Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Война изменила восприятие сохранности и инвестиционной надежности на рынке пригородной недвижимости. Покупатели все чаще ориентируются на регионы с более низким уровнем риска, на близость к областным центрам и готовность объекта к заселению. Полтавская область остается одним из наиболее сдержанных рынков по динамике развития: новые проекты не запускаются, а продажи сосредоточены в уже имеющихся объектах. Несмотря на это цены демонстрируют уверенный рост, особенно в пригородных локациях Полтавского района.
Количество коттеджных городков: рынок стоит на месте
По данным компании РеалЭкспо и портала загородной недвижимости www.zagorodna.com, по состоянию на январь 2025 года в Полтавской области насчитывалось 9 коттеджных городков. В октябре 2025 года ситуация не изменилась – количество КГ осталось на уровне 9. Новые проекты в продажу за указанный период не выходили.
Следовательно, рынок недвижимости региона остается стагнирующим с точки зрения объема предложения. Девелоперы не рискуют запускать новые городки из-за низкой платежеспособности и неопределенности военной ситуации.
География размещения коттеджных поселков: ведущая роль Полтавы и Кременчуга
Коттеджные городки расположены в районных центрах и пригородных деревнях. Их распределение не изменилось с начала года:
• 3 городка в Полтаве;
• 3 - в Кременчугском районе (г. Кременчуг);
• 2 - в Полтавском районе (села Копылы и Петровка);
• 1- в Миргородском районе (г. Гадяч).
Полтава и Полтавский район вместе сконцентрировали 5 из 9 городков, что составляет 55,5% рынка. Еще 44,5% приходятся на Кременчуг и Миргородский район.
Типы недвижимости в КГ: доминируют коттеджи и таунхаусы
Структура предложения по типам жилья стабильна:
• Коттеджи – в 5 городках (лидер спроса среди состоятельных покупателей).
• Таунхаусы – в 4 городах (альтернатива городским квартирам).
• Дуплексы и квадрексы —1 проект (единичные форматы).
• Участки под застройку доступны в 1 городке.
Покупатель в основном рассматривает коттеджи и таунхаусы как наиболее типичные и понятные форматы загородной жизни.
Стадии реализации коттеджных городков: больше завершенных, но без новых стартов
За период январь-октябрь 2025 года структура по степени готовности изменилась:
|
Состояние |
Январь |
Октябрь |
|
5 |
6 |
|
|
2 |
3 |
|
|
1 |
1 |
|
|
1 |
1 |
Рост количества «строится» и «построен» произошел не из-за появления нового проекта, а путем перехода части объектов в высшую стадию готовности.
У замороженного объекта нет рыночных цен, ведь фактически не продается. Отсутствие котировок является не аномалией, а естественным следствием приостановки строительства.
Стоимость квадратного метра в КГ: пригородная зона формирует рост
Общая средняя стоимость 1 кв.м за период январь – октябрь выросла примерно на 24–30% в зависимости от методики расчета.
Самый активный рост зафиксирован в Полтавском районе, где средняя цена квадратного метра поднялась более чем на 35%.
Полтава показала сдержанный рост — примерно 5%, что свидетельствует об умеренном спросе и осторожности покупателей.
Таким образом, пригородные локации с лучшими условиями жизни и большей площадью сформировали ценовой прирост, тогда как городской сегмент остался в фазе умеренной стабилизации.
Типы недвижимости в котеджных городках Полтавщины
Средние цены по типам недвижимости (октябрь 2025)
|
Тип недвижимости |
Средняя цена, |
|
Коттедж |
46 290 |
|
Таунхаус |
46 035 |
|
Дуплекс |
37 767 |
|
Квадрекс |
37 767 |
Готовность vs цена
• Построенные КГ имеют высокую стоимость — около 46 тыс. грн/м².
• Строящиеся или замороженные проекты не формируют четкой рыночной цены из-за низкой коммерческой активности и индивидуального подхода в продажах.
Минимальная и максимальная цена
• Минимальная: 37 767 грн/м² – построенные секции КГ «Ecopark», Полтава.
• Максимальная: 46 290 грн/м² – коттеджи того же КГ «Ecopark».
Это свидетельствует о том, что лидером рынка является Полтава, где сосредоточены самые дорогие и готовые объекты.
Аутсайдером выступает сегмент более простых форматов (дуплексы/квадрексы), имеющие более низкую рыночную стоимость.
Что влияет на цены в КГ в 2025 году
На уровень стоимости «квадрата» влияют:
- степень готовности объекта;
- приближенность к Полтаве;
- тип недвижимости (коттедж дороже таунхауса);
- дефицит качественного предложения;
- замораживание отдельных объектов;
- военная неопределенность, что снижает количество вариантов на старте.
В результате рынок существует скорее как "рынок поддержки существующего", чем как простор для экспансии.
Выводы
• Рынок коттеджных городков Полтавской области остается мелким и стабильным по количеству предложения.
• Покупатели ориентируются на готовые или почти завершенные объекты, что приводит к увеличению их стоимости.
• Полтавский пригородный кластер задает тон ценообразованию, в то время как проекты в других районах не влияют на среднюю цену.
• Популярность коттеджей и таунхаусов удерживается, но запуск новых форматов девелоперы не планируют.
• Отсутствие изменений в местечке и переток спроса в готовый сегмент свидетельствует о дефиците инвестиционной уверенности в условиях войны.
Прогноз развития коттеджных городков на 2025-2026 годы
- Количество городков, вероятно, не изменится, если ситуация на фронте не стабилизируется.
- Средняя цена может вырасти на 5-10%, особенно в пригородной зоне Полтавы.
- Спрос будет концентрироваться на завершенных объектах с возможностью быстрого заселения.
- Замороженные КМ рискуют остаться «проблемными» или могут сменить владельца.
- При запуске господдержки или рассрочок возможно оживление, но только в проверенных локациях.
Покупайте и продавайте коттеджные городки Полтавской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Смотрите видео:
Коттеджные городки Полтавщины: обзор рынка-2025
|
Комментарии