Смотрите видео:
Коттеджные городки Одесчины: обзор рынка – 2025
|
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков в Одесской области подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на декабрь 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, ценовая динамика и ключевые тенденции сегмента.
Рынок коттеджных городков Одесской области в 2024-2025 годах прошел путь от осторожной стабилизации до уверенного ценового роста. Несмотря на войну, риски безопасности и общую экономическую неопределенность, загородная недвижимость региона постепенно укрепила свои позиции, а в отдельных локациях продемонстрировала двузначные темпы подорожания.
По данным портала zagorodna.com, средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках Одесчины за два года существенно выросла, что позволяет говорить не только об инфляционном, но и о структурном обновлении рынка.
Динамика цен: результат не только спроса, но и структуры рынка
В период с января 2024 по декабрь 2025 средняя стоимость 1 кв. м в коттеджных городках Одесчины выросла с 44,4 тыс. грн до 60,4 тыс. грн, или на 36% за два года.
Принципиально важно, что этот рост объясняется не только инфляцией или удорожанием стройматериалов, но и изменениями самого предложения: выходом на рынок новых проектов с более высоким стартовым ценником, переходом части городков в статус построенных, уменьшением количества доступных объектов эконом-класса.
Фактически 2024 год стал переходным: рынок исходил из фазы отложенного спроса, покупатели взвешивали риски, девелоперы сдерживали повышение цен.
В 2025 году рост ускорился — на фоне адаптации населения к военным реалиям, дефицита качественного предложения, роста стоимости строительства.
Одесса и пригород: смена ролей
Одесса – стабильный, но уже не самый динамичный сегмент
В черте города Одесса средняя цена квадратного метра выросла с 60,6 тыс. грн до 73,5 тыс. грн (+21%).
Город остается самой дорогой локацией региона, сосредотачивая элитные коттеджные городки, готовые проекты, премиальный спрос.
В то же время темпы роста в Одессе были ниже, чем в большинстве пригородных населенных пунктов.
Пригород как ключевой ценовой фактор Одесского района
Одесский район в целом подорожал почти на 37%, а отдельные локации показали взрывную динамику:
- Молодежное – более +100%
- Лески - около +86%
- Таирово – +58%
- Лиманка - +52%
Это свидетельствует о переформатировании спроса: покупатели все чаще выбирают пригород как компромисс между ценой, площадью и качеством жизни.
Цены в Одесском районе формируются, прежде всего, за счет концентрации коттеджных городков в нескольких населенных пунктах, которые фактически задают средний уровень стоимости.
Лиманка – главный драйвер района
В Лиманке сосредоточено 20 коттеджных городков, что делает ее самой большой по количеству проектов локацией пригорода. Именно Лиманка формирует базовую ценовую планку для Одесского района.
Значительная часть городов здесь находится в среднем и бизнес-сегменте, что автоматически подтягивает средние показатели стоимости квадратного метра по району в целом.
Таирово и Лески - второй уровень влияния
- Таирово -10 коттеджных городков
- Лески —8 коттеджных городков
Обе локации играют немаловажную роль в формировании цен благодаря близости к городу, сложившейся инфраструктуре, ориентации на покупателей бизнес-класса.
Именно из-за этих локаций рост цен в пригороде опережал Одессу по темпам.
Молодежное — эффект нового проекта
Рост цен в Молодежном имеет другую природу. Здесь речь идет не о массовом рынке, а о новом проекте с высокой стартовой ценой, резко повысившим средний показатель по локации.
Таким образом, динамика Молодежного – это скорее эффект входа нового продукта, а не результат постепенного удорожания существующих городков.
Исключением стал Авангард, где отмечено снижение цен почти на 10%. Это может быть следствием перенасыщения рынка, менее удачного позиционирования или конкуренции с соседними локациями.
Минимум и максимум: рынок остается поляризованным
Разница между самыми дешевыми и дорогими объектами остается значительной:
• минимальная цена – около 25 тыс. грн/кв. м (таунхаусы эконом класса «На Круговой» в Одессе),
• максимальная цена – более 130 тыс. грн/кв. м (элитный коттеджный городок "Золотой Берег" на побережье).
Примечательно, что за два года премиальный сегмент рос медленнее (около +8% в год), чем массовый и бизнес-класс. Это значит, что основной спрос сосредоточен не на ультрадорогих виллах, а на многофункциональном жилище для неизменного проживания.
Типы застройки: коттеджи формируют верхний предел цен
Структура предложения также объясняет общий рост:
- городки с коттеджами - 64 проекта,
- городки с таунхаусами – 57 проектов.
Доминирование коттеджей как формата с большей площадью, собственными участками, автономными решениями способствует повышению средней стоимости квадратного метра в целом по области.
Таунхаусы остаются более доступным сегментом, но именно коттеджи задают ценовой коридор рынка.
Больше всего за 2024-2025 годы подорожали:
Это подтверждает тренд: покупатели все чаще выбирают отдельные дома или малоэтажную застройку с минимальным количеством соседей.
Виллы и дуплексы росли более сдержанно, оставаясь нишевыми форматами.
Состояние строительства: готовое жилье – в приоритете
В течение 2025 года на рынке произошли важные структурные сдвиги:
- 5 коттеджных городков были заморожены, что сократило предложение;
- 8 коттеджных городков перешли в статус построенных, автоматически повысив средний уровень цен;
- возросла доля готового жилья, имеющего стабильно более высокую стоимость.
Эти факторы напрямую повлияли на среднюю цену квадратного метра, особенно в пригороде.
В течении 2 лет четко сформировался ценовой разрыв:
- построенные коттеджные городки – более 75 тыс. грн/кв. м,
- строящиеся – около 49 тыс. грн/кв. м.
Разница объясняется войной: покупатели не готовы ждать 1–2 года, предпочитая объекты, в которые можно заехать сразу или в короткие сроки.
Влияние войны и сопутствующих факторов
Война стала ключевым, но не единственным фактором влияния на рынок:
Отрицательные факторы:
• ракетные обстрелы и угроза для портового региона,
• рост себестоимости строительства,
• дефицит рабочей силы.
Положительные факторы:
• спрос на автономное жилье с генераторами, укрытиями, собственными участками,
• переезд части одесситов из многоэтажек в пригород,
• возвращение инвесторов в сегмент "жилье для жизни".
В итоге рынок не рухнул, а переформатировался.
Прогноз на 2026 год
В 2026 году ожидается умеренный, но стабильный рост цен в пределах 10–15% при отсутствии резкого ухудшения ситуации безопасности.
Основные тренды:
• дальнейшее укрепление пригородов Одессы,
• дефицит качественных готовых коттеджей,
• возрастание роли энергоэффективности и автономности,
• постепенное оживление инвестиционного спроса.
Рынок коттеджных городков Одесчины входит в 2026 уже не как кризисный, а как адаптированный к войне сегмент, ориентированный на реальные потребности покупателей.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Одесской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики:
Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии