Смотрите видео:
Цены в коттеджных городках Львовщины: обзор рынка - 2025
 |
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков во Львовской области подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на декабрь 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, ценовая динамика и ключевые тенденции сегмента.
Рынок коттеджных городков Львовщины: как война изменила спрос, цены и приоритеты покупателей
Коттеджные городки Львовщины в 2024-2025 годах стали одним из немногих сегментов жилой недвижимости, где рост цен был не эпизодическим, а системным. На фоне войны, экономической неопределенности и всеобщего падения инвестиционной активности рынок загородной недвижимости не только сохранил ликвидность, но и существенно подорожал.
Этот рост не случайен. Оно явилось результатом одновременного действия нескольких факторов: миграции населения, изменения поведения покупателя, трансформации девелоперских проектов и пересмотра самого понятия «загородного жилья».
Коттеджные города из нишевого товара окончательно перешли в стратегический формат жилья для жизни и сохранения капитала.
Общая динамика цен: 47,2% за два года
По данным zagorodna.com, средняя стоимость 1 кв. м в коттеджных городках Львовской области выросла с 39194 грн/кв.м в январе 2024 года до 57697 грн/кв.м в декабре 2025 года. Общий рост - +47,2%.
Это свидетельствует об устойчивом восходящем тренде на рынке загородной недвижимости; опережающий рост сегмента коттеджных городков по сравнению с классической индивидуальной застройкой; сохранение инвестиционной привлекательности региона, несмотря на военные опасности.
На первый взгляд, это выглядит как классическое инфляционное подорожание. Однако более подробный анализ показывает: рынок рос неравномерно, а за счет изменения структуры предложения и спроса.
Средняя цена выросла не потому, что «подорожало все», а потому, что рынок стал дороже по своему качеству и формату.
Территориальный срез: разные районы — разные сценарии
Дрогобычский район: эффект премиальных проектов
Рост с 51 865 до 145 091 грн/кв.м (+180%) выглядит аномальным только на первый взгляд. На самом деле оно объясняется появлением ультрапремиальных проектов, в частности, wellness- и resort-форматов.
Максимальная цена зафиксирована 176 153 грн/кв.м в КМ Legit. Wellness Village (Новый Крапивник). Эти проекты резко поднимают среднюю планку, хотя остаются нишевыми.
🔹 Это новый абсолютный ценовой рекорд рынка коттеджных городков Львовщины.
🔹 Фактически речь идет об ультрапремиальном сегменте, где цена квадрата:
- сравниваемая с элитными ЖК во Львове;
- конкурирует с премиальными проектами в Киевской области.
➡️ Именно этот проект объясняет взрывной рост средних цен в Дрогобычском районе (+180%), который без учета таких объектов выглядел бы статистически аномальным.
Дрогобычский район формирует новый премиальный сегмент, но он не является репрезентативным для массового рынка.
Львов и Львовский район: стабильная субурбанизация
- Львов: +42,2%
- Львовский район: +43,3%
Это классический рост, обусловленный дефицитом земли в городе, спросом на закрытые форматы, желанием жить рядом с городом, но в автономных условиях.
Пригород Львова остается «якорем стабильности» для рынка коттеджных городков.
Стрыйский район: максимальная неоднородность
Минимальная цена: 13 300 грн/кв.м в КМ «Семидвор» (Славское)
🔹 Ключевой фактор – большая площадь таунхаусов (до 230 кв.м), традиционно снижающая стоимость 1 кв. м, а также рекреационная, а не пригородная модель спроса.
➡️ Для обзора рынка это пример доступного курортного формата, а не классического жилья для постоянного проживания.
Одновременно район располагает дорогими горными и курортными проектами.
Стрыйский район — это не единственный рынок, а совокупность нескольких разных сценариев: от доступной рекреации до дорогого жилья для отдыха.
Золочевский район: зона стагнации
Единственный район с падением (–11,4%), что указывает на слабое новое предложение, отсутствие концептуальных КМ, более низкую инвестиционную привлекательность.
Без обновления продукта Золочевский район постепенно выпадает из активного рынка.
Ценовые крайности: почему средняя цена вводит в заблуждение
- Минимальная цена:
13 300 грн/кв.м в построенном КМ «Семидвор» (пгт Славское, Стрыйский район).
Низкая цена разъясняется большой площадью домов и курортной моделью использования.
- Максимальная цена:
176 153 грн/кв.м у КМ Legit. Wellness Village (с. Новый Крапивник, Дрогобычский район).
Разница между минимальной и максимальной ценой превышает 13 раз, что фактически свидетельствует об отсутствии единого рынка и формировании нескольких параллельных сегментов от доступного рекреационного до ультрапремиального wellness-формата.
Именно появление таких проектов объясняет взрывной рост средних цен в Дрогобычском районе.
Это значит, что «средний квадрат» практически не существует. Рынок состоит из нескольких автономных частей.
Анализировать рынок коттеджных городков только по средней цене – методологическая ошибка.
Типы недвижимости: что выбирает покупатель
По состоянию на начало 2026 года стоимость квадратного метра в разных типах выросла по сравнению с январем 2024 года.
- Коттеджи: 76 009 грн/кв.м (+44,8%) – абсолютный лидер роста. Спрос на автономность, собственный участок и энергонезависимость.
- Дуплексы: 51 133 грн/кв.м (+32%) – компромисс между ценой и комфортом.
- Таунхаусы: 37 258 грн/кв.м (+26,16%) – стабильный массовый сегмент
- Квадрексы: падение –7,65% – признак перенасыщения или потери привлекательности формата.
- Земельные участки: +10,5% — сдержанный подтверждающий рост: покупатель чаще выбирает готовый продукт, а не самострой.
Покупатель голосует гривной за автономность, меньшую плотность, индивидуальное пространство.
Вывод: массовые форматы с высокой плотностью теряют привлекательность.
Готовность: ключевой фактор военного рынка
Одним из важнейших изменений, которое принесла война, стала резкая переоценка рисков.
- Построенные коттеджные городки подорожали на +53,21% по сравнению с январем 2024 года.
- Строящиеся КГ – на +49,86%
Разница небольшая, но принципиальная.
Покупатель не готов ждать 2–3 года, не хочет брать на себя девелоперские риски, предпочитает «заехал и живешь».
Вывод: в военное время готовность стала важнее ниже стартовой цены.
Влияние войны: почему рынок не упал
Война сменила рынок, но не уничтожила его:
- Львовщина стала тыловым регионом
- часть спроса мигрировала из зоны активных боевых действий
- жилье стали рассматривать как инструмент безопасности
Вывод: коттеджные городки выполняют не только жилую, но и защитную функцию.
Причины роста цен
Среди ключевых факторов удорожания эксперты выделяют:
- Переформатирование спроса
Покупатели все чаще выбирают организованные коттеджные городки вместо индивидуального строительства. - Спрос на автономность
Собственный участок, генераторы, скважины, закрытая территория стали критически важны после 2022 года. - Изменение структуры предложения
На рынок выходят более дорогие, концептуальные проекты — resort, wellness, клубные форматы. - Рост себестоимости строительства
Материалы, логистика и дефицит рабочей силы оказали непосредственное влияние на конечную цену.
Общие выводы
- Рынок коттеджных городков Львовщины растет, но неравномерно.
- Формируется жесткая сегментация – от доступных к ультрапремиальным КГ.
- Готовность, автономность и формат стали ключевыми критериями.
- Средняя стоимость теряет аналитическую ценность без детализации.
Прогноз на 2026 год
- рост цен в массовом сегменте: 10–15%
- стагнация слабых проектов
- развитие нишевых premium- и wellness-КМ
- усиление конкуренции между девелоперами
Финальное заключение: рынок входит в фазу зрелости, где побеждают не те, кто дешевле, а те, кто понял нового покупателя.
Покупайте и продавайте коттеджные городки во Львовской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики:
Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии