Покупці в шоці: котеджі на Полтавщині додали в ціні +25% попри війну

За дев’ять місяців 2025 року кількість котеджних містечок у регіоні не зросла, проте середня ціна квадратного метра піднялася до 46 тисяч гривень. Лідером став Полтавський район, а частина проєктів залишилася замороженою.

Автор: Віктор Коваленко 
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"

Війна змінила сприйняття безпеки та інвестиційної надійності на ринку заміської нерухомості. Покупці дедалі частіше орієнтуються на регіони з нижчим рівнем ризику, на близькість до обласних центрів та на готовність об’єкта до заселення. Полтавська область залишається одним із найбільш стриманих ринків за динамікою розвитку: нові проєкти не запускаються, а продажі зосереджені у вже наявних об’єктах. Попри це, ціни демонструють упевнене зростання, особливо в приміських локаціях Полтавського району.

Кількість котеджних містечок: ринок стоїть на місці

За даними компанії «РеалЕкспо» та порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com, станом на січень 2025 року в Полтавській області налічувалося 9 котеджних містечок. У жовтні 2025 року ситуація не змінилася — кількість КМ залишилась на рівні 9. Нові проєкти у продаж за вказаний період не виходили.

Отже, ринок нерухомості регіону залишається стагнуючим з точки зору обсягу пропозиції. Девелопери не ризикують запускати нові містечка через низьку платоспроможність та невизначеність військової ситуації.

Географія розміщення КМ: провідна роль Полтави та Кременчука

Котеджні містечка розташовані в районних центрах та приміських селах. Їхній розподіл не змінився з початку року:

• 3 містечка у Полтаві;
• 3 - у Кременчуцькому районі (м. Кременчук);
• 2 - у Полтавському районі (села Копили та Петрівка);
• 1 - у Миргородському районі (м. Гадяч).

Полтава та Полтавський район разом сконцентрували 5 із 9 КМ, що становить 55,5% ринку. Ще 44,5% припадає на Кременчук і Миргородський район.

Типи нерухомості у КМ: домінують котеджі та таунхауси

Структура пропозиції за типами житла стабільна:

• Котеджі — у 5 містечках (лідер попиту серед заможних покупців).
• Таунхауси — у 4 містечках (альтернатива міським квартирам).
• Дуплекси та квадрекси —1 проєкт (поодинокі формати).
• Ділянки під забудову доступні в 1 містечку.

Покупець переважно розглядає котеджі та таунхауси, як найбільш типові та зрозумілі формати заміського життя.

Стадії реалізації КМ: більше завершених, але без нових стартів

За період січень–жовтень 2025 року структура за ступенем готовності змінилася:

Стан	Січень	Жовтень
Збудовано	5	6
Будується	2	3
Проєкт	1	1
Заморожено	1	1

Зростання кількості «будується» та «збудовано» відбулося не через появу нового проєкту, а шляхом переходу частини об’єктів у вищу стадію готовності.

Заморожений об’єкт не має ринкових цін, адже фактично не продається. Відсутність котирувань є не аномалією, а природним наслідком призупинення будівництва.

Вартість квадратного метра у КМ: приміська зона формує зростання

Загальна середня вартість 1 кв.м за період січень - жовтень зросла приблизно на 24–30% залежно від методики розрахунку.

Найактивніше зростання зафіксовано у Полтавському районі, де середня ціна квадратного метра піднялася на понад 35%.
Полтава показала стримане зростання — приблизно 5%, що свідчить про помірний попит і певну обережність покупців.

Таким чином, приміські локації з кращими умовами для життя та більшою площею сформували ціновий приріст, тоді як міський сегмент залишився у фазі помірної стабілізації.

Типи нерухомості vs ціна

Середні ціни за типами нерухомості (жовтень 2025)

Тип нерухомості	Середня ціна, грн/м²
Котедж	46 290
Таунхаус	46 035
Дуплекс	37 767
Квадрекс	37 767

Готовність vs ціна

• Збудовані КМ мають найвищу вартість — близько 46 тис. грн/м².
• Споруджувані або заморожені, не формують чіткої ринкової ціни через низьку комерційну активність та індивідуальний підхід у продажах.

Мінімальна та максимальна ціна

• Мінімальна: 37 767 грн/м² — збудовані секції КМ «Ecopark», Полтава.
• Максимальна: 46 290 грн/м² — котеджі того ж КМ «Ecopark».

Це свідчить про те, що лідером ринку є Полтава, де зосереджені найдорожчі та найбільш готові об’єкти.
Аутсайдером виступає сегмент більш простих форматів (дуплекси/квадрекси), що мають нижчу ринкову вартість.

Що впливає на ціни у КМ у 2025 році

На рівень вартості «квадрату» впливають:

• ступінь готовності об’єкта;
• наближеність до Полтави;
• тип нерухомості (котедж дорожчий за таунхаус);
• дефіцит якісної пропозиції;
• заморожування окремих об’єктів;
• воєнна невизначеність, що знижує кількість варіантів на старті.

У результаті ринок існує скоріше як “ринок підтримки наявного”, ніж як простір для експансії.

Висновки

• Ринок котеджних містечок Полтавщини лишається мілким і стабільним за кількістю пропозиції.
• Покупці орієнтуються на готові або майже завершені об’єкти, що призводить до зростання їх вартості.
• Полтавський приміський кластер задає тон ціноутворенню, тоді як проєкти в інших районах не впливають на середню ціну.
• Популярність котеджів і таунхаусів утримується, але запуск нових форматів девелопери не планують.
• Відсутність змін у кількості містечок та перетік попиту у готовий сегмент свідчить про дефіцит інвестиційної впевненості в умовах війни.

Прогноз розвитку ринку на 2025–2026 роки

Кількість містечок, ймовірно, не зміниться, якщо ситуація на фронті не стабілізується.

• Середня ціна може зрости на 5–10%, особливо у приміській зоні Полтави.
• Попит концентруватиметься на завершених об’єктах з можливістю швидкого заселення.
• Заморожені КМ ризикують залишитися «проблемними» або можуть змінити власника.
• У разі запуску держпідтримки або розстрочок можливе пожвавлення, але лише у перевірених локаціях.

Купуйте та продавайте котеджні містечка Полтавської області на порталі заміської нерухомості www.zagorodna.com

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com

Дивіться відео:
Котеджні містечка Полтавщини: огляд ринку-2025