Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Это означает нулевой прирост новых площадок и консервативное поведение девелопера – достраивают, а не стартуют. Новые проекты за этот период не появились. Основная причина – война, близость к границе и ограниченный спрос на новые объекты.
Расположение коттеджных городков
Рынок коттеджных городков в Сумской области остается малоразвитым и сконцентрирован в пределах областного центра и ближайшего пригородного пояса.
- В Сумах расположено 11 мини-городков с таунхаусами, что составляет 73,3% всех проектов региона.
- В Сумском районе - 4 городка, из которых 3 в селе Косовщина и 1 в селе Сад.
Сумы – бесспорный операционный лидер: все 11 проектов – построены, без строек и без замороженных. Это эталонная ликвидность для покупателя "хочу сегодня".
Сумской район – повышенный риск/премиум: здесь 2 строятся и есть 1 замороженный. Однако именно здесь самый высокий ценовой уровень: покупатель платит за локацию и параметры качества.
Области в целом соответствует средней картине: 13 построено, 2 строятся, 1 заморожено.
Типы недвижимости в коттеджных городках Сумщины
Структура рынка стабильная:
Такая типология указывает на «рациональный» спрос: компактные форматы с более низким порогом входа доминируют, тогда как полностью индивидуальные коттеджи – нишевые и дефицитные.
Коттеджи на октябрь полностью проданы, что отражает переход спроса на готовое индивидуальное жилье. Популярность таунхаусов сохраняется благодаря умеренной стоимости и компактному формату.
Степень готовности в КГ в пригороде Сум
Уровень готовности коттеджных городков в течение года остался прежним:
Рынок максимально «материализирован»: построено – 13 из 15 (≈87%), строится – 2 (≈13%), заморожено – 1 (≈7%).
Это в то же время сильная и слабая сторона. Сильная – низкий риск для покупателя: много готового жилья. Слабая — нет обновления пула: почти нет новых стартов, а замороженные кейсы снижают доверие к отдельным локациям и форматам.
Новое строительство ведется выборочно, только в проверенных локациях вблизи города. Это объясняется нестабильной ситуацией безопасности, ростом себестоимости материалов и низкой доступностью кредитования.
Проданные коттеджные городки в Сумской области
Количество полностью реализуемых объектов возросло с 10 в январе до 11 в октябре 2025 года.
Это означает, что 73,3% всех коттеджных городков области уже полностью проданы, а рынок работает преимущественно с готовым жильем.
Стоимость в КГ Сумщины
Средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Сумской области выросла с 22805 грн/кв.м в январе до 25830 грн/кв.м в октябре, что составляет примерно +13,3% за десять месяцев.
Это умеренный, но стойкий тренд, отражающий инфляцию издержек, курс и рисковую премию.
- Минимальная цена – 16 950 грн/кв.м (готовые таунхаусы в пределах города).
- Максимальная цена – 31 000 грн/кв.м (новые дуплексы в пригороде).
Лидеры и аутсайдеры
- Сумской район – около 28 000 грн/кв.м (верхняя ступень).
- г. Сумы - ориентир около 22 575 грн/кв.м (более доступный порог входа).
Лидер - г. Сумы: 100% готовности + более доступная цена = максимальная ликвидность.
Аутсайдер/зона внимания — Сумской район: в то же время самый дорогой и рискованный (строительство и заморозка). Для девелопера – маржинальность; для покупателя – потребность в тщательной проверке объекта.
Стоимость по типам:
- Дуплексы – 28 000 грн/кв.м: более дорогой, «премиальный» формат.
- Таунхаусы – 22 575 грн/кв.м: массовый сегмент и «якорь» спроса.
- Коттеджи – все проданы, цена не фиксируется
Цены по состоянию готовности:
- Построенные – 22 575 грн/кв.м
- Строящиеся — 28 000 грн/кв.м
«Квадрат» в строящихся городках дороже на 24%, что объясняется более высокими затратами, рисками девелоперов и ожиданием инфляции.
Что стоит за цифрами
• Безопасный фактор и пограничность сдерживают запуск новых очередей: девелоперы выбирают тактику малых шагов и доказывают начатое.
• Покупатель прагматичен: выбирает готовые таунхаусы (оптимальный баланс площади/цены), более премиальные форматы (дуплексы) покупают «выборочно».
• Низкий прирост предложения создает условия для медленного, но дальнейшего повышения цен в пределах коридора, в первую очередь в качественных локациях.
Прогноз развития рынка КГ
- Базово ожидаем стабильное количество проектов (≈15), достройку действующих очередей и ограниченные новые старты.
- Ценовой коридор при тренде — 22,5–28 тыс. грн/кв.м с медленным ростом на +3–5% в верхней части диапазона за счет дефицита готовых качественных лотов.
- Оптимистично (при улучшении безопасности): появление 1–2 новых небольших очередей, ускорение сделок в городе, возможно 5–8% в премиальных точках.
- Пессимистично (эскалация): рост доли замороженных до 10–12%, стагнация стартов, локальные скидки на объекты без локационного преимущества.
Выводы
Рынок коттеджных городков Сумщины в 2025 году остается стабильным по количеству и структуре, но демонстрирует умеренный ценовой рост.
Основные тенденции:
• Отсутствие новых стартов строительства из-за риска безопасности.
• Рост доли проданных городков (с 10 до 11).
• Спрос концентрируется на готовых таунхаусах.
• Полная реализация коттеджей как свидетельство ограниченного предложения и сохранение интереса к индивидуальному жилью.
• Ценовой коридор 22,5-28 тыс. грн/кв.м с возможностью роста еще на 3-5% к середине 2026 года.
На стоимость квадратного метра влияют:
• отсутствие платежеспособного спроса и инвесторов;
• курсы валют и инфляция;
• удорожание материалов и топлива;
• дефицит рабочей силы;
• нестабильность и отсутствие кредитования;
• близость к границе и риски военных действий.
Рынок коттеджных городков Сумщины в 2025 году – это рынок стабильности без роста количества, но с увеличением цен. Спрос концентрируется на готовых таунхаусах, в то время как новые стройки запускаются осторожно. Для девелоперов это время дисциплины и селективного развития, для покупателей возможность выбрать готовое жилье по еще относительно приемлемой цене.
Покупайте и продавайте коттеджные городки Сумской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Смотрите видео:
Коттеджные городки Сумщины: обзор рынка-2025
 |
Комментарии