Дивіться відео:
Котеджні містечка Тернопільщини: огляд ринку-2025
|
Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Війна як каталізатор міграції та будівельної активності
Повномасштабна війна стала безпрецедентним фактором, що докорінно змінив географію попиту на житло в Україні. Тернопільська область — одна з найбезпечніших у тилових регіонах — стала магнітом для внутрішньо переміщених осіб. Сотні тисяч сімей, виїжджаючи з прифронтових і підконтрольних територій, шукали житло в областях із помірними цінами та прийнятною відстанню до західного кордону.
На цьому тлі на Тернопільщині сформувався унікальний феномен: вибух малих девелоперських проєктів, орієнтованих переважно на бюджетний сегмент. Ринок котеджних містечок області, який роками розвивався повільно й консервативно, отримав новий імпульс для росту — але вже в цілком новій конфігурації: з акцентом на таунхауси, швидкі цикли будівництва та помітну різницю між міськими й приміськими цінами.
2025 рік став періодом переходу від хаотичного росту до структуризації та переосмислення моделі розвитку. Нижче — детальний аналіз ключових тенденцій.
Масштаби ринку: повільне, але стабільне зростання
За 10 місяців кількість котеджних містечок в області зросла з 45 до 48. Найактивнішим залишається Тернопільський район та місто Тернопіль, де відкрилися всі нові проєкти року. Кременецький район залишається стабільно пасивним, без нових запусків.
Кількість котеджних містечок, січень → жовтень:
- Кременецький район: 1 → 1 (без змін)
- Тернопільський район: 35 → 37 (+2 містечка)
- м. Тернопіль: 9 → 10 (+1 містечко)
- Разом: 45 → 48 (+3 містечка, приріст ≈ 6,7% за 10 місяців)
Ринок демонструє еволюційний, а не вибуховий ріст: кожен новий проєкт з’являється в логічних, економічно обґрунтованих локаціях та відповідає реальному попиту.
Кількість котеджних містечок на Тернопільщині збільшується помірно, без перегріву. Девелопери діють раціонально, запускаючи лише ті об’єкти, що гарантовано знайдуть свого покупця.
Типологія містечок: домінування таунхаусів і стримане зростання котеджів
Структура пропозиції залишається дуже стабільною:
Протягом року збільшилася кількість котеджних проєктів (з 6 до 8), що свідчить про повільне формування більш заможного сегмента покупців. Таунхауси залишаються масовим продуктом та основою ринку.
Ринок зберігає традиційну структуру: таунхауси — для масового покупця, котеджі — для преміального. Девелопери обирають перевірені формати, не експериментуючи з нішевими продуктами.
Стан готовності: пік малих проєктів минув, ринок переходить у фазу завершення
Після 2022 року Тернопільщина пережила вибух малих будівництв — компактних містечок на 4–12 таунхаусів. Саме цей формат став відповіддю на масовий попит переселенців на доступне житло.
Ці проєкти мають низку переваг:
- швидка реалізація (1 будівельний сезон),
- низькі стартові інвестиції,
- висока ліквідність у бюджетному сегменті,
- суттєво нижча ціна, ніж у Львівській чи Рівненській областях.
У результаті:
- кількість збудованих містечок зросла з 25 до 37,
- кількість споруджуваних скоротилася з 19 до 10,
- повністю проданих містечок стало удвічі більше — з 14 до 26.
Структура в частках:
- Січень: збудовано ~55,6%, будується ~42,2%, проєкт ~2,2%.
- Жовтень: збудовано ~77,1%, будується ~20,8%, проєкт ~2,1%.
Це не свідчить про стагнацію — навпаки. Ринок просто «переварив» хвилю малих проєктів, яка виникла на піку релокації населення.
Скорочення кількості об’єктів у будівництві — це ознака стабілізації та завершення пікової хвилі попиту. Малі таунхаус-проєкти добудовані та повністю розпродані. Ринок переходить від масового старту до фази закінчення циклу.
Динаміка цін: передмістя дорожчає швидше за місто
За 10 місяців:
- Тернопільський район: 19 661 → 25 152 грн/кв.м (+27,9%)
- Тернопіль: 35 340 → 39 692 грн/кв.м (+12,3%)
- Середня по області: 21 662 → 27 980 грн/кв.м (+29,2%)
Співвідношення цін:
- Станом на жовтень, квадрат у місті в 1,58 раза дорожчий, ніж у Тернопільському районі (39 692 проти 25 152 грн).
Головна тенденція року — різке подорожчання передмістя.
Чинники:
- зростання попиту серед переселенців і місцевих покупців,
- заміські локації стали конкурентами міських новобудов,
- активне зведення таунхаусів середнього цінового сегмента.
Саме передмістя стало двигуном цінового зростання. Тернопільський район фактично трансформується в повноцінну агломерацію, де заміське житло перестає бути «дешевою альтернативою» місту.
Мінімальні/максимальні ціни: поляризація ринку
Зафіксований діапазон цін:
- Мінімум: 13 700 грн/кв.м – збудовані таунхауси на вул. Стуса, с. Підгороднє, Тернопільський район.
- Максимум: 99 528 грн/кв.м – споруджуваний КМ «Мандра Трипілля» в Тернополі.
Співвідношення:
- Різниця між мінімальною та максимальною ціною – понад 7,2 раза.
Поява нового преміального сегменту: КМ «Мандра Трипілля» як ринковий маркер
Найважливішою подією року став вихід на ринок КМ «Мандра Трипілля» — містечка з цінником до 99 528 грн/кв.м, що не має аналогів у регіоні.
Це не просто житловий комплекс, а новий інвестиційний продукт з іншою архітектурною філософією, підходом до приватності, благоустрою та якості.
Саме цей проєкт:
- підняв середню ціну в місті,
- вплинув на середню ціну по області,
- створив прецедент преміальної заміської нерухомості на Тернопільщині.
Його поява означає, що частина місцевої аудиторії та інвесторів готова платити за нову якість та унікальний формат.
Ринок Тернопільщини більше не є повністю бюджетним. Вперше формується преміальний сегмент, здатний задавати нові стандарти та впливати на статистику.
Ціни за типами та стадіями: котеджі — преміум, таунхауси й дуплекси — масовий сегмент
Станом на 01.11.2025:
- котеджі — 42 470 грн/кв.м,
- квадрекси — 27 483 грн/кв.м,
- таунхауси — 25 142 грн/кв.м,
- дуплекси — 24 215 грн/кв.м.
Чітко видно: котеджі — преміальний продукт, таунхауси й дуплекси — основа доступного та середнього сегмента.
За стадією:
- будується — 31 867 грн/кв.м,
- збудовано — 24 502 грн/кв.м.
Нові проєкти виходять із премією близько 30% — девелопери закладають інфляційні ризики та підвищення собівартості.
Ринок сегментується не лише за типами житла, а й за стадіями реалізації: нові проєкти дорожчі, бо відображають актуальні економічні реалії та нові стандарти будівництва.
Ринок вирівнявся і входить у фазу структурованого розвитку
2025 рік став для Тернопільщини періодом переходу від хаосу першої хвилі воєнної міграції до більш збалансованої моделі розвитку:
- нові проєкти з’являються меншими порціями, але вищої якості,
- ринок розмежовується на бюджетний і преміальний сегменти,
- передмістя стає головним драйвером зростання,
- покупець стає вибагливішим і цінує якість та локацію,
- девелопери більше не поспішають, а працюють виважено й планово.
Ринок стабільний, передбачуваний і менш ризиковий, ніж у більшості сусідніх областей.
Прогноз ринку на 2026 рік
Очікуються такі тенденції:
1. Подальше здорожчання передмістя
Попит залишатиметься високим серед ВПО та місцевих покупців. Особливо — на таунхауси з помірною площею.
2. Поява нових проєктів середнього та напівпреміального сегменту
Девелопери намагатимуться повторити модель «Мандра Трипілля», але в доступніших форматах.
3. Скорочення пропозиції в бюджетному сегменті
Малі проєкти (4–8 таунхаусів) з’являтимуться рідше через зростання собівартості будівництва.
4. Подальше формування агломерації навколо Тернополя
Села й селища в радіусі 5–12 км перетворяться на основні точки забудови.
5. Посилення конкуренції за якість
Покупці очікуватимуть кращого благоустрою, під’їздів, інженерії, дизайн-проєктів.
Купуйте та продавайте котеджні містечка Тернопільської області на порталі заміської нерухомості www.zagorodna.com
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com
Коментарі