Смотрите видео:
Коттеджные городки Харьковщины: обзор рынка-2025
|
Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Несмотря на близость к российской границе, регулярные обстрелы и существенный отток платежеспособного населения коттеджный рынок Харьковщины в 2025 году демонстрирует не спад, а умеренный рост. Количество коттеджных городков остается стабильным, девелоперы достраивают ранее начатые проекты, а средняя стоимость квадратного метра и земли продолжает подниматься. Доминирование коттеджей над таунхаусами, инерция премиальных проектов десятилетней давности и повышенный спрос на готовые дома формируют уникальную рыночную картину, которая выглядит парадоксально в условиях войны, но имеет свои структурные объяснения.
Харьковщина остается одним из сложных регионов страны для развития недвижимости. Близость к российской границе - кое-где всего 20-40 км - и регулярные обстрелы определяют логику поведения покупателей и девелоперов. Несмотря на это рынок коттеджных городков демонстрирует не хаотическое падение, а удивительную структурную стабильность. По итогам десяти месяцев 2025 года количество коттеджных городков в регионе осталось на уровне 52 без появления новых и без исчезновения существующих.
Это один из ключевых признаков того, что рынок работает в инерционном режиме, опираясь не на новые инвестиции, а на проекты, запущенные задолго до войны.
Лидеры и аутсайдеры: по количеству КГ
Если посмотреть на Харьковщину сквозь призму лидеров и аутсайдеров, рынок выглядит так.
• Лидер по количеству проектов – Харьковский район
Здесь сосредоточены 26 коттеджных городков из 52. Это основной пояс загородной застройки вокруг города.
• Город Харьков – второй по количеству, но лидер по статусу и ценам
В черте города — 21 коттеджный городок, среди которых немало премиальных и элитных проектов.
• Аутсайдер по количеству — Чугуевский район
Только 5 городков, однако именно он выступает более дешевой альтернативой, догоняющей по темпам подорожания.
Старые проекты как «скелет» рынка: от премиум-коттеджей до долгостроев
В основе нынешней рыночной структуры лежат проекты, формируемые десятилетиями. Самый яркий пример – Park House на ул. Батумской в Харькове. Это коттеджный городок премиального класса, где площадь домов достигает 250-900 кв.м, а цена отдельных объектов может доходить до $1 млн. Земельные участки здесь также стоят существенно дороже средних показателей по области.
Проекту уже больше десяти лет, и он задает высокую планку цен в городском сегменте.
Владельцы и девелоперы Park House, как и подобные крупные городки в Харьковском районе, не снижают стоимость ни коттеджей, ни участков. Причина проста: такие проекты ориентированы на платежеспособную аудиторию, которая исчезла из Харькова во время войны, но может вернуться после ее завершения.
Фактически премиальный сегмент заморожен во времени, но одновременно поддерживает общий уровень цен на рынке.
Баланс формата: коттеджи доминируют над таунхаусами
Одной из особенностей Харьковщины значительное преимущество коттеджных форматов над таунхаусами:
• 38 городков с коттеджами,
• 20 – с таунхаусами.
В большинстве регионов наблюдается другая тенденция – активное появление таунхаусов как доступного и экономически быстрого формата. На Харьковщине же рынок формировался раньше и опирался на богатых покупателей, выбиравших большие индивидуальные дома.
Поэтому структура предложения остается консервативной и эта инерция усиливается отсутствием новых девелоперских стартов в военный период.
Динамика состояний: достраивают начатое, новые очереди остановлены
За год произошло несколько знаковых изменений в статусах городков:
• Пять городков перешли из категории «строящийся» в статус «построен».
• Соответственно, количество строящихся городков сократилось на пять – с 15 до 10.
• Два городка полностью продали или завершили первую очередь и не планируют дальнейшего строительства до завершения войны.
Это означает, что девелоперы доводят до логического завершения уже запущенное, но не расширяющее строительные программы и не выходящее на рынок с новыми этапами продаж.
Спрос сегодня существует преимущественно на готовые дома, и именно поэтому количество построенных городков выросло с 27 до 32.
Земля как отдельный сегмент: количество проектов и стоимость сотки
По данным портала zagorodna.com, в шести коттеджных городках основным типом недвижимости являются именно земельные участки. Их количество за год не изменилось: как было шесть, так и осталось.
Это немаловажный маркер: девелоперы массово не запускают новые «земельные» проекты. То есть, нет новой волны форматов «только земля под застройку», акцент сделан на завершении уже существующих схем, где земля продается вместе с домом или в рамках более старых коттеджных концепций.
По области в целом:
• Январь: средняя стоимость сотки - 181 445 грн,
• Октябрь: средняя стоимость – 198 732 грн.
Рост - около 9-10% за период, что сопоставимо с динамикой удорожания квадратного метра в домах.
Это значит, что даже в военных условиях земля не дешевеет, а владельцы участков и девелоперы удерживают и постепенно увеличивают ценовые ожидания.
Зафиксировано, что самая дорогая сотка в Харькове стоила:
• 302 919 грн/сотка в январе,
• 340 590 грн/сотка в октябре.
Рост – ориентировочно +12–13% за 10 месяцев. Это очень показательный сигнал, несмотря на частые обстрелы и близость. В городе сохраняется сегмент дорогостоящих земельных участков, привязанный к элитным коттеджным проектам.
Именно в таких локациях, как Park House и подобные, земля не дисконтирована войной, а наоборот — остается в разряде дефицитного ресурса, который владельцы не готовы отдавать дешево, ожидая смены фазы рынка после завершения боевых действий.
Ценовая ситуация: готовое дорожает быстрее, Харьков растет, несмотря на угрозы
Даже в сложной ситуации безопасности КГ демонстрируют рост. За 10 месяцев:
- Лидер по стоимости 1 кв.м – город Харьков. Средняя цена в октябре – 42 128 грн/кв.м, что выше, чем в пригороде. Это результат наличия элитных коттеджей и премиальных комплексов типа Park House. Средняя цена по Харькову выросла с 36 740 до 42 128 грн/кв.м (+14,7%),
- Харьковский район — крепкий середняк. 40 879 грн/кв.м – фактически приближается к городскому уровню, но без экстремального премиума (рост около +4,8%).
- Аутсайдер по цене — Чугуевский район. Только 30 090 грн/кв.м, но именно здесь наблюдается одна из самых высоких относительных динамик роста (почти +10%)
Таким образом, город опережает пригород по темпам роста стоимости квадратного метра. Объяснение этому просто: в Харькове находятся самые качественные и ценные проекты, включая премиальные коттеджи, не снижающие цену.
Если смотреть по типу продукта:
• Коттеджи – ценовой лидер: в среднем 43 277 грн/кв.м.
• Таунхаусы – более дешевый формат: примерно 34 884 грн/кв.м.
Разница почти на четверть в пользу коттеджей, что логично для региона, где исторически ценился большой отдельный дом.
Коттеджи в среднем стоят на 24% дороже таунхаусов, а готовые объекты дороже строящихся примерно на 29%.
На практике это означает, что покупатель готов переплачивать за отсутствие рисков, за возможность переезда сразу и за минимизацию непредсказуемости, которая в условиях войны является ключевой мотивацией.
Коридор цен: от минимума до максимума
• Минимальная стоимость 1 кв.м – около 17 982 грн/кв.м
Речь идет о таунхаусах «Пятихатки» (ул. Москаленко, Харьков), объекте в стадии строительства. Это нижний сегмент цен, ориентированный на покупателя, ищущего относительно доступный формат в рамках города.
• Максимальная стоимость 1 кв.м – около 107 893 грн/кв.м
Это построенный коттеджный городок Park House, ул. Батумская, Харьков – элитный сегмент с домами площадью 250–900 кв.м и потенциальной ценой объекта до $1 млн.
Таким образом, ценовой коридор рынка более чем в шесть раз между минимальной и максимальной ценой за квадратный метр. Это демонстрирует, что в Харьковской области одновременно есть и доступные проекты, и сверхдорогие объекты премиум-класса, средние показатели по региону часто «подтягиваются вверх» именно за счет единичных элитных городков.
Рынок без инвестора: кто покупает сейчас?
В Харькове практически отсутствует покупатель класса «выше среднего» и премиум, который до войны формировал значительную долю спроса. Инвесторы также ушли с рынка.
Сегодня сделки совершаются преимущественно за счет местного населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий; покупателей, желающих «убегать с многоэтажки» в частный сектор; ограниченного круга семей, ищущих готовые небольшие дома или таунхаусы.
Именно поэтому доступные сегменты остаются более активными, в то время как проекты с большими площадями на 300–900 кв.м стоят без движения.
Премиальные городки держат цену, несмотря на отсутствие покупателей: стратегия на послевоенное восстановление
Владельцы элитных коттеджных городков в Харькове и его окрестностях не спешат снижать стоимость. Их стратегия проста и прагматична:
• подобные объекты стоили дорого до войны,
• их себестоимость и стандарты строительства высоки,
• покупательская способность премиальной аудитории может вернуться только после победы.
Поэтому для них временное «зависание» объектов не критический фактор, а скорее часть долгосрочной модели.
Вывод: харьковский рынок удерживает структуру и цены, работая вопреки войне
Современное состояние рынка коттеджных городков Харьковщины можно описать несколькими формулами:
1. Стабильность без развития – количество городков неизменно.
2. Инерция предыдущих лет – строятся и продаются преимущественно старые проекты.
3. Консервативная структура – коттеджи почти вдвое превосходят таунхаусы.
4. Премиальный сегмент законсервирован, но формирует высокую ценовую планку.
5. Спрос локальный и прагматичный, преимущественно на готовые объекты.
6. Цены растут, несмотря на военные риски и отсутствие инвестора.
Харьковский рынок коттеджных городков — пример того, как недвижимость может сохранять форму даже в самых тяжелых условиях. Его развитие сегодня почти не происходит, но для региона важно другое: рынок не сломался, не потерял структуры и продолжает работать, ожидая возобновления спроса в мирное время.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Харьковской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии