунхаусів і дуплексів як оптимального балансу між ціною, площею та функціональністю. Девелопери продовжать робити ставку на поетапне будівництво, невеликі черги та швидшу оборотність проєктів.
Таким чином, 2025 рік можна розглядати як етап формування більш зрілого й обережного ринку заміської нерухомості, який у 2026 році матиме потенціал для поступового, але стабільного розвитку.
Заходьте та обирайте котеджні містечка України на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики: Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі