Дивіться відео:
Котеджні містечка Одещини: огляд ринку - 2025
|
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок в Одеській області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, цінову динаміку та ключові тенденції сегменту.
Ринок котеджних містечок Одеської області у 2024–2025 роках пройшов шлях від обережної стабілізації до впевненого цінового зростання. Попри війну, безпекові ризики та загальну економічну невизначеність, заміська нерухомість регіону поступово зміцнила свої позиції, а в окремих локаціях продемонструвала двозначні темпи подорожчання.
За даними порталу zagorodna.com, середня вартість квадратного метра в котеджних містечках Одещини за два роки суттєво зросла, що дозволяє говорити не лише про інфляційне, а й про структурне відновлення ринку.
Динаміка цін: результат не лише попиту, а й структури ринку
У період з січня 2024 року по грудень 2025 року середня вартість 1 кв. м у котеджних містечках Одещини зросла з 44,4 тис. грн до 60,4 тис. грн, або на 36% за два роки.
Принципово важливо, що це зростання пояснюється не лише інфляцією чи подорожчанням будматеріалів, а й змінами у самій пропозиції: виходом на ринок нових проєктів з вищим стартовим цінником, переходом частини містечок у статус збудованих, зменшенням кількості доступних об’єктів економ-класу.
Фактично 2024 рік став перехідним: ринок виходив із фази відкладеного попиту, покупці зважували ризики, девелопери стримували підвищення цін.
Натомість у 2025 році зростання прискорилося — на тлі адаптації населення до воєнних реалій, дефіциту якісної пропозиції, зростання вартості будівництва.
Одеса та передмістя: зміна ролей
Одеса — стабільний, але вже не найдинамічніший сегмент
У межах Одеси середня ціна квадратного метра зросла з 60,6 тис. грн до 73,5 тис. грн (+21%).
Місто залишається найдорожчою локацією регіону, зосереджуючи елітні котеджні містечка, готові проєкти, преміальний попит.
Водночас темпи зростання в Одесі були нижчими, ніж у більшості приміських населених пунктів.
Передмістя як ключовий ціновий фактор Одеського району
Одеський район у цілому подорожчав майже на 37%, а окремі локації показали вибухову динаміку:
Це свідчить про переформатування попиту: покупці дедалі частіше обирають передмістя як компроміс між ціною, площею та якістю життя.
Ціни в Одеському районі формуються насамперед за рахунок концентрації котеджних містечок у кількох населених пунктах, які фактично задають середній рівень вартості.
Лиманка — головний драйвер району
У Лиманці зосереджено 20 котеджних містечок, що робить її найбільшою за кількістю проєктів локацією передмістя. Саме Лиманка формує базову цінову «планку» для Одеського району.
Значна частина містечок тут перебуває у середньому та бізнес-сегменті, що автоматично підтягує середні показники вартості квадратного метра по району в цілому.
Таїрове та Ліски — другий рівень впливу
- Таїрове —10 котеджних містечок
- Ліски —8 котеджних містечок
Обидві локації відіграють важливу роль у формуванні цін завдяки близькості до міста, сформованій інфраструктурі, орієнтації на покупців бізнес-класу.
Саме через ці локації зростання цін у передмісті випереджало Одесу за темпами.
Молодіжне — ефект нового проєкту
Зростання цін у Молодіжному має іншу природу. Тут йдеться не про масовий ринок, а про новий проєкт із високою стартовою ціною, який різко підвищив середній показник по локації.
Таким чином, динаміка Молодіжного — це радше ефект входу нового продукту, а не результат поступового подорожчання існуючих містечок.
Винятком став Авангард, де зафіксовано зниження цін майже на 10%. Це може бути наслідком перенасичення ринку, менш вдалого позиціонування або конкуренції з сусідніми локаціями.
Мінімум і максимум: ринок залишається поляризованим
Різниця між найдешевшими та найдорожчими об’єктами залишається значною:
- мінімальна ціна — близько 25 тис. грн/кв. м (таунхауси економ класу «На Круговій» в Одесі)
- максимальна ціна — понад 130 тис. грн/кв. м (елітне котеджне містечко «Золотий Берег» на узбережжі)
Показово, що за два роки преміальний сегмент зростав повільніше (близько +8% за рік), ніж масовий та бізнес-клас. Це означає, що основний попит зосереджений не на ультрадорогих віллах, а на функціональному житлі для постійного проживання.
Типи забудови: котеджі формують верхню межу цін
Структура пропозиції також пояснює загальне зростання:
- містечка з котеджами — 64 проєкти,
- містечка з таунхаусами — 57 проєктів.
Домінування котеджів як формату з більшою площею, власними ділянками, автономними рішеннями сприяє підвищенню середньої вартості квадратного метра в цілому по області.
Таунхауси залишаються більш доступним сегментом, але саме котеджі задають ціновий «коридор» ринку.
Найбільше за 2024–2025 роки подорожчали:
Це підтверджує тренд: покупці дедалі частіше обирають окремі будинки або малоповерхову забудову з мінімальною кількістю сусідів.
Вілли та дуплекси зростали стриманіше, залишаючись нішевими форматами.
Стан будівництва: готове житло — у пріоритеті
Протягом 2025 року на ринку відбулися важливі структурні зрушення:
- 5 котеджних містечок були заморожені, що скоротило пропозицію;
- 8 котеджних містечок перейшли у статус збудованих, автоматично підвищивши середній рівень цін;
- зросла частка готового житла, яке має стабільно вищу вартість.
Ці фактори напряму вплинули на середню ціну квадратного метра, особливо у передмісті.
За два роки чітко сформувався ціновий розрив:
- збудовані котеджні містечка — понад 75 тис. грн/кв. м,
- споруджувані — близько 49 тис. грн/кв. м.
Різниця пояснюється війною: покупці не готові чекати 1–2 роки, надаючи перевагу об’єктам, у які можна заїхати одразу або в короткі строки.
Вплив війни та супутніх чинників
Війна стала ключовим, але не єдиним фактором впливу на ринок:
Негативні чинники:
- ракетні обстріли та загроза для портового регіону,
- зростання собівартості будівництва,
- дефіцит робочої сили.
Позитивні чинники:
- попит на автономне житло з генераторами, укриттями, власними ділянками,
- переїзд частини одеситів із багатоповерхівок у передмістя,
- повернення інвесторів у сегмент «житло для життя».
У підсумку ринок не обвалився, а переформатувався.
Прогноз на 2026 рік
У 2026 році очікується помірне, але стабільне зростання цін у межах 10–15%, за умови відсутності різкого погіршення безпекової ситуації.
Основні тренди:
- подальше зміцнення передмість Одеси,
- дефіцит якісних готових котеджів,
- зростання ролі енергоефективності та автономності,
- поступове пожвавлення інвестиційного попиту.
Ринок котеджних містечок Одещини входить у 2026 рік уже не як кризовий, а як адаптований до війни сегмент, орієнтований на реальні потреби покупців.
Заходьте та обирайте котеджні містечка в Одеській області на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі