Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Рынок загородной недвижимости Черновицкой области в 2025 году вошел в фазу стабилизации. После нескольких лет активного развития, когда каждый год появлялись новые коттеджные городки и таунхаус-комплексы, сейчас наблюдается пауза в расширении предложения. Строительные компании сосредоточились на завершении уже начатых проектов и продаже готовых объектов. Такая тенденция типична для регионов, где рынок достигает равновесия между спросом и предложением.
Количество коттеджных городков на Буковине
По состоянию на октябрь 2025 года в области функционирует 37 коттеджных городков столько же, сколько было в начале года. Это свидетельствует о стабильности рынка: ни один проект не закрылся и не появился новый. Основная концентрация остается в Черновцах и Черновицком районе (свыше 95% всех объектов).
Типы недвижимости в КГ Буковины
Рынок пригородной недвижимости Буковины сформировался как рынок доступных форматов.
Таунхаусы остаются безоговорочным лидером, поскольку обеспечивают оптимальное соотношение цены, площади и комфорта.
Коттеджи представлены в более высоком ценовом сегменте, а дуплексы имеют наименьшую долю.
Такая структура указывает на ориентацию застройщиков на средний класс и молодые семьи, стремящиеся жить за городом, но вблизи Черновцов.
Основные локации застройки - Годылов, Коровия, Чагор, Большой Кучуров, где застройщики предлагают небольшие комплексы с 5-30 домами.
Состояние готовности и темпы развития рынка
2025 стал периодом завершения строительного цикла. Несколько небольших комплексов с таунхаусами в пригородах (в частности в Годилове) были достроены и перешли из статуса «строящийся» в «построен» и «продан».
В 2022-2024 годах в области появилось 15 новых городков, а в 2025 – ни одного. Это означает, что рынок достиг насыщения: девелоперы сосредотачиваются на продажах, а не на новых стартах.
Рост количества проданных комплексов (+5) подтверждает стабильный спрос и завершение активной фазы застройки 2022-2024 годов.
Это свидетельствует о завершении предыдущего строительного цикла и постепенном переходе рынка в фазу реализации готового жилья.
Динамика цен: технический рост из-за изменения структуры предложения
Значительный рост средних цен в Черновицком районе объясняется уходом с рынка более дешевых проектов, в частности таунхаусов в Годилове, которые в начале года еще строились и имели низкую цену. После ввода их в эксплуатацию и продажи эти «дешевые квадраты» исчезли из выборки, что статистически подняло среднюю стоимость.
Реальное же повышение цен на остальные объекты было умеренным — 5–8% за 10 месяцев, то есть в пределах инфляционного коридора. Рынок демонстрирует устойчивость без ценовых скачков.
Факторы роста цен в 2025 году
На ценообразование в коттеджных городках Буковины повлияли комплексные экономические факторы:
• рост курса доллара;
• удорожание стройматериалов и логистики;
• подорожание топлива;
• миграционные процессы;
• дефицит рабочей силы;
• непрогнозируемость войны;
• инфляция и общая экономическая нестабильность;
• отсутствие кредитования застройщиков и механизмов рассрочки.
Итог: девелоперы вынуждены были удерживать цены не из-за роста спроса, а из-за повышения себестоимости строительства и риска валютных колебаний. Это поддержало среднюю стоимость квадратного метра даже при слабой покупательной активности.
Цены по типам недвижимости
Разрыв между классами недвижимости остается существенным: коттеджи в 2,2 раза дороже таунхаусов. Это подтверждает сегментацию рынка по уровню дохода покупателей. Таунхаусы и дальше будут оставаться главным драйвером продаж, тогда как коттеджи сохраняют имиджевую нишу премиального жилья.
Цены по состоянию готовности
Средняя цена квадратного метра в строящихся комплексах выше, чем в уже готовых. Это объясняется тем, что новые очереди строительства предлагаются в более современных форматах, а также тем, что продажи ведутся по ожидаемым ценам с учетом роста себестоимости строительства и стоимости материалов.
Минимум и максимум в КГ Буковины
• Минимальная цена: 20 000 грн/м² в таунхаусах «Скай Таун» (Черновцы, строящийся).
• Максимальная цена: 82 400 грн/м² – в КМ Migovo Ski & Spa (с. Мигово, Вижницкий район).
Диапазон стоимости квадратного метра остается широким – от 20 до 82 тыс. грн. Это свидетельствует о большой разнице между массовым и рекреационным сегментом, где стоимость определяется не только качеством строительства, но и локацией и инфраструктурой.
Лидеры и аутсайдеры рынка
Лидеры:
1. Черновцы – наибольшее количество коттеджных городков (21), высокий спрос на таунхаусы.
2. Черновицкий район – самые высокие темпы прироста цен (+27%) и наибольшая доля достроенных объектов.
3. Вижницкий район – лидер в премиум-сегменте благодаря Migovo Ski & Spa.
Аутсайдеры:
1. Годылов – завершение дешевых проектов, отсутствие новых стартов.
2. Коровья – замедление активности застройщиков.
3. Каменная – «замороженное» строительство, низкая инвестиционная привлекательность.
Общие тенденции
• Рынок стабилизировался: количество комплексов не изменилось.
• Новые проекты не стартовали: замедление после активной фазы 2022–2024 гг.
• Основной формат – таунхаусы: более трех четвертей предложения.
• Умеренный рост цен: в пределах инфляции, без перегрева.
• Высокий спрос на готовое жилье: проданы проекты +5 за год.
Прогноз развития рынка коттеджных городков
В 2026 году ожидается сохранение текущего равновесия между спросом и предложением. Девелоперы, скорее всего, не будут начинать масштабные новые проекты, сосредотачиваясь на достройке существующих объектов и распродаже готового жилья.
Если экономическая ситуация стабилизируется, во второй половине 2026 г. возможен выход нескольких новых малых комплексов формата «таунхаусы эконом-класса» в пригородных селах Черновицкого района.
Уровень цен, по прогнозам, будет расти на 7–10% в год, что будет соответствовать постепенному удорожанию стройматериалов и стоимости земли.
Продажи будут оставаться умеренными без доступных кредитных программ, а триггерами роста может стать стабилизация курса гривны и появление новых механизмов финансирования строительства.
Итог
2025 год для рынка коттеджных городков Буковины стал годом спокойного перехода от бума к стабильности. После трех лет активного развития рынок выровнялся, предложение упорядочилось, а покупатели получили большую уверенность в выборе. Это создает прочный фундамент для следующего этапа – качественного обновления предложения в 2026–2027 годах.
Покупайте и продавайте коттеджные городки Черновицкой области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Смотрите видео:
Коттеджные городки Буковины: обзор рынка-2025
|
Комментарии