Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Це означає нульовий приріст нових майданчиків і консервативну поведінку девелопера — добудовують, а не стартують. Нові проєкти за цей період не з’явилися. Основна причина — війна, близькість до кордону та обмежений попит на нові об’єкти.
Розташування котеджних містечок
Ринок котеджних містечок у Сумській області залишається малорозвиненим і сконцентрований у межах обласного центру та найближчого приміського поясу.
- У Сумах розташовано 11 міні-містечок із таунхаусами, що становить 73,3% усіх проєктів регіону.
- У Сумському районі — 4 містечка, з яких 3 у селі Косівщина та 1 у селі Сад.
Суми — беззаперечний операційний лідер: усі 11 проєктів — збудовані, без будівництв і без заморожених. Це еталонна ліквідність для покупця «хочу сьогодні».
Сумський район — підвищений ризик/преміум: тут 2 будуються і є 1 заморожений. Однак саме тут найвищий ціновий рівень: покупець платить за локацію та параметри якості.
Області загалом відповідає «середній» картині: 13 збудовано, 2 будуються, 1 заморожено.
Типи нерухомості у котеджних містечках Сумщини
Структура ринку стабільна:
Така типологія вказує на «раціональний» попит: компактні формати з нижчим порогом входу домінують, тоді як повністю індивідуальні котеджі — нішеві й дефіцитні.
Котеджі станом на жовтень повністю продані, що відображає перехід попиту на готове індивідуальне житло. Популярність таунхаусів зберігається завдяки помірній вартості та компактному формату.
Ступінь готовності у КМ у передмісті Сум
Рівень готовності котеджних містечок протягом року залишився незмінним:
Ринок максимально «матеріалізований»: збудовано — 13 із 15 (≈87%), будується — 2 (≈13%), заморожено — 1 (≈7%).
Це водночас сильна й слабка сторона. Сильна — низький ризик для покупця: багато готового фонду. Слабка — бракує оновлення пулу: майже немає нових стартів, а заморожені кейси знижують довіру до окремих локацій і форматів.
Нове будівництво ведеться вибірково, лише в перевірених локаціях поблизу міста. Це пояснюється нестабільною безпековою ситуацією, зростанням собівартості матеріалів і низькою доступністю кредитування.
Продані котеджні містечка на Сумщині
Кількість повністю реалізованих об’єктів зросла з 10 у січні до 11 у жовтні 2025 року.
Це означає, що 73,3% усіх котеджних містечок області вже повністю продані, а ринок працює переважно з готовим житлом.
Вартість у КМ Сумщини
Середня вартість 1 кв.м у котеджних містечках Сумської області зросла з 22 805 грн/кв.м у січні до 25 830 грн/кв.м у жовтні, що становить приблизно +13,3% за десять місяців.
Це помірний, але стійкий тренд, що відображає інфляцію витрат, курс і ризикову премію.
- Мінімальна ціна — 16 950 грн/кв.м (готові таунхауси в межах міста).
- Максимальна ціна — 31 000 грн/кв.м (нові дуплекси в передмісті).
Лідери та аутсайдери
- Сумський район — близько 28 000 грн/кв.м (верхній щабель).
- м. Суми — орієнтир близько 22 575 грн/кв.м (доступніший поріг входу).
Лідер — м. Суми: 100% готовності + доступніша ціна = максимальна ліквідність.
Аутсайдер/зона уваги — Сумський район: водночас найдорожчий і найризиковіший (будівництва та замороження). Для девелопера — маржинальність; для покупця — потреба в ретельній перевірці об’єкта.
Вартість за типами:
- Дуплекси — 28 000 грн/кв.м: дорожчий, «преміалізований» формат.
- Таунхауси — 22 575 грн/кв.м: масовий сегмент і «якір» попиту.
- Котеджі — усі продані, ціна не фіксується
Ціни за станом готовності:
- Збудовані — 22 575 грн/кв.м
- Споруджувані — 28 000 грн/кв.м
«Квадрат» у споруджуваних містечках дорожчий на 24%, що пояснюється вищими витратами, ризиками девелоперів та очікуванням інфляції.
Що стоїть за цифрами
- Безпековий фактор і прикордонність стримують запуск нових черг: девелопери обирають тактику малих кроків і доводять розпочате.
- Покупець прагматичний: обирає готові таунхауси (оптимальний баланс площі/ціни), преміальніші формати (дуплекси) купують «вибірково».
- Низький приріст пропозиції створює умови для повільного, але подальшого підняття цін у межах коридору, насамперед у якісних локаціях.
Прогноз розвитку ринку КМ
Базово очікуємо стабільну кількість проєктів (≈15), добудову чинних черг і дуже обмежені нові старти. Ціновий коридор за наявних трендів — 22,5–28 тис. грн/кв.м з повільним зростанням на +3–5% у верхній частині діапазону за рахунок дефіциту готових якісних лотів.
Оптимістично (за поліпшення безпеки): поява 1–2 нових невеликих черг, прискорення угод у місті, можливе +5–8% у преміальних точках.
Песимістично (ескалація): зростання частки заморожених до 10–12%, стагнація стартів, локальні знижки на об’єкти без локаційної переваги.
Висновки
Ринок котеджних містечок Сумщини у 2025 році залишається стабільним за кількістю і структурую, але демонструє помірне цінове зростання.
Основні тенденції:
- Відсутність нових стартів будівництва через безпекові ризики.
- Зростання частки проданих містечок (з 10 до 11).
- Попит концентрується на готових таунхаусах.
- Повна реалізація котеджів як свідчення обмеженої пропозиції та збереження інтересу до індивідуального житла.
- Ціновий коридор 22,5–28 тис. грн/кв.м з можливістю зростання ще на 3–5% до середини 2026 року.
На вартість квадратного метра впливають:
- відсутність платоспроможного попиту й інвесторів;
- курс валют та інфляція;
- подорожчання матеріалів і палива;
- дефіцит робочої сили;
- нестабільність та відсутність кредитування;
- близькість до кордону й ризики воєнних дій.
Ринок котеджних містечок Сумщини у 2025 році — це ринок стабільності без зростання кількості, але зі збільшенням цін. Попит концентрується на готових таунхаусах, тоді як нові будівництва запускаються обережно. Для девелоперів це час дисципліни та селективного розвитку, для покупців — можливість обрати готове житло за ще відносно прийнятною ціною.
Купуйте та продавайте котеджні містечка Сумської області на порталі заміської нерухомості www.zagorodna.com
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com
Дивіться відео:
Котеджні містечка Сумщини: огляд ринку-2025
|
Коментарі