Смотрите видео:
Коттеджные городки Франковщины: обзор рынка – 2025
 |
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков в Ивано-Франковской области подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на январь-декабрь 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, типы застройки и ключевые тенденции сегмента.
Рынок коттеджных городков Ивано-Франковской области: адаптация, спрос и сдержанный оптимизм
Ивано-Франковская область остается одним из наиболее устойчивых регионов западной Украины на рынке загородной недвижимости. Сочетание относительной безопасности, близости к горным курортам и сложившемуся спросу со стороны внутренних мигрантов позволило региону не только удержать позиции в 2024–2025 годах, но и продемонстрировать умеренный рост. Анализ структуры предложения, состояния проектов и динамики продаж свидетельствует: рынок находится в фазе адаптации и очистки.
Предложение: география и цифры
По состоянию на конец года в области насчитывается 144 коттеджных городка, что на 20 объектов больше, чем в начале года (+16,1%). Этот рост не взрывной, однако он показателен — девелоперы продолжают работать даже в условиях войны, выбирая более осторожные и прагматические стратегии развития.
Рынок четко сконцентрирован в нескольких локациях:
Ивано-Франковский район, Надворнянский район, город Ивано-Франковск.
Именно эти территории формируют основу регионального предложения, в то время как горные и отдаленные районы остаются нишевыми.
Больше всего коттеджных городков сосредоточено:
- в Ивано-Франковском районе - 68 объектов против 59 в январе,
- в Надворнянском районе - 59 против 49 в начале года,
- Ивано-Франковске - 12 городков.
Фактически речь идет о двух ключевых векторах развития:
- Пригородная застройка вокруг областного центра – для постоянного проживания.
- Туристско-рекреационное направление — Надворнянщина как база для инвестиционного жилья и второго дома.
Надворнянский район - главный драйвер роста
• Январь: 49 городков
• Декабрь: 59 городков
• Прирост: +10 проектов (+20,4%)
Именно Надворнянский район продемонстрировал самые высокие темпы роста в области.
Это обусловлено несколькими ключевыми факторами:
1. Локационное преимущество
Район непосредственно граничит с Буковелем и основными лыжными подъемниками, что автоматически повышает инвестиционную привлекательность недвижимости.
2. Фактор безопасности
Надворнянщина воспринимается как один из наиболее безопасных регионов Украины, что критически важно в условиях войны.
3. Формирование нового сегмента доходной недвижимости
Именно здесь активно появляются:
- апарт-комплексы с коттеджной составляющей,
- проекты под краткосрочную аренду,
- инвестиционные форматы «под управление».
4. Появление премиум-сегмента
В отличие от большинства районов области, в Надворнянском районе появляются новые дорогостоящие проекты премиум-класса, ориентированные на инвесторов и покупателей дорогого жилья.
Типы застройки: структура и динамика
Рынок отчетливо показывает перераспределение спроса в пользу более ликвидных форматов.
Динамика по типам (январь → декабрь)
• Таунхаусы: 65 → 72; +7 проектов (+10,8%)
• Коттеджи: 54 → 68; +14 проектов (+25,9%) — самый высокий прирост всех форматов
• Дуплексы: 26 → 31; +5 проектов (+19,2%)
• Квадрексы:1 → 2; +1 проект (сегмент остается нишевым)
• Виллы:1 → 0; –100%, формат фактически исчез с массового рынка
Рынок совсем отошел от экспериментальных и очень дорогих форматов. Основу предложения формируют таунхаусы, дуплексы и классические коттеджи, которые отвечают запросу покупателя на умеренный бюджет, практическую площадь, ликвидность в перепродаже или аренде.
Состояние проектов: цифры и тренды
• Построено: 50 → 83, +33 проекта (+66%);
• Строится: 72 → 58, –14 проектов (–19,4%);
• Проект (на бумаге): 2 → 3, +1 проект (минимальная активность)
• Замороженные: 3 → 7, +4 проекта (+133%).
Рынок четко перешел в фазу завершения начавшихся объектов, сокращения новых запусков, финансовой селекции девелоперов.
Рост количества замороженных проектов — отрицательный сигнал, но это признак очистки рынка от слабых игроков.
Спрос: кто и что покупает
Спрос в регионе имеет несколько источников:
• местные покупатели, переориентировавшиеся из квартир на загородное жилье;
• внутренне перемещенные лица из центральных и восточных регионов;
• инвесторы, рассматривающие Карпаты как долгосрочную ценность.
Об этом свидетельствует показатель реализуемых (проданных) городков:
• в начале года - 40,
• в конце года - 75.
Фактически количество проданных проектов выросло почти вдвое, что является одним из ключевых маркеров живого спроса.
Покупатель сегодня выбирает готовые или почти готовые объекты; простые архитектурные решения; понятную инфраструктуру и документы.
Влияние войны на рынок
Война не остановила рынок, но кардинально его изменила:
- исчезли чрезмерно амбициозные и премиальные проекты;
- покупатели стали более рациональными;
- возросла роль готовности, сохранности и настоящего функционала.
Ивано-Франковская область выиграла за счет географической удаленности от активных боевых действий; стабильного спроса на релокацию; туристической привлекательности региона.
Прогноз развития рынка в 2026 году
2026 год для рынка загородной недвижимости Ивано-Франковской области станет годом осторожного восстановления и выборочного роста, без массовых запусков, но с усилением качественных проектов.
В 2026 году ожидается:
• прирост количества коттеджных городков в пределах 5–8%;
• отсутствие резких скачков предложения;
• дальнейшая концентрация рынка вокруг Ивано-Франковского и Надворнянского районов.
Девелоперы останутся осторожными: новые проекты будут запускаться только после реальных продаж в уже действующих комплексах.
В кратко- и среднесрочной перспективе ожидается:
1. Медленный, но стабильный рост количества городков – без резких скачков.
2. Дальнейшее доминирование таунхаусов и компактных коттеджей.
3. Уменьшение новых стартов и фокус на достройку и продажу.
4. Консолидация рынка: слабые игроки будут выходить, сильные — будут укреплять позиции.
5. Рост интереса к туристическим локациям как инвестиционному активу.
Рынок будет оставаться осторожным, но живым с четкой ориентацией на реального покупателя, а не на спекулятивные ожидания.
Ключевые риски 2026 года
• затяжная война и экономическая неопределенность;
• ограниченный доступ к финансированию;
• перенасыщение рынка в отдельных туристических локациях.
В то же время Ивано-Франковская область остается одним из наиболее защищенных регионов с точки зрения спроса.
Выводы
Рынок коттеджных городков Ивано-Франковской области в военный период доказал свою жизнеспособность. Он стал более зрелым, прагматичным и структурированным. Спрос есть, предложение адаптируется, а девелоперы научились работать в условиях неопределенности. Именно такие рынки имеют наибольший потенциал для устойчивого развития после войны.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Ивано-Франковской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики:
Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии