Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Ринок заміської нерухомості Чернівецької області у 2025 році увійшов у фазу стабілізації. Після кількох років активного розвитку, коли щороку з’являлися нові котеджні містечка та таунхаус-комплекси, нині спостерігається пауза у розширенні пропозиції. Будівельні компанії зосередилися на завершенні вже розпочатих проєктів і продажі готових об’єктів. Така тенденція є типовою для регіонів, де ринок досягає рівноваги між попитом і пропозицією.
Кількість котеджних містечок на Буковині
|
Район |
Січень |
Жовтень |
|
1 |
1 |
|
|
15 |
15 |
|
|
21 |
21 |
|
|
37 |
37 |
Станом на жовтень 2025 року в області функціонує 37 котеджних містечок — стільки ж, скільки було на початку року. Це свідчить про стабільність ринку: жоден проєкт не закрився і не з’явився новий. Основна концентрація залишається у Чернівцях та Чернівецькому районі (понад 95% усіх об’єктів).
Типи нерухомості у КМ Буковини
|
Тип |
Січень |
Жовтень |
Частка |
|
28 |
28 |
75,7% |
|
|
7 |
7 |
18,9% |
|
|
2 |
2 |
5,4% |
Ринок заміської нерухомості Буковини сформувався як ринок доступних форматів. Таунхауси залишаються беззаперечним лідером, оскільки забезпечують оптимальне співвідношення ціни, площі й комфорту.
Котеджі представлені у вищому ціновому сегменті, а дуплекси мають найменшу частку.
Така структура вказує на орієнтацію забудовників на середній клас і молоді сім’ї, які прагнуть жити за містом, але поблизу Чернівців.
Основні локації забудови — Годилів, Коровія, Чагор, Великий Кучурів, де забудовники пропонують невеликі комплекси з 5–30 будинками.
Стан готовності та темпи розвитку ринку
|
Стан |
Січень |
Жовтень |
Зміна |
|
23 |
27 |
+4 |
|
|
12 |
8 |
–4 |
|
|
2 |
2 |
0 |
|
|
2 |
2 |
0 |
|
|
18 |
23 |
+5 |
2025 рік став періодом завершення будівельного циклу. Декілька невеликих комплексів із таунхаусами в передмістях (зокрема у Годилові) були добудовані та перейшли зі статусу «будується» у «збудовано» і «продано».
У 2022-2024 роках в області з’явилося 15 нових містечок, а в 2025 – жодного. Це означає, що ринок досяг насичення: девелопери зосереджуються на продажах, а не на нових стартах.
Зростання кількості проданих комплексів (+5) підтверджує стабільний попит і завершення активної фази забудови 2022–2024 років.
Це свідчить про завершення попереднього будівельного циклу і поступовий перехід ринку у фазу реалізації готового житла.
2025 рік — перший без жодного нового старту. Девелопери сфокусувалися на завершенні розпочатих об’єктів. Це є сигналом насичення ринку і більш прагматичної інвестиційної політики.
Динаміка цін: технічне зростання через зміну структури пропозиції
|
Район |
Січень |
Жовтень |
Зміна |
|
Вижницький |
73 579 |
74 455 |
+1,2% |
|
Чернівці |
26 947 |
29 136 |
+8,1% |
|
Чернівецький |
28 559 |
36 388 |
+27,4% |
|
Середнє по області |
33 179 |
41 532 |
+25,1% |
Значне зростання середніх цін у Чернівецькому районі пояснюється виходом із ринку дешевших проєктів, зокрема таунхаусів у Годилові, які на початку року ще будувались і мали найнижчу ціну. Після введення їх в експлуатацію й продажу ці «дешеві квадрати» зникли з вибірки, що статистично підняло середню вартість.
Реальне ж підвищення цін на решту об’єктів було помірним — 5–8% за 10 місяців, тобто у межах інфляційного коридору. Ринок демонструє стійкість без цінових стрибків.
Фактори зростання цін у 2025 році
На ціноутворення в котеджних містечках Буковини вплинули комплексні економічні чинники:
- відсутність платоспроможного попиту та інвесторів;
- зростання курсу долара;
- подорожчання будматеріалів і логістики;
- подорожчання палива;
- міграційні процеси;
- дефіцит робочої сили;
- непрогнозованість війни;
- інфляція та загальна економічна нестабільність;
- відсутність кредитування забудовників і механізмів розстрочки.
Підсумок: девелопери змушені були утримувати ціни не через зростання попиту, а через підвищення собівартості будівництва та ризики валютних коливань. Це підтримало середню вартість квадратного метра навіть за слабкої купівельної активності.
Ціни за типами нерухомості
|
Тип |
Середня ціна (грн/м²) |
|
Котедж |
64 469 |
|
Дуплекс |
39 100 |
|
Таунхаус |
28 599 |
Розрив між класами нерухомості залишається суттєвим: котеджі у 2,2 раза дорожчі за таунхауси. Це підтверджує сегментацію ринку за рівнем доходу покупців. Таунхауси й надалі залишатимуться головним драйвером продажів, тоді як котеджі зберігають іміджеву нішу преміального житла.
Ціни за станом готовності
|
Стан |
Середня ціна (грн/м²) |
|
Будується |
42 540 |
|
Збудовано |
36 839 |
Середня ціна квадратного метра у споруджуваних комплексах вища, ніж у вже готових. Це пояснюється тим, що нові черги будівництва пропонуються у сучасніших форматах, а також тим, що продажі ведуться за очікуваними цінами з урахуванням зростання собівартості будівництва та вартості матеріалів.
Мінімум і максимум у КМ Буковини
- Мінімальна ціна: 20 000 грн/м² у таунхаусах «Скай Таун» (Чернівці, будується).
- Максимальна ціна: 82 400 грн/м² — у КМ Migovo Ski & Spa (с. Мигове, Вижницький район).
Діапазон вартості квадратного метра залишається широким — від 20 до 82 тис. грн. Це свідчить про велику різницю між масовим і рекреаційним сегментом, де вартість визначається не лише якістю будівництва, а й локацією та інфраструктурою.
Лідери та аутсайдери ринку
Лідери:
- Чернівці — найбільша кількість котеджних містечок (21), високий попит на таунхауси.
- Чернівецький район — найвищі темпи приросту цін (+27%) і найбільша частка добудованих об’єктів.
- Вижницький район — лідер у преміум-сегменті завдяки Migovo Ski & Spa.
Аутсайдери:
- Годилів — завершення дешевих проєктів, відсутність нових стартів.
- Коровія — уповільнення активності забудовників.
- Кам’яна — «заморожене» будівництво, низька інвестиційна привабливість.
Загальні тенденції
- Ринок стабілізувався: кількість комплексів не змінилась.
- Нових проєктів не стартувало: уповільнення після активної фази 2022–2024 рр.
- Основний формат — таунхауси: понад три чверті пропозиції.
- Помірне зростання цін: у межах інфляції, без «перегріву».
- Високий попит на готове житло: продані проєкти +5 за рік.
Прогноз розвитку ринку котеджних містечок
У 2026 році очікується збереження поточної рівноваги між попитом і пропозицією. Девелопери, найімовірніше, не розпочинатимуть масштабних нових проєктів, зосереджуючись на добудові існуючих об’єктів і розпродажі готового житла.
Якщо економічна ситуація стабілізується, у другій половині 2026 року можливий вихід кількох нових малих комплексів формату «таунхауси економ-класу» у приміських селах Чернівецького району.
Рівень цін, за прогнозами, зростатиме на 7–10% на рік, що відповідатиме поступовому подорожчанню будматеріалів і вартості землі.
Продажі залишатимуться помірними без доступних кредитних програм, а тригерами зростання можуть стати стабілізація курсу гривні та поява нових механізмів фінансування будівництва.
Підсумок
2025 рік для ринку котеджних містечок Буковини став роком спокійного переходу від буму до стабільності. Після трьох років активного розвитку ринок вирівнявся, пропозиція впорядкувалась, а покупці отримали більшу впевненість у виборі. Це створює міцний фундамент для наступного етапу — якісного оновлення пропозиції у 2026–2027 роках.
Купуйте та продавайте котеджні містечка Чернівецької області на порталі заміської нерухомості www.zagorodna.com
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com
Дивіться відео:
Котеджні містечка Буковини: огляд ринку-2025
|
Коментарі