Дивіться відео:
Ціни у котеджних містечках Львівщини: огляд ринку - 2025
|
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок у Львівській області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, цінову динаміку та ключові тенденції сегмента.
Ринок котеджних містечок Львівщини: як війна змінила попит, ціни та пріоритети покупців
Котеджні містечка Львівщини у 2024–2025 роках стали одним із небагатьох сегментів житлової нерухомості, де зростання цін було не епізодичним, а системним. На тлі війни, економічної невизначеності та загального падіння інвестиційної активності ринок заміської нерухомості не лише зберіг ліквідність, а й суттєво подорожчав.
Це зростання не є випадковим. Воно стало результатом одночасної дії кількох чинників: міграції населення, зміни поведінки покупця, трансформації девелоперських проєктів і перегляду самого поняття «заміського житла».
Котеджні містечка з нішевого продукту остаточно перейшли у стратегічний формат житла для життя і збереження капіталу.
Загальна динаміка цін: 47,2% за два роки
За даними zagorodna.com, середня вартість 1 кв. м у котеджних містечках Львівської області зросла з 39 194 грн/кв.м у січні 2024 року до 57 697 грн/кв.м у грудні 2025 року. Загальне зростання — +47,2%.
Це свідчить про стійкий висхідний тренд на ринку заміської нерухомості; випереджальне зростання сегменту котеджних містечок порівняно з класичною індивідуальною забудовою; збереження інвестиційної привабливості регіону, попри воєнні ризики.
На перший погляд це виглядає як класичне інфляційне подорожчання. Однак детальніший аналіз показує: ринок ріс нерівномірно, а за рахунок зміни структури пропозиції та попиту.
Середня ціна зросла не тому, що «подорожчало все», а тому, що ринок став дорожчим за своєю якістю та форматом.
Територіальний зріз: різні райони — різні сценарії
Дрогобицький район: ефект преміальних проєктів
Зростання з 51 865 до 145 091 грн/кв.м (+180%) виглядає аномальним лише на перший погляд. Насправді воно пояснюється появою ультрапреміальних проєктів, зокрема wellness- та resort-форматів.
Максимальна зафіксована ціна 176 153 грн/кв.м у КМ Legit. Wellness Village (Новий Кропивник). Ці проєкти різко піднімають середню планку, хоча залишаються нішевими.
🔹 Це новий абсолютний ціновий рекорд ринку котеджних містечок Львівщини.
🔹 Фактично йдеться про ультрапреміальний сегмент, де ціна квадрата:
- порівнювана з елітними ЖК у Львові;
- конкурує з преміальними проєктами Київської області.
Саме цей проєкт пояснює вибухове зростання середніх цін у Дрогобицькому районі (+180%), яке без урахування таких об’єктів виглядало б статистично аномальним.
Дрогобицький район формує новий преміальний сегмент, але він не є репрезентативним для масового ринку.
Львів і Львівський район: стабільна субурбанізація
- Львів: +42,2%
- Львівський район: +43,3%
Це класичне зростання, обумовлене дефіцитом землі в місті, попитом на закриті формати, бажанням жити поруч із містом, але в автономних умовах.
Передмістя Львова залишається «якорем стабільності» для ринку котеджних містечок.
Стрийський район: максимальна неоднорідність
Мінімальна ціна: 13 300 грн/кв.м у КМ «Семидвір» (Славське)
🔹 Ключовий чинник — велика площа таунхаусів (до 230 кв.м), що традиційно знижує вартість 1 кв. м, а також рекреаційна, а не приміська модель попиту.
➡️ Для огляду ринку це приклад доступного курортного формату, а не класичного житла для постійного проживання.
Одночасно район має дорогі гірські та курортні проєкти.
Стрийський район — це не єдиний ринок, а сукупність кількох різних сценаріїв: від доступної рекреації до дорогого відпочинкового житла.
Золочівський район: зона стагнації
Єдиний район з падінням(–11,4%), що вказує на слабку нову пропозицію, відсутність концептуальних КМ, нижчу інвестиційну привабливість.
Без оновлення продукту Золочівський район поступово випадає з активного ринку.
Цінові крайнощі: чому середня ціна вводить в оману
- Мінімальна ціна:
13 300 грн/кв.м у збудованому КМ «Семидвір» (смт Славське, Стрийський район).
Низька вартість пояснюється великою площею будинків і курортною моделлю використання. - Максимальна ціна:
176 153 грн/кв.м у КМ Legit. Wellness Village (с. Новий Кропивник, Дрогобицький район).
Різниця між мінімальною та максимальною ціною перевищує 13 разів, що фактично свідчить про відсутність єдиного ринку та формування кількох паралельних сегментів — від доступного рекреаційного до ультрапреміального wellness-формату.
Саме поява таких проєктів і пояснює вибухове зростання середніх цін у Дрогобицькому районі.
Це означає, що «середній квадрат» фактично не існує. Ринок складається з кількох автономних сегментів.
Аналізувати ринок котеджних містечок лише за середньою ціною - методологічна помилка.
Типи нерухомості: що обирає покупець
Станом на початок 2026 року вартість квадратного метра у різних типах зросла у порівнянні із січнем 2024 року:
- Котеджі: 76 009 грн/кв.м (+44,8%) - абсолютний лідер зростання.
Попит на автономність, власну ділянку та енергонезалежність. - Дуплекси: 51 133 грн/кв.м (+32%) - компроміс між ціною та комфортом.
- Таунхауси: 37 258 грн/кв.м (+26,16%) - стабільний масовий сегмент
- Квадрекси: падіння –7,65% - ознака перенасичення або втрати привабливості формату.
- Земельні ділянки:+10,5% — стримане зростання, що підтверджує: покупець частіше обирає готовий продукт, а не самобуд.
Покупець голосує гривнею за автономність, меншу щільність, індивідуальний простір.
Висновок: масові формати з високою щільністю втрачають привабливість.
Готовність: ключовий фактор воєнного ринку
Однією з найважливіших змін, яку принесла війна, стала різка переоцінка ризиків.
- Збудовані котеджні містечка подорожчали на +53,21% у порівнянні із січнем 2024 року.
- Споруджувані - на +49,86%
Різниця невелика, але принципова.
Покупець не готовий чекати 2–3 роки, не хоче брати на себе девелоперські ризики, віддає перевагу «заїхав і живеш».
Висновок: у воєнний час готовність стала важливішою за нижчу стартову ціну.
Вплив війни: чому ринок не впав
Війна змінила ринок, але не знищила його:
- Львівщина стала тиловим регіоном
- частина попиту мігрувала із зони активних бойових дій
- житло почали розглядати як інструмент безпеки
Висновок: котеджні містечка виконують не лише житлову, а й захисну функцію.
Причини зростання цін
Серед ключових факторів подорожчання експерти виділяють:
- Переформатування попиту
Покупці дедалі частіше обирають організовані котеджні містечка замість індивідуального будівництва. - Попит на автономність
Власна ділянка, генератори, свердловини, закрита територія стали критично важливими після 2022 року. - Зміна структури пропозиції
На ринок виходять дорожчі, концептуальні проєкти — resort, wellness, клубні формати. - Зростання собівартості будівництва
Матеріали, логістика та дефіцит робочої сили безпосередньо вплинули на кінцеву ціну.
Загальні висновки
- Ринок котеджних містечок Львівщини зростає, але нерівномірно.
- Формується жорстка сегментація — від доступних до ультрапреміальних КМ.
- Готовність, автономність і формат стали ключовими критеріями.
- Середня ціна втрачає аналітичну цінність без деталізації.
Прогноз на 2026 рік
- зростання цін у масовому сегменті: 10–15%
- стагнація слабких проєктів
- розвиток нішевих premium- і wellness-КМ
- посилення конкуренції між девелоперами
Фінальний висновок: ринок входить у фазу зрілості, де перемагають не ті, хто дешевше, а ті, хто зрозумів нового покупця.
Заходьте та обирайте котеджні містечка у Львівській області на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі