Смотрите видео:
Коттеджные городки Бориспольщины: обзор рынка
 |
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков в Бориспольском районе Киевской области подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на январь 2026 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, ценовая динамика и ключевые тенденции сегмента.
Рынок коттеджных городков Бориспольского района: устойчивость, концентрация и структурная очистка
Бориспольский район остается одним из ключевых направлений загородной недвижимости Киевской области. Близость к столице, сложившаяся логистика и масштабные земельные ресурсы исторически сделали это направление одним из самых активных на рынке коттеджных городков.
По состоянию на январь 2026 года в районе насчитывается 86 коттеджных городков по сравнению с 79 годом ранее. Рынок вырос на 7 проектов или почти на 9%. Для военного периода это показатель не просто стабильности, а уверенного обновления. Для сравнения: в 2023 году появился только один новый проект. Сегодня же активность девелоперов значительно выше.
География развития: решающий фактор расстояния
Главная особенность Бориспольского направления – четкая зависимость между расстоянием до Киева, количеством проектов и уровнем цен.
Первая пригородная зона (до 10–12 км)
Именно здесь сосредоточена основная масса городков:
• Гнедин – 20 городков (было 19)
• Вишенки – 14 (без изменений)
• Гора – 11 (было 10)
• Борисполь – 9 (без изменений)
• Счастливое – 6 (было 4)
Больше новых проектов в 2025–2026 годах появилось в Счастливом (2 новых проекта) — это ближайший пригород (3 км до границы Киева). Локация показывает классическую закономерность: чем ближе к столице, тем активнее стройка и быстрее реализация.
Вторая зона (20-30 км)
Проекты появляются точечно. Количество городков значительно меньше, а спрос более ограничен.
Удаленные локации (более 30 км)
Появился новый проект в Переяславе (65 км) – 1 городок по сравнению с 0 годом ранее. Это сигнал осторожного расширения географии, но без массового характера.
Единичные проекты. Рынок работает в узком сегменте покупателей, для которых расстояние не является критическим.
Вывод: первая пригородная зона формирует ядро рынка как по количеству проектов, так и по финансовому обороту.
Структура предложения: что строят
Коттедж – основной продукт
Количество коттеджей выросло с 51 до 56. Это базовый формат для Бориспольского района. Спрос остается стабильным, особенно на домах средней площади.
Таунхаусы – массовый сегмент
Их количество выросло с 32 до 36. Формат остается наиболее доступным по бюджету входа, что важно в условиях войны и экономической неопределенности.
Именно в этом сегменте наблюдается самая высокая конкуренция.
Дуплексы – компромиссный вариант
Рост от 8 до 10 проектов. Сегмент нишев, но стабилен.
Виллы – премиальный сегмент
Количество не изменилось, но именно здесь зафиксирован самый высокий рост цен.
В общем, рынок расширяется преимущественно в среднем сегменте, при сохранении доминирования классического коттеджа.
Готовность объектов: рынок переходит в фазу завершения
Самая заметная тенденция – резкий рост количества построенных городков.
Это свидетельствует о завершении ранее начатых проектов и осторожности в новых стартах.
Также возросло количество «замороженных» городков – 21 против 18
Больше проблемных объектов – в Вишенках (6).
Количество полностью проданных городков выросло с 17 до 26. Фактически треть всех городков района уже реализована.
Быстрее всего продаются компактные и небольшие проекты.
Проблемные проекты и долгострои
В Бориспольском районе сохраняется значительное количество масштабных городков, начатых более 10 лет назад, которые до сих пор не введены в эксплуатацию.
Есть примеры, где планировали 50-100 коттеджей, но ввели только первую очередь на 10 домов.
Существуют и небольшие проекты, стартовавшие еще в 2011 году («Радуга», «Заречная Роща»), с большой площадью домов и длительным периодом реализации.
Причины: слишком большие форматы жилья; переоценка спроса за предыдущие годы; изменение покупательной способности; военные риски.
Рынок равномерно очищается от лишних масштабов прошедшего цикла.
Динамика цен в КГ: уверенный рост
Средняя стоимость квадратного метра в районе выросла с 37442 грн до 44402 грн (+18,6%).
Влияние расстояния на цену
Высокие цены формируются в ближайших и престижных локациях:
- Процев – 49 570 → 67 867 грн (+37%)
- Борисполь – 22 258 → 33 572 грн (+51%)
- Счастливое – 35 461 → 48 352 грн (+36%)
Это пригород с хорошей логистикой и сложившейся инфраструктурой.
Более отдаленные населенные пункты остаются в более низком ценовом сегменте.
Таким образом, расстояние до Киева оказывает непосредственное влияние на количество проектов, на скорость реализации, на уровень цены.
Цены по типам недвижимости
По состоянию на 01.02.2026:
- Вилла – 55 270 грн (было 39 214) – резкий рост
- Коттедж – 47 689 грн (было 39 211)
- Дуплекс – 33 227 грн (было 30 709)
- Таунхаус – 34 467 грн (было 35 848) – небольшое снижение
Больше всего выросли виллы и коттеджи.
Таунхаусы демонстрируют стабилизацию из-за высокой конкуренции.
Цены по стадии строительства
- Строящиеся – 47 196 грн (было 37 942)
- Построенные – 41 649 грн (было 36 445)
Разница в 5 500 грн/кв.м показывает, что покупатели готовы платить больше новых, современных проектов с лучшими характеристиками.
Строящиеся объекты стоят дороже уже построенных, что объясняется ростом себестоимости и новыми стандартами качества.
Диапазон цен
- Минимум: 15 439 грн/кв.м (Иванков, готовые таунхаусы)
- Максимум: 95 500 грн/кв.м (КМ «Золочев лес», Гнедин)
Разрыв более чем в 6 раз демонстрирует четкую сегментацию рынка: от эконом-сегмента до премиум-класса.
Влияние войны на рынок коттеджных поселков
Война изменила структуру спроса:
1. Предпочтение отдается готовым объектам.
2. Покупатели выбирают более безопасные и более близкие к Киеву локации.
3. Уменьшился интерес к масштабным долгостроям.
4. Возросло внимание к автономности и инженерной инфраструктуре.
В то же время Бориспольское направление не испытало системные разрушения, что позволило ему быстрее восстановить активность.
Влияние курса доллара на рынок КГ
Курс доллара за 2025 год вырос всего на 1,2%, в то время как средняя цена квадратного метра поднялась почти на 19%.
Следовательно, рост цен обусловлен не валютным фактором, а:
• удорожанием строительных материалов;
• дефицитом рабочей силы;
• ростом заработных плат;
• усложненной логистикой;
• повышением требований к качеству строительства.
Прогноз на 2026 год
1. Рост количества проектов будет умеренным - 3-6 новых городков в год.
2. Основная активность сохранится в первой пригородной зоне.
3. Спрос будет сконцентрироваться на готовых домах.
4. Большие долгострои либо будут достраиваться очередями, либо оставаться замороженными.
5. Цены будут расти в пределах 10–15% в год при условии стабильной макроэкономики.
6. Наиболее ликвидным остается формат 70-140 кв.м в компактных городках.
Итог
Рынок коттеджных городков Бориспольского района показывает устойчивость даже в условиях войны. Он становится более зрелым, концентрированным и структурированным. Близость к Киеву остается главным фактором ликвидности, а компактные завершенные проекты – наиболее эффективной моделью девелопмента.
Бориспольское направление сохраняет позиции одного из наиболее перспективных сегментов загородной недвижимости в Киевской области.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Бориспольском районе на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики:
Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии