Смотрите видео:
Коттеджные городки Украины: обзор рынка-2025
 |
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков Украины подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на декабрь 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, динамика запуска новых проектов, уровень готовности объектов и ключевые тенденции рынка.
Аналитический обзор рынка коттеджных городков Украины по итогам 2025 года
2025 год для рынка коттеджных городков Украины стал периодом адаптации и постепенной стабилизации. Полномасштабная война продолжала определять логику развития рынка, однако ее влияние уже не имело характера шока, как в 2022–2024 годах. Девелоперы, инвесторы и покупатели работали в условиях постоянного риска, но с пониманием новых правил игры.
Загородная недвижимость оставалась одним из немногих сегментов жилья, где сохранялся постоянный спрос. Покупатели все чаще делали выбор в пользу малоэтажной застройки из-за факторов безопасности, автономности, наличия собственного участка и возможности проживать вне плотной городской застройки. Это поддерживало рынок даже при отсутствии массового кредитования и росте себестоимости строительства.
Количество коттеджных городков: лидеры и аутсайдеры
По состоянию на конец 2025 года в Украине насчитывалось около 2,4 тыс. коттеджных городков. В течение года их количество возросло более чем на 180 проектов, что свидетельствует об умеренном, но стабильном расширении рынка.
Абсолютным лидером оставалась Киевская область. Именно здесь сосредоточено более половины всех коттеджных городков страны. Такая концентрация объясняется сочетанием платежеспособного спроса, деловой активности, транспортной доступности и сложившейся инфраструктуры пригородов столицы.
В 2025 году Киевский регион не только удержал первенство, но и обеспечил наибольший рост новых проектов.
Второе и третье места традиционно заняли западные области – Львовская и Ивано-Франковская. Запад Украины в 2025 году фактически стал вторым центром развития загородной недвижимости. Здесь сыграли роль относительно стабильная ситуация безопасности, приток внутренних переселенцев и ограниченные возможности для многоэтажной застройки в пределах городов.
В то же время, значительная часть регионов оставалась на периферии рынка. В прифронтовых и приграничных областях количество коттеджных городков почти не изменялось, а иногда рынок находился в состоянии полной паузы.
Херсонская, Черниговская, Николаевская области и ряд центральных регионов продемонстрировали минимальные показатели как по общему количеству проектов, так и по динамике.
Новые проекты: динамика 2025 года и сравнение с 2024-м
В 2025 году на рынок вышло меньше новых коттеджных городков, чем годом ранее. Общее количество запусков снизилось примерно на 7–8% по сравнению с 2024 годом. Однако это снижение не было равномерным в течение года.
Начало 2025 года оказалось слабым. Первый квартал стал одним из самых сложных по количеству новых стартов, что связано с осторожностью девелоперов, просмотром финансовых моделей и ожиданием стабилизации ситуации на рынке стройматериалов.
Во втором и третьем кварталах рынок заметно оживился. Именно в этот период произошло большинство запусков, что частично компенсировало слабый старт года. Девелоперы активно выходили с проектами небольшого и среднего формата, ориентированными на скорые продажи и поэтапную реализацию.
Четвертый квартал снова продемонстрировал спад активности. Сезонный фактор, частые обстрелы, отключение света, рост затрат и общая неопределенность сдерживали старт новых проектов в конце года. В результате 2025 год завершился с более низким показателем запусков, чем 2024-й, но без резкого обвала.
Типы недвижимости в КГ Украины в 2025 году
Структура коттеджных городков в 2025 году оставалась относительно стабильной, однако внутри сегментов произошли важные сдвиги.
Самым массовым форматом оставались таунхаусы. Именно они формируют основу предложения в большинстве регионов. Таунхаусы совмещают относительно доступную стоимость входа, компактность и возможность жизни в организованной среде, что делает их более универсальным продуктом рынка.
Вторую позицию занимали классические коттеджи. Они несколько уступают таунхаусам по темпам прироста, однако остаются ключевым форматом в проектах среднего и выше среднего класса.
Самым динамичным сегментом в 2025 году стали дуплексы. Их количество росло быстрее, чем в других форматах. Это свидетельствует о запросе компромисса между ценой, площадью и индивидуальностью жилья.
Виллы и квадрохаусы оставались нишевыми продуктами. Их доля росла медленно, что соответствует ограниченному спросу на премиальные или нестандартные форматы в условиях войны.
Готовность проектов и состояние строительства в КГ
Более половины коттеджных городков к концу 2025 года находились в статусе построенных. Еще более трети — в процессе строительства. Доля проектируемых городков оставалась относительно небольшой, что свидетельствует о предосторожности девелоперов в планировании дальних перспектив.
Отдельного внимания заслуживает сегмент замороженных проектов. Их количество за год почти не изменилось. Это означает, что рынок не смог массово разморозить старые проблемные объекты, но и не получил новой волны остановок строительства.
Показателен и высокий уровень проданных коттеджных городков. Около 40% городков распроданы, что подтверждает наличие реального, а не спекулятивного спроса.
Ключевые тренды и итоговые выводы 2025 года
Итоги 2025 показывают, что рынок коттеджных городков Украины постепенно выходит из фазы резких колебаний и переходит к более взвешенной, прогнозируемой модели развития. Количество новых проектов несколько уменьшилось по сравнению с 2024 годом, однако это замедление следует рассматривать не как отрицательный сигнал, а как признак структурного взросления рынка. Девелоперы все чаще выбирают поэтапный запуск и отказываются от чрезмерных масштабов, сосредотачиваясь на финансово устойчивых форматах.
Географически рынок остается очень концентрированным. Киевская область сохраняет безоговорочное лидерство по количеству коттеджных городков и объему новых запусков, фактически определяя общий вектор развития загородной недвижимости. В то же время, в 2025 году четко проявилась тенденция усиления роли западных регионов. Львовская и Ивано-Франковская области не только удержали высокий уровень активности, но и обеспечили один из самых больших приростов новых проектов, сформировав альтернативный центр развития вне Киевской агломерации.
Структура предложения в 2025 году отчетливо отражала финансовые возможности покупателей и новые условия строительства. Основной объем рынка формировали компактные и относительно доступные форматы – таунхаусы и дуплексы. Именно они стали базой для большинства новых и актуальных проектов, в то время как классические коттеджи сохранили стабильную, но менее динамичную позицию. Премиальные форматы, в частности виллы, оставались нишевыми и существенно не влияли на общую картину рынка.
Важной чертой 2025 стало изменение приоритетов покупателей относительно стадии готовности жилья. Доля построенных и почти завершенных коттеджных городков росла быстрее, чем количество новых проектов на стадии проектирования. Это свидетельствует о повышенной осторожности покупателей в условиях войны и стремлении минимизировать риски, связанные с долгосрочным строительством.
Показательным индикатором состояния рынка является высокий уровень реализации проектов. Около 40% коттеджных городков имеют полностью проданные домовладения, что подтверждает наличие реального потребительского спроса. В 2025 году загородная недвижимость оставалась для украинцев, прежде всего, способом решения жилищного вопроса, а не инструментом краткосрочных инвестиций.
Прогноз на 2026 год
Учитывая динамику 2025 года, в 2026 году можно ожидать продолжения умеренного роста рынка коттеджных городков. Вероятно, общее количество проектов будет увеличиваться в пределах 5–8% в год, без резких скачков или массовых запусков. Киевская область и дальше будет оставаться ключевым рынком, тогда как западные регионы будут сохранять статус наиболее перспективных для нового девелопмента.
Форматно рынок и дальше будет тяготеть к таунхаусам и дуплексам как оптимальному балансу между ценой, площадью и функциональностью. Девелоперы продолжат делать ставку на поэтапное строительство, небольшие очереди и более быструю оборачиваемость проектов.
Таким образом, 2025 год можно рассматривать как этап формирования более зрелого и осторожного рынка загородной недвижимости, который в 2026 году будет иметь потенциал для постепенного, но стабильного развития.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Украине на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики: Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии