Дивіться відео:
Котеджні містечка Білоцерківщини: огляд ринку 2025
 |
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок у Білоцерківському районі Київської області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, цінову динаміку та ключові тенденції сегмента.
Ринок котеджних містечок Білоцерківського району: хто зростає, хто відстає і як відстань від Білої Церкви впливає на ціни
Ринок котеджних містечок Білоцерківського району Київської області у 2025 році остаточно сформувався як локальний, де ключову роль відіграє не Київ, а Біла Церква. Саме близькість до міста визначає концентрацію проєктів, темпи їх реалізації, формат забудови та рівень цін. Віддаленість від столиці у цьому випадку має радше довідкове значення.
Кількість котеджних містечок: зростання повільне, але контрольоване
Протягом 2025 року кількість котеджних містечок у Білоцерківському районі зросла з 6 до 7, тобто на 16,7%. Зростання відбулося за рахунок появи нового проєкту у Тетієві, який розташований за 65 км від Білої Церкви.
Водночас 86% усієї пропозиції зосереджено у межах самої Білої Церкви та у селах ближнього передмістя: Фурсах, Шкарівці та Глушках (радіус до 10 км). Саме ця зона є лідером ринку як за кількістю проєктів, так і за стабільністю їх реалізації.
Аутсайдером за концентрацією та перспективами розвитку залишається Тетіїв — проєкт там є одиничним і не формує кластеру.
Типи нерухомості: таунхауси випереджають котеджі
Структура пропозиції за типами нерухомості у 2025 році змінилася на користь компактних форматів. Кількість котеджних містечок із котеджами зросла з 3 до 4 (+33%), тоді як кількість проєктів із таунхаусами — з 4 до 5 (+25%).
Попри дещо нижчі темпи приросту, таунхауси залишаються абсолютними лідерами ринку як за кількістю, так і за цінами. Середня ціна таунхаусів майже на 30% вища, ніж у котеджів.
Котеджі, у свою чергу, залишаються бюджетним і нішевим продуктом, орієнтованим переважно на віддалені локації або покупців із запитом на більшу площу за менші гроші.
Готовність проєктів: дефіцит готового житла
Структура ринку за стадіями готовності свідчить про відсутність надлишкової пропозиції. Кількість котеджних містечок на стадії будівництва за рік зросла з 2 до 3, тобто на 50%, що є найбільшим темпом зростання серед усіх сегментів.
Кількість збудованих котеджних містечок залишилася незмінною, і усі збудовані містечка продані. Це означає, що ринок фактично функціонує в умовах дефіциту готового продукту, а покупці змушені входити у проєкти на етапі будівництва.
Окремим негативним сигналом є заморожений проєкт у Шкарівці, що робить цей населений пункт аутсайдером за надійністю реалізації, навіть попри близькість до Білої Церкви.
Ціни: корекція без кризи
У 2025 році середня ціна 1 кв. м у котеджних містечках Білоцерківського району знизилася з 40,5 тис. грн до 38,1 тис. грн, тобто приблизно на 6%. Це свідчить не про обвал, а про ринкову адаптацію до реального платоспроможного попиту.
Найвищі ціни зафіксовані у межах Білої Церкви, де реалізуються таунхауси з максимальною ціною понад 46 тис. грн за кв. м. Саме місто є ціновим лідером району.
Найнижчі ціни — близько 30 тис. грн за кв. м — сформувалися у Тетієві, який є ціновим аутсайдером через значну віддаленість від локального центру.
Різниця між мінімальними та максимальними цінами перевищує 50%, і вона майже повністю зумовлена фактором відстані від Білої Церкви.
Ціни та готовність: ринок без запасу міцності
Відсутність непроданих збудованих котеджних містечок є ключовою характеристикою ринку. Фактично 100% угод укладаються у проєктах на стадії будівництва, де середня ціна становить близько 38 тис. грн за кв. м.
Це означає, що:
- ринок не має резерву у вигляді готового житла;
- будь-яке пожвавлення попиту швидко трансформуватиметься у зростання цін;
- девелопери свідомо обмежують обсяги нових запусків.
Загальний висновок
Ринок котеджних містечок Білоцерківського району у 2025 році є невеликим, локальним і структурованим. Його абсолютним лідером залишається Біла Церква та ближнє передмістя в радіусі до 10 км. Саме тут зосереджено більшість проєктів, найвищі ціни та найкращі показники реалізації.
Аутсайдерами є віддалені населені пункти, насамперед Тетіїв, які можуть конкурувати виключно за рахунок ціни і не формують стабільного попиту.
Прогноз ринку
У 2026 році ринок котеджних містечок Білоцерківського району, ймовірно, залишатиметься стабільним без різких коливань. Зростання кількості проєктів буде обмеженим, а основний фокус девелоперів збережеться на форматі таунхаусів у межах або поблизу Білої Церкви.
Ціни, найімовірніше, коливатимуться в межах інфляції, а ключовим фактором успіху проєктів і надалі залишатиметься близькість районного центру, а не до Києва.
Заходьте та обирайте котеджні містечка у Білоцерківському районі на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі