Дивіться відео:
Котеджні містечка Львівщини: огляд ринку - 2025
|
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок у Львівській області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на кінець 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, динаміку формування проєктів та ключові тенденції сегменту.
Ринок котеджних містечок Львівщини: зростання, виклики та нова рівновага
Львівська область упродовж 2024–2025 років остаточно закріпила за собою статус одного з ключових регіонів України за розвитком заміської житлової забудови. На тлі війни, міграційних процесів і трансформації житлових пріоритетів українців котеджні містечка перестали бути нішевим продуктом і фактично перетворилися на повноцінну альтернативу приміським новобудовам.
За період 2024–2025 років кількість котеджних містечок у Львівській області, за даними порталу zagorodna.com, зросла з 189 до 261, що становить +72 нові проєкти (+38%) — один із найвищих показників серед регіонів України. Це означає не просто кількісний ріст, а формування системного ринку заміської забудови в умовах тривалої війни та перестановок у житлових пріоритетах українців.
У 2024 році на ринок вийшло 30 нових проєктів, а у 2025 - 42 містечка.
Вплив війни та внутрішньо переміщених осіб
Повномасштабна війна стала ключовим фактором, що переформатував попит на житло у західних регіонах. Львівщина виконала роль одного з головних центрів релокації населення та бізнесу.
Основні наслідки для ринку котеджних містечок:
- зростання попиту на автономне житло з власною ділянкою;
- підвищений інтерес до форматів, які дозволяють швидко заселитися;
- зміщення фокусу з великих будинків на компактні й енергоефективні.
Частина внутрішньо переміщених осіб, які спочатку розглядали Львівщину як тимчасовий притулок, з часом ухвалили рішення про довгострокове проживання. Це підтримало попит на таунхауси, дуплекси та невеликі котеджі у передмісті Львова.
Водночас війна загострила проблему проєктів, запущених ще у 2019–2020 роках: концепції великих домоволодінь із високим бюджетом втратили актуальність, що призвело до зростання кількості «заморожених» містечок.
У підсумку: збільшився інтерес до таунхаусів та дуплексів; помітно впала активність у сегменті великих котеджів високого бюджету.
Територіальна картина: концентрація навколо Львова
Львівський район — лідер ринку
- 2024: 126 містечок
- 2025: 185 містечок
- Ріст: +59 об’єктів (+47%)
Центральне передмістя Львова залишається головною локацією для девелоперів через здоровий попит, транспортну доступність та сполучення з містом.
Львів — друге місце за активністю
- 2024: 29 нових проєктів
- 2025: 34 проєкти
- Ріст: +5 (+17%)
Хоча місто має обмеження за землею, попит тут стабільний і зростає.
Яворівський район — третє місце
- 2024: 15 містечок
- 2025: 20 містечок
- Ріст: +5 (+33%)
Свідчить про посилення приміської агломерації на захід від Львова.
Інші райони — нижча активність
Шептицький, Золочівський, Дрогобицький райони залишаються у тіні: динаміка незначна або відсутня (+0–2 об’єкти).
Типологія забудови: що саме будують на Львівщині
Структура пропозиції на ринку котеджних містечок Львівської області у 2024–2025 роках чітко демонструє переорієнтацію девелоперів на доступні та компактні формати житла.
Наймасовішим типом забудови залишаються таунхауси. За два роки їх кількість зросла зі 113 до 141 містечка, тобто на 28 проєктів (+25%). Саме цей формат найбільш органічно відповідає нинішнім запитам покупців: власний вхід, невелика ділянка, контрольований бюджет і менші витрати на утримання.
Другу позицію займають котеджі. Їх кількість зросла з 60 до 88, що означає +28 містечок або +47%. Водночас структура цього сегмента змінилася: на ринку з’являється більше компактних котеджів, тоді як великі будинки площею 180–250 кв. м продаються повільніше.
Найдинамічнішим форматом стали дуплекси. За період 2024–2025 років їх кількість збільшилася з 47 до 79 містечок, тобто на 32 проєкти (+68%). Це абсолютний лідер за темпами зростання, що прямо свідчить про зміщення попиту у бік максимально раціонального житла з мінімальним порогом входу.
Нішеві формати практично не впливають на ринок. Квадрекси представлені лише у 6 містечках, а вілли — фактично поодинокий випадок. Це підтверджує, що преміальний сегмент у котеджній забудові Львівщини залишається вузьким і нестабільним.
Загальний висновок: ринок остаточно відійшов від ідеї «великого заміського будинку» і працює на масового покупця, для якого важливі ціна, функціональність і швидке заселення.
Ступінь готовності: ринок реального будівництва, а не декларацій
Окремої уваги заслуговує структура котеджних містечок за стадіями готовності, яка демонструє відносно здоровий стан ринку.
Кількість збудованих містечок за два роки зросла зі 119 до 167, тобто на 48 об’єктів (+40%). Це свідчить про те, що значна частина девелоперів не обмежується стартом продажів, а доводить проєкти до логічного завершення.
Сегмент споруджуваних містечок також зріс — з 61 до 85, або на 24 об’єкти (+39%). Така динаміка означає стабільний запуск нових черг і проєктів, але без надмірного перегріву ринку.
Водночас кількість містечок на стадії проєкту залишилася незмінною — 9 об’єктів. Це показовий момент: девелопери стали значно обережнішими з анонсами і не виносять на ринок «паперові» концепції без реальних перспектив реалізації.
Висновок: ринок Львівщини поступово самоочищається — будуються й продаються ті проєкти, які відповідають новій реальності, тоді як концептуально слабкі містечка зупиняються або потребують переформатування.
Заморожені містечка: реальний виклик
Тривалий вплив військових ризиків і зміна платоспроможності сімей призводять до проблем у реалізації окремих проєктів:
- 2024: 15 заморожених містечок
- 2025: 21 заморожене містечко
- Зміна: +6 об’єктів (+40%)
Проблеми виникають як у малих, так і у великих проєктах.
Ключові чинники:надлишкові площі будинків, застарілі концепції, невідповідність ціни новим фінансовим можливостям покупців.
Це важливий маркер ринку — він показує, що не всі проєкти можуть бути успішними незалежно від розміру.
Продані містечка: показник зрілості ринку
- Продано повністю: 98 → 137 містечок
- Зміна: +39 об’єктів (+40%)
- Частка від усіх: 52,5% проданих від усіх проектів.
Цей індикатор свідчить про реальний попит і здатність ринку самоочищатися від слабких проєктів.
Прогноз на 2026 рік
У 2026 році ринок котеджних містечок Львівської області, ймовірно, увійде у фазу помірного, але якісного зростання.
Очікувані тенденції:
- Зниження темпів запуску нових проєктів, але зростання вимог до концепції.
- Подальше домінування таунхаусів і дуплексів.
- Вихід на ринок меншої кількості, але більш професійних девелоперів.
- Реконцепція або повне згортання частини довгобудів 2019–2020 років.
- Зростання ролі інфраструктури, енергоефективності та керуючих компаній як конкурентної переваги.
Висновок
Львівщина вже не просто «безпечний регіон», а один із флагманів українського ринку заміської нерухомості. Котеджні містечка стали системною частиною житлового ринку, а 2026 рік стане періодом остаточного переходу від кількості до якості.
Заходьте та обирайте котеджні містечка Львівської області на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі