Смотрите видео:
Коттеджные городки Тернопольщины: обзор рынка-2025
|
Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Война как катализатор передвижения и строительной активности
Полномасштабная война стала беспрецедентным фактором, коренным образом изменившим географию спроса на жилье в Украине. Тернопольская область – одна из самых безопасных в тыловых регионах – стала магнитом для внутренне перемещенных лиц. Сотни тысяч семей, выезжая с прифронтовых и подконтрольных территорий, искали жилье в областях с умеренными ценами и приемлемым расстоянием до западной границы.
На этом фоне в Тернопольской области сформировался уникальный феномен: взрыв малых девелоперских проектов, ориентированных преимущественно на бюджетный сегмент. Рынок коттеджных городков области, годами развивавшийся медленно и консервативно, получил новый импульс для роста — но уже в совершенно новой конфигурации: с акцентом на таунхаусы, быстрые циклы строительства и заметную разницу между городскими и пригородными ценами.
2025 стал периодом перехода от хаотического роста к структуризации и переосмыслению модели развития. Ниже подробный анализ ключевых тенденций.
Масштабы рынка: медленный, но стабильный рост
За 10 месяцев количество коттеджных городков в области возросло с 45 до 48. Самым активным остается Тернопольский район и Тернополь, где открылись все новые проекты года. Кременецкий район остается стабильно пассивным без новых запусков.
Количество коттеджных городков, январь → октябрь:
• Кременецкий район: 1 → 1 (без изменений)
• Тернопольский район: 35 → 37 (+2 городка)
• г. Тернополь: 9 → 10 (+1 городок)
• Итого: 45 → 48 (+3 городка, прирост ≈ 6,7% за 10 месяцев)
Рынок демонстрирует эволюционный, а не взрывной рост: каждый новый проект появляется в логических экономически обоснованных локациях и отвечает реальному спросу.
Количество коттеджных городков в Тернопольской области увеличивается умеренно, без перегрева. Девелоперы действуют рационально, запуская только объекты, которые гарантированно найдут своего покупателя.
Типология городков: доминирование таунхаусов и сдержанный рост коттеджей
Структура предложения остается очень стабильной:
• таунхаусы - 64% рынка,
• дуплексы - 17%,
• коттеджи - 15%,
• квадрексы – 4%.
В течение года увеличилось количество проектов с коттеджами (с 6 до 8), что свидетельствует о медленном формировании более состоятельного сегмента покупателей. Таунхаусы остаются массовым продуктом и базой рынка.
Рынок сохраняет традиционную структуру: таунхаусы – для массового покупателя, коттеджи – для премиального. Девелоперы выбирают проверенные форматы, не экспериментируя с нишевыми продуктами.
Состояние готовности: пик малых проектов прошел, рынок переходит в фазу завершения
После 2022 Тернопольщина пережила взрыв малых строек — компактных городков на 4–12 таунхаусов. Именно этот формат стал ответом на массовый спрос переселенцев на доступное жилье.
Эти проекты обладают рядом преимуществ:
• быстрая реализация (1 строительный сезон),
• низкие стартовые инвестиции,
• высокая ликвидность в бюджетном сегменте,
• существенно более низкая цена, чем во Львовской или Ровенской областях.
В результате:
• количество построенных городков выросло с 25 до 37,
• количество строящихся сократилось с 19 до 10,
• полностью проданных городков стало вдвое больше – с 14 до 26.
Структура в частях:
• Январь: построено ~55,6%, строится ~42,2%, проект ~2,2%.
• Октябрь: построено ~77,1%, строится ~20,8%, проект ~2,1%.
Это не свидетельствует о стагнации – наоборот. Рынок просто «переварил» волну малых проектов, возникшую на пике релокации населения.
Сокращение количества объектов в строительстве – это признак стабилизации и завершения пиковой волны спроса. Малые таунхаус-проекты достроены и полностью распроданы. Рынок переходит от массового старта к фазе окончания цикла.
Динамика цен: пригород дорожает быстрее города
За 10 месяцев:
• Тернопольский район: 19 661 → 25 152 грн/кв.м (+27,9%)
• Тернополь: 35 340 → 39 692 грн/кв.м (+12,3%)
• Средняя по области: 21 662 → 27 980 грн/кв.м (+29,2%)
Соотношение цен:
• По состоянию на октябрь, квадрат в Тернополе в 1,58 раза дороже, чем в Тернопольском районе (39692 против 25152 грн).
Главная тенденция года – резкое подорожание пригорода.
Факторы:
• рост спроса среди переселенцев и местных покупателей,
• загородные локации стали конкурентами городских новостроек,
• активное возведение таунхаусов среднего ценового сегмента.
Именно пригород стал двигателем ценового роста. Тернопольский район фактически трансформируется в полноценную агломерацию, где загородное жилье перестает быть «дешевой альтернативой» городу.
Минимальные/максимальные цены: поляризация рынка
Зафиксированный диапазон цен:
• Минимум: 13 700 грн/кв.м – построены таунхаусы на ул. Стуса, с. Подгородное, Тернопольский район.
• Максимум: 99 528 грн/кв.м – строящийся КМ «Мандра Триполье» в Тернополе.
Соотношение:
• Разница между минимальной и максимальной ценой – более 7,2 раза.
Появление нового премиального сегмента: КГ «Мандра Триполье» как рыночный маркер
Важнейшим событием года стал выход на рынок КГ «Мандра Триполье» — городка с ценником до 99 528 грн/кв.м, не имеющего аналогов в регионе.
Это не просто жилищный комплекс, а новый инвестиционный продукт с другой архитектурной философией, подходом к приватности, благоустройству и качеству.
Именно этот проект:
• поднял среднюю цену в городе,
• повлиял на среднюю цену по области,
• создал прецедент премиальной загородной недвижимости в Тернопольской области.
Его появление означает, что часть местной аудитории и инвесторов готовы платить за новое качество и уникальный формат.
Рынок Тернопольщины больше не бюджетный. Впервые формируется премиальный сегмент, способный задавать новые стандарты и влиять на статистику.
Цены по типам и стадиям: коттеджи – премиум, таунхаусы и дуплексы – массовый сегмент
По состоянию на 01.11.2025 типы недвижимости выглядят так:
• коттеджи - 42 470 грн/кв.м,
• квадрексы - 27 483 грн/кв.м,
• таунхаусы - 25 142 грн/кв.м,
• дуплексы – 24 215 грн/кв.м.
Четко видно: коттеджи – премиальный продукт, таунхаусы и дуплексы – основа доступного и среднего сегмента.
По стадии готовности:
• строится - 31 867 грн/кв.м,
• построено – 24 502 грн/кв.м.
Новые проекты выходят с премией около 30% – девелоперы закладывают инфляционные риски и повышение себестоимости.
Рынок сегментируется не только по типам жилья, но и по стадиям реализации: новые проекты дороже, отражая актуальные экономические реалии и новые стандарты строительства.
Рынок выровнялся и входит в фазу структурированного развития
2025 стал для Тернопольщины периодом перехода от хаоса первой волны военной миграции к более сбалансированной модели развития:
• новые проекты являются меньшими порциями, но более высокого качества,
• рынок разграничивается на бюджетный и премиальный сегменты,
• пригород становится главным драйвером роста,
• покупатель становится более требовательным и ценит качество и локацию,
• девелоперы больше не спешат, а работают взвешенно и планово.
Рынок стабилен, предсказуем и менее рискован, чем в большинстве соседних областей.
Прогноз рынка на 2026 год
Ожидаются следующие тенденции:
1. Дальнейшее удорожание пригорода
Спрос будет оставаться высоким среди ВПЛ и местных покупателей. Особенно – на таунхаусы с умеренной площадью.
2. Появление новых проектов среднего и полупремиального сегмента
Девелоперы постараются повторить модель «Мандра Триполья», но в более доступных форматах.
3. Сокращение предложения в бюджетном сегменте
Малые проекты (4-8 таунхаусов) будут появляться реже из-за роста себестоимости строительства.
4. Дальнейшее формирование агломерации вокруг Тернополя
Села и поселки в радиусе 5–12 км превратятся в основные точки застройки.
5. Ужесточение конкуренции за качество
Покупатели будут ждать лучшего благоустройства, подъездов, инженерии, дизайн-проектов.
Покупайте и продавайте коттеджные городки Тернопольской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии