Смотрите видео:
Коттеджные городки Львовщины: обзор рынка - 2025
|
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков во Львовской области подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии по состоянию на конец 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, динамика формирования проектов и ключевые тенденции сегмента.
Рынок коттеджных городков Львовщины: рост, вызовы и новое равновесие
Львовская область на протяжении 2024-2025 годов окончательно закрепила статус одного из ключевых регионов Украины по развитию загородной жилой застройки. На фоне войны, миграционных процессов и трансформации жилищных приоритетов коттеджные городки перестали быть нишевым продуктом и фактически превратились в полноценную альтернативу пригородным новостройкам.
За период 2024-2025 годов количество коттеджных городков во Львовской области, по данным портала zagorodna.com, выросло со 189 до 261, что составляет +72 новых проекта (+38%) — один из самых высоких показателей среди регионов Украины. Это означает не просто количественный рост, а формирование системного рынка загородной недвижимости в условиях продолжительной войны и перестановок в жилищных приоритетах украинцев.
В 2024 году на рынок вышло 30 новых проектов, а в 2025 – 42 городка.
Влияние войны и внутренне перемещенных лиц
Полномасштабная война стала ключевым фактором, который переформатировал спрос на жилье в западных регионах. Львовщина сыграла роль одного из главных центров релокации населения и бизнеса.
Основные последствия для рынка коттеджных городков:
- рост спроса на автономное жилье с собственным участком;
- повышенный интерес к форматам, позволяющим быстро заселиться;
- смещение фокуса с больших домов на компактные и энергоэффективные.
Часть внутренне перемещенных лиц, которые сначала рассматривали Львовщину как временное убежище, приняли решение о долгосрочном проживании. Это поддержало спрос на таунхаусы, дуплексы и небольшие коттеджи в пригороде Львова.
В то же время, война обострила проблему проектов, запущенных еще в 2019–2020 годах: концепции крупных домовладений с высоким бюджетом утратили актуальность, что привело к росту количества «замороженных» городков.
В итоге: увеличился интерес к таунхаусам и дуплексам; заметно упала активность в сегменте больших коттеджей высокого бюджета.
Территориальная картина: концентрация вокруг Львова
Львовский район - лидер рынка
- 2024: 126 городков
- 2025: 185 городков
- Рост: +59 объектов (+47%)
Центральный пригород Львова остается главной локацией для девелоперов из-за здорового спроса, транспортной доступности и сообщения с городом.
Львов - второе место по активности
- 2024: 29 новых проектов
- 2025: 34 проекта
- Рост: +5 (+17%)
Хотя город имеет ограничения по земле, спрос здесь стабилен и растет.
Яворовский район - третье место
- 2024: 15 городков
- 2025: 20 городков
- Рост: +5 (+33%)
Свидетельствует об усилении пригородной агломерации к западу от Львова.
Другие районы — более низкая активность
Шептицкий, Золочевский, Дрогобычский районы остаются в тени: динамика незначительная или отсутствует (+0-2 объекта).
Типология застройки: что именно строят на Львовщине
Структура предложения на рынке коттеджных городков Львовской области в 2024-2025 годах четко демонстрирует переориентацию девелоперов на доступные и компактные форматы жилья.
Самым массовым типом застройки остаются таунхаусы. За два года их количество возросло со 113 до 141 городка, то есть на 28 проектов (+25%). Именно этот формат наиболее органично отвечает нынешним запросам покупателей: отдельный вход, небольшой участок, контролируемый бюджет и меньшие расходы на содержание.
Вторую позицию занимают коттеджи. Их количество возросло с 60 до 88, что означает +28 городков или +47%. В то же время, структура этого сегмента изменилась: на рынке появляется больше компактных коттеджей, тогда как большие дома площадью 180-250 кв. м продаются медленнее.
Самым динамичным форматом стали дуплексы. За период 2024-2025 годов их количество увеличилось с 47 до 79 городков, то есть на 32 проекта (+68%). Это абсолютный лидер по темпам роста, прямо свидетельствующий о смещении спроса в сторону максимально рационального жилья с минимальным порогом входа.
Нишевые форматы практически не влияют на рынок. Квадрексы представлены только в шести городках, а виллы – практически единичный случай. Это подтверждает, что премиальный сегмент в коттеджной застройке Львовской области остается узким и нестабильным.
Общий вывод: рынок совсем отошел от идеи «большого пригородного дома» и работает на массового покупателя, для которого принципиальны стоимость, функциональность и быстрое заселение.
Степень готовности: рынок реального строительства, а не деклараций
Отдельного внимания заслуживает структура коттеджных городков по стадиям готовности, демонстрирующей относительно здоровое состояние рынка.
Количество построенных городков за два года возросло со 119 до 167, то есть на 48 объектов (+40%). Это говорит о том, что значительная часть девелоперов не ограничивается стартом продаж, а доводит проекты до логического завершения.
Сегмент строящихся городков вырос — с 61 до 85, или на 24 объекта (+39%). Такая динамика означает стабильный запуск новых очередей и проектов, но без чрезмерного перегрева рынка.
В то же время, количество городков на стадии проекта осталось неизменным — 9 объектов. Это показательный момент: девелоперы стали гораздо более осторожными с анонсами и не выносят на рынок «бумажные» концепции без реальных перспектив реализации.
Вывод: рынок Львовщины постепенно самоочищается — строятся и продаются те проекты, которые соответствуют новой реальности, тогда как концептуально слабые городки останавливаются или нуждаются в переформатировании.
Замороженные городки: реальный вызов
На этом фоне контрастно обстоит ситуация с замороженными городками. Их количество возросло с 15 до 21, то есть на 6 проектов (+40%). Проблемы имеют как небольшие городки на 4-10 домов, так и масштабные проекты на 100 и более домовладений.
Основные причины замораживания:
• устаревшие концепции, разработанные еще в 2019-2020 годах;
• чрезмерные площади домов;
• расчет на покупателя с довоенным уровнем доходов.
Это важный маркер рынка – он показывает, что не все проекты могут быть успешными вне зависимости от размера.
Проданные поселки: показатель зрелости рынка
• Продано полностью: 98 → 137 городков
• Изменение: +39 объектов (+40%)
• Доля всех: 52,5% проданных от всех проектов.
Этот индикатор свидетельствует о реальном спросе и способности рынка самоочищаться от слабых проектов.
Прогноз на 2026 год
В 2026 году рынок коттеджных городков Львовской области, по всей вероятности, войдет в фазу умеренного, но качественного роста.
Ожидаемые тенденции:
1. Снижение темпов запуска новых проектов, но возрастание требований к концепции.
2. Дальнейшее доминирование таунхаусов и дуплексов.
3. Выход на рынок меньшего количества, но более профессиональных девелоперов.
4. Реконцепция или полное сворачивание части долгостроев 2019-2020 годов.
5. Рост роли инфраструктуры, энергоэффективности и управляющих компаний как конкурентного преимущества.
Вывод
Львовщина уже не просто безопасный регион, а один из флагманов украинского рынка загородной недвижимости. Коттеджные городки стали системной частью жилищного рынка, а 2026 год станет периодом окончательного перехода от количества к качеству.
Покупайте и продавайте коттеджные городки во Львовской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики:
Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии