Дивіться відео:
Котеджні містечка Бориспільщини: огляд ринку
 |
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок у Бориспільському районі Київської області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на січень 2026 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, цінову динаміку та ключові тенденції сегмента.
Ринок котеджних містечок Бориспільського району: стійкість, концентрація та структурне очищення
Бориспільський район залишається одним із ключових напрямків заміської нерухомості Київщини. Близькість до столиці, сформована логістика та масштабні земельні ресурси історично зробили цей напрям одним із найактивніших на ринку котеджних містечок.
Станом на січень 2026 року в районі налічується 86 котеджних містечок проти 79 роком раніше. Ринок зріс на 7 проєктів, або майже на 9%. Для воєнного періоду це показник не просто стабільності, а впевненого відновлення. Для порівняння: у 2023 році з’явився лише один новий проєкт. Сьогодні ж активність девелоперів значно вища.
Географія розвитку: вирішальний фактор відстані
Головна особливість Бориспільського напрямку — чітка залежність між відстанню до Києва, кількістю проєктів та рівнем цін.
Перша приміська зона (до 10–12 км)
Саме тут зосереджена основна маса містечок:
- Гнідин – 20 містечок (було 19)
- Вишеньки – 14 (без змін)
- Гора – 11 (було 10)
- Бориспіль – 9 (без змін)
- Щасливе – 6 (було 4)
Найбільше нових проєктів у 2025–2026 роках з’явилося у Щасливому (2 нові проєкти) — це найближче передмістя (3 км до межі Києва). Локація демонструє класичну закономірність: чим ближче до столиці, тим активніше будівництво та швидша реалізація.
Друга зона (20–30 км)
Проєкти з’являються точково. Кількість містечок значно менша, а попит більш обмежений.
Віддалені локації (понад 30 км)
З’явився новий проєкт у Переяславі (65 км) – 1 містечко проти 0 роком раніше. Це сигнал обережного розширення географії, але поки без масового характеру.
Одиничні проєкти. Ринок працює у вузькому сегменті покупців, для яких відстань не є критичною.
Висновок: перша приміська зона формує ядро ринку — як за кількістю проєктів, так і за фінансовим обігом.
Структура пропозиції: що будують
Котедж — основний продукт
Кількість котеджів зросла з 51 до 56. Це базовий формат для Бориспільського району. Попит залишається стабільним, особливо на будинки середньої площі.
Таунхауси — масовий сегмент
Їх кількість зросла з 32 до 36. Формат залишається найбільш доступним за бюджетом входу, що важливо в умовах війни та економічної невизначеності.
Саме у цьому сегменті спостерігається найвища конкуренція.
Дуплекси — компромісний варіант
Зростання з 8 до 10 проєктів. Сегмент нішевий, але стабільний.
Вілли — преміальний сегмент
Кількість не змінилася, але саме тут зафіксовано найвище зростання цін.
Загалом: ринок розширюється переважно у середньому сегменті, при збереженні домінування класичного котеджу.
Готовність об’єктів: ринок переходить у фазу завершення
Найпомітніша тенденція — різке зростання кількості збудованих містечок.
Це свідчить про завершення раніше розпочатих проєктів та обережність у нових стартах.
Також зросла кількість «заморожених» містечок – 21 проти 18
Найбільше проблемних об’єктів – у Вишеньках (6).
Кількість повністю проданих містечок зросла з 17 до 26. Фактично третина всіх містечок району вже реалізована.
Найшвидше продаються компактні та невеликі проєкти.
Проблемні проєкти та довгобуди
На Бориспільщині зберігається значна кількість масштабних містечок, розпочатих понад 10 років тому, які досі не введені в експлуатацію.
Є приклади, де планували 50–100 котеджів, але ввели лише першу чергу на 10 будинків.
Існують і невеликі проєкти, що стартували ще у 2011 році («Райдуга», «Зарічний Гай»), із великою площею будинків та тривалим періодом реалізації.
Причини: надто великі формати житла; переоцінка попиту у попередні роки; зміна купівельної спроможності; воєнні ризики.
Ринок поступово очищається від надмірних масштабів минулого циклу.
Динаміка цін: впевнене зростання
Середня вартість квадратного метра у районі зросла з 37 442 грн до 44 402 грн (+18,6%).
Вплив відстані на ціну
Найвищі ціни формуються у найближчих та престижних локаціях:
- Проців – 49 570 → 67 867 грн (+37%)
- Бориспіль – 22 258 → 33 572 грн (+51%)
- Щасливе – 35 461 → 48 352 грн (+36%)
Це передмістя з доброю логістикою та сформованою інфраструктурою.
Віддаленіші населені пункти залишаються у нижчому ціновому сегменті.
Таким чином, відстань до Києва безпосередньо впливає на кількість проєктів, на швидкість реалізації, на рівень ціни.
Ціни за типами нерухомості
Станом на 01.02.2026:
- Вілла – 55 270 грн (було 39 214) – різке зростання
- Котедж – 47 689 грн (було 39 211)
- Дуплекс – 33 227 грн (було 30 709)
- Таунхаус – 34 467 грн (було 35 848) – невелике зниження
Найбільше зросли вілли та котеджі.
Таунхауси демонструють стабілізацію через високу конкуренцію.
Ціни за стадією будівництва
- Споруджувані – 47 196 грн (було 37 942)
- Збудовані – 41 649 грн (було 36 445)
Різниця у 5 500 грн/кв.м показує, що покупці готові платити більше за нові, сучасні проєкти з кращими характеристиками.
Споруджувані об’єкти коштують дорожче за вже збудовані, що пояснюється зростанням собівартості та новими стандартами якості.
Діапазон цін
- Мінімум: 15 439 грн/кв.м (Іванків, готові таунхауси)
- Максимум: 95 500 грн/кв.м (КМ «Золочів ліс», Гнідин)
Розрив понад у 6 разів демонструє чітку сегментацію ринку: від економ-сегмента до преміум-класу.
Вплив війни на ринок КМ району
Війна змінила структуру попиту:
- Перевага надається готовим об’єктам.
- Покупці обирають безпечніші та ближчі до Києва локації.
- Зменшився інтерес до масштабних довгобудів.
- Зросла увага до автономності та інженерної інфраструктури.
Водночас Бориспільський напрям не зазнав системних руйнувань, що дозволило йому швидше відновити активність.
Вплив курсу долара
Курс долара за 2025 рік зріс лише на 1,2%, тоді як середня ціна квадратного метра піднялася майже на 19%.
Отже, зростання цін зумовлене не валютним фактором, а:
- подорожчанням будівельних матеріалів;
- дефіцитом робочої сили;
- зростанням заробітних плат;
- ускладненою логістикою;
- підвищенням вимог до якості будівництва.
Прогноз на 2026 рік
- Зростання кількості проєктів буде помірним — 3–6 нових містечок на рік.
- Основна активність збережеться у першій приміській зоні.
- Попит концентруватиметься на готових будинках.
- Великі довгобуди або добудовуватимуться чергами, або залишатимуться замороженими.
- Ціни зростатимуть у межах 10–15% на рік за умови стабільної макроекономіки.
- Найбільш ліквідним залишиться формат 70–140 кв.м у компактних містечках.
Підсумок
Ринок котеджних містечок Бориспільського району демонструє стійкість навіть в умовах війни. Він стає більш зрілим, концентрованим та структурованим. Близькість до Києва залишається головним фактором ліквідності, а компактні завершені проєкти — найефективнішою моделлю девелопменту.
Бориспільський напрям зберігає позиції одного з найбільш перспективних сегментів заміської нерухомості Київської області.
Заходьте та обирайте котеджні містечка у Бориспільському районі на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі