Смотрите видео:
Коттеджные городки Днепропетровщины: обзор рынка-2025
 |
Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Рынок организованных коттеджных городков Днепропетровской области в 2025 году показывает интересное сочетание стабильности и динамики. С одной стороны, количество проектов почти не меняется, девелоперы не открывают массово новые городки и осторожно планируют старт новых очередей. С другой стороны, цены на коттеджи и таунхаусы заметно растут, а некоторые локации опережают даже город по темпам подорожания. Такое поведение рынка указывает на усиление избирательности спроса и формирование новой структуры загородного жилья.
Ситуация усугубляется войной, регулярными обстрелами области и непредсказуемостью экономических процессов. Рынок не развивается, а скорее приспосабливается к реалиям выживания.
Предложение: минимальный рост и сосредоточенное развитие
За январь-октябрь количество коттеджных городков в Днепропетровской области увеличилось лишь на один объект - с 59 до 60. То есть девелоперы не спешат запускать новые городки, поскольку спрос нестабильный, а риски высокие.
Наибольшая концентрация КГ традиционно приходится на Днепр (25 городков) и Днепровский район (23 городка) (итого 48 из 60), причем в этих локациях количество проектов не изменялось в течение года.
Единственным центром прироста стал Самаровский район, где количество городков увеличилось с 9 до 10, где появился новый КГ Green Village. Это может свидетельствовать о постепенном смещении интереса покупателей в направлении пригородов, которые сохраняют быструю доступность в город, но предлагают более низкие цены и более высокий уровень приватности.
Одной из ключевых проблем рынка являются строящиеся годами городки. Есть проекты, которые стартовали 5–6 лет назад и до сих пор не завершены.
Причины:
• слабый спрос и нехватка продаж;
• отсутствие инвесторов, ранее удерживавших рынок;
• финансовая нестабильность девелоперов;
• трудности с логистикой и материалами;
• дефицит рабочей силы;
• война и обстрелы, задерживающие работу;
• падение доверия покупателей.
Это создает высокий уровень риска для инвесторов и покупателей.
Война значительно переформатировала рынок пригородной недвижимости.
Теперь покупатели оценивают прежде всего безопасность локации, а именно:
• находится ли КГ подальше от потенциально военных объектов;
• есть ли риски близких обстрелов;
• можно ли быстро эвакуироваться;
• регион относительно спокоен.
К сожалению, часть Днепропетровской области не отвечает этим критериям: она близка к милитарным объектам или регулярно подвергается атакам.
Это резко снизило спрос в некоторых районах и практически уничтожило сегмент недвижимости "для инвестиций".
Структура предложения: коттеджи и таунхаусы – основные форматы
Основной скелет рынка составляют два формата – коттеджи и таунхаусы. За год количество объектов обеих групп увеличилось на один: коттеджей – с 29 до 30, таунхаусов – с 31 до 32. Это не революционные изменения, но они подтверждают, что именно эти сегменты остаются наиболее востребованными.
Дуплексы и земельные участки в составе КГ остаются нишевыми форматами: только 4 городка предлагают дуплексы и еще 4 — участки. Однако даже ограниченное количество участков показывает достаточно широкий ценовой разрыв, что свидетельствует о сохранении интереса к индивидуальной застройке в рамках организованной инфраструктуры.
Готовность проектов: больше построенных, меньше строящихся
Изменение структуры предложения по состоянию готовности – один из важнейших индикаторов рынка. Количество построенных городков выросло с 36 до 40. В то же время количество проектов, находящихся на стадии активного строительства, сократилось с 14 до 10. Это означает, что девелоперы сосредоточились на доведении до завершения уже начатых городков, а не на запуске новых.
При этом 11 городков остаются замороженными – это стабильный, но тревожный индикатор. Наличие такого количества зависших проектов свидетельствует о рисках для инвесторов и покупателей, а также о том, что не все модели продаж и локаций выдерживают современные экономические и военные вызовы.
Показатель «продано 26» без изменений является доказательством полной стагнации продаж.
Земельные участки: дорогостоящий и выборочный сегмент
Земля в составе коттеджных городков – ограниченный, но показательный сегмент. Стоимость одной сотки колеблется в регионе от 31 до 105,8 тыс. грн. Верхний предел фактически переводит такие предложения в премиум категорию. Участки без подряда при этом остаются продуктом покупателя, который стремится сохранить автономию в выборе архитектуры, но при этом не хочет отказываться от организованной инфраструктуры КМ.
Цены: рост на 15% по области и до 30% в пригороде
Средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках области за 10 месяцев выросла с 33,8 тыс. грн. до 38,9 тыс. грн. — примерно на 15%. Но значительно важнее неравномерный характер этого роста.
• Днепр: +19% (до 46,2 тыс. грн/м²)
• Самаровский район: +31% (до 40,3 тыс. грн/м²)
• Днепровский район: +2% (до 33,3 тыс. грн/м²)
• Каменский район: +7%
Самаровский район показал рекордный рост средней стоимости квадратного метра – более 30% за 10 месяцев. Но причина не в резком скачке спроса, а в запуске дорогого КМ Green Village, имеющего высокую стартовую цену.
Из-за небольшого объема рынка именно этот проект сдвинул средний показатель вверх – и по району, и в общем среднеобластном балансе.
Премиальный городок Concept Riviera в Днепре также отразился на статистике: за год цена квадратного метра здесь выросла на 10 тысяч гривен.
Поскольку Днепр — самый крупный рыночный кластер области, подорожание именно этого городка существенно подняло среднюю стоимость м² в Днепре, среднюю стоимость м² по всей области.
Таким образом, рост цен в регионе – это не общая тенденция, а влияние двух дорогостоящих точечных проектов.
Вместе с тем, разрыв между минимальной и максимальной ценой на рынке превышает пятикратный уровень. От 17,4 тыс. грн/м² в доступных очередях строительства – до почти 93 тыс. грн/м² в премиальном сегменте Днепра. Такая поляризация свидетельствует о зрелости рынка и формировании выразительных ценовых этажей.
Девелоперы закладывают в цену риски и расходы – поэтому квадрат дорожает даже в период слабых продаж.
Стоимость по типу и состоянию: логика премии за конфиденциальность и новизну
Средняя стоимость м² в коттеджах составляет 43,6 тыс. грн — самый высокий показатель среди всех форматов. Дуплексы и таунхаусы дешевле (36,0 и 33,8 тыс. грн соответственно), что отражает разницу в площади, уровне приватности и земельном участке.
Интересно, что объекты на стадии строительства стоят дороже, чем уже возведенные: 41,0 против 36,8 тыс. грн/м². Это связано как с удорожанием материалов и работ, так и с тем, что новые очереди часто предлагают модернизированные решения, улучшение планирования или инженерии.
Выводы: рынок входит в фазу структурной зрелости
Сегодня рынок коттеджных городков Днепропетровской области находится в состоянии осторожной стабильности.
Это не развитие и не активизация — это взвешенное удержание позиций, возможное благодаря точечным премиальным проектам, формирующим статистику.
Основные реалии рынка:
• слабый спрос;
• девелоперы осторожны;
• война определяет покупательное поведение;
• длительные строительства стали нормой;
• средняя цена растет из-за отдельных дорогих КГ;
• безопасность – ключевой критерий выбора;
• инвестиционный спрос исчез.
В таких условиях рынок работает не для расширения, а для выживания и сохранения наиболее жизнеспособных проектов.
Прогноз развития рынка коттеджных городков Днепропетровщины
В ближайшие 6–12 месяцев рынок коттеджной недвижимости Днепропетровщины будет оставаться в состоянии замедленной динамики. На цены и объемы продаж будут влиять ситуация безопасности, экономический фон и поведение девелоперов. Ниже – ключевые ожидания.
• Стоимость будет стабильной или умеренно возрастать
• Спрос остается низким, но более точечным.
• Девелоперы сосредоточатся на завершении уже начатых проектов
• Возрастет разрыв между готовыми и строительными объектами
• Локация станет ключевым фактором спроса
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Днепропетровской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии