Дивіться відео:
Котеджні містечка Харківщини: огляд ринку-2025
|
Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Попри близькість до російського кордону, регулярні обстріли та суттєвий відтік платоспроможного населення, котеджний ринок Харківщини у 2025 році демонструє не спад, а помірне зростання. Кількість котеджних містечок залишається стабільною, девелопери добудовують раніше розпочаті проєкти, а середня вартість квадратного метра і землі продовжує підніматися. Домінування котеджів над таунхаусами, інерція преміальних проєктів десятирічної давнини та підвищений попит саме на готові будинки формують унікальну ринкову картину, яка виглядає парадоксально в умовах війни, але має свої структурні пояснення.
Харківщина залишається одним із найскладніших регіонів країни для розвитку нерухомості. Близькість до російського кордону — подекуди всього 20–40 км — та регулярні обстріли визначають логіку поведінки покупців і девелоперів. Попри це, ринок котеджних містечок демонструє не хаотичне падіння, а дивовижну структурну стабільність. За підсумками десяти місяців 2025 року кількість котеджних містечок у регіоні залишилася на рівні 52 — без появи нових і без зникнення існуючих.
Це одна з ключових ознак того, що ринок працює в інерційному режимі, опираючись не на нові інвестиції, а на проєкти, запущені задовго до війни.
Лідери та аутсайдери: за кількістю КМ
Якщо подивитися на Харківщину крізь призму лідерів та аутсайдерів, ринок виглядає так.
- Лідер за кількістю проєктів — Харківський район
Тут зосереджено 26 котеджних містечок із 52. Це основний пояс заміської забудови навколо міста. - Місто Харків — другий за кількістю, але лідер за статусом і цінами
У межах міста — 21 котеджне містечко, серед яких чимало преміальних та елітних проєктів. - Аутсайдер за кількістю — Чугуївський район
Лише 5 містечок, проте саме він виступає дешевшою альтернативою, що доганяє за темпами подорожчання.
Старі проєкти як «кістяк» ринку: від преміум-котеджів до довгобудів
В основі нинішньої ринкової структури лежать проєкти, що формувалися десятиліттями. Найяскравіший приклад — Park House на вул. Батумській у Харкові. Це котеджне містечко преміального класу, де площа будинків сягає 250–900 кв.м, а ціна окремих об’єктів може доходити до $1 млн. Земельні ділянки тут також коштують суттєво дорожче за середні показники по області.
Проєкту вже понад десять років, і він задає високу планку цін у міському сегменті. Власники та девелопери Park House, як і подібних великих містечок у Харківському районі, не знижують вартість ані котеджів, ані ділянок. Причина проста: такі проєкти орієнтовані на платоспроможну аудиторію, яка зникла з Харкова на час війни, але може повернутися після її завершення.
Фактично преміальний сегмент заморожений у часі, але водночас підтримує загальний рівень цін на ринку.
Баланс формату: котеджі домінують над таунхаусами майже вдвічі
Однією з особливостей Харківщини є значна перевага котеджних форматів над таунхаусами:
У більшості регіонів спостерігається інша тенденція — активна поява таунхаусів як доступного та економічно швидкого формату. На Харківщині ж ринок формувався раніше та спирався на заможних покупців, які обирали великі індивідуальні будинки.
Тому структура пропозиції залишається консервативною, і ця інерція підсилюється відсутністю нових девелоперських стартів у воєнний період.
Динаміка станів: добудовують розпочате, нові черги зупинені
Упродовж року відбулося кілька знакових змін у статусах містечок:
- П’ять містечок перейшли з категорії «будується» у статус «збудовано».
- Відповідно, кількість споруджуваних скоротилася на п’ять — з 15 до 10.
- Два містечка повністю розпродали або завершили першу чергу і не планують подальшого будівництва до завершення війни.
Це означає, що девелопери доводять до логічного завершення те, що вже було запущено, але не розширюють будівельні програми і не виходять на ринок із новими етапами продажів.
Попит сьогодні існує переважно на готові будинки, і саме тому кількість збудованих містечок зросла з 27 до 32.
Земля як окремий сегмент: кількість проєктів і вартість сотки
За даними порталу zagorodna.com, у шести котеджних містечках основним типом нерухомості є саме земельні ділянки. Їх кількість упродовж року не змінилася: як було шість, так і залишилося.
Це важливий маркер: девелопери масово не запускають нові «земельні» проєкти. Тобто немає нової хвилі форматів «тільки земля під забудову», акцент зроблено на завершенні вже існуючих схем, де земля продається разом з будинком або в рамках старіших котеджних концепцій.
По області в цілому:
- Січень: середня вартість сотки — 181 445 грн,
- Жовтень: середня вартість — 198 732 грн.
Зростання — близько 9–10% за період, що співставно із динамікою подорожчання квадратного метра в будинках. Це означає, що навіть у воєнних умовах земля не дешевшає, а власники ділянок та девелопери утримують і поступово підвищують цінові очікування.
Зафіксовано, що найдорожча сотка в Харкові коштувала:
- 302 919 грн/сотка у січні,
- 340 590 грн/сотка у жовтні.
Зростання — орієнтовно +12–13% за 10 місяців. Це дуже показовий сигнал попри часті обстріли й фронтову близькість. У місті зберігається сегмент дорогих земельних ділянок, прив’язаний до елітних котеджних проєктів.
Саме в таких локаціях, як Park House та подібні, земля не дисконтована війною, а навпаки — залишається в розряді дефіцитного ресурсу, який власники не готові віддавати дешево, очікуючи на зміну фази ринку після завершення бойових дій.
Цінова ситуація: готове дорожчає швидше, Харків росте попри загрози
Навіть у складній безпековій ситуації ціни демонструють зростання. За 10 місяців:
- Лідер за вартістю 1 кв.м — місто Харків
Середня ціна у жовтні — 42 128 грн/кв.м, що вище, ніж у передмісті. Це результат наявності елітних котеджів і преміальних комплексів на кшталт Park House. Середня ціна по Харкову зросла з 36 740 до 42 128 грн/кв.м (+14,7%).
- Харківський район — міцний середняк
40 879 грн/кв.м — фактично наближається до міського рівня, але без екстремального преміуму (ріст близько +4,8%. - Аутсайдер за ціною — Чугуївський район
Лише 30 090 грн/кв.м, але саме тут спостерігається одна з найвищих відносних динамік зростання (майже +10%)
Таким чином, місто випереджає передмістя за темпами зростання вартості квадратного метра. Пояснення цьому просте: у Харкові знаходяться найякісніші та найбільш вартісні проєкти, включаючи преміальні котеджі, що не знижують ціну.
Якщо дивитися за типом продукту:
- Котеджі — ціновий лідер: у середньому 43 277 грн/кв.м.
- Таунхауси — дешевший формат: приблизно 34 884 грн/кв.м.
Різниця майже на чверть на користь котеджів, що логічно для регіону, де історично цінувався великий окремий будинок.
Котеджі в середньому коштують на 24% дорожче за таунхауси, а готові об’єкти дорожчі за ті, що будуються, приблизно на 29%.
На практиці це означає, що покупець готовий переплачувати за відсутність ризиків, за можливість переїзду одразу і за мінімізацію непередбачуваності, що в умовах війни є ключовою мотивацією.
Коридор цін: від мінімуму до максимуму
- Мінімальна вартість 1 кв.м — близько 17 982 грн/кв.м
Йдеться про таунхауси «П’ятихатки» (вул. Москаленко, Харків), об’єкт у стадії будівництва. Це нижній сегмент цін, орієнтований на покупця, який шукає відносно доступний формат у рамках міста. - Максимальна вартість 1 кв.м — близько 107 893 грн/кв.м
Це збудоване котеджне містечко Park House, вул. Батумська, Харків — елітний сегмент з будинками площею 250–900 кв.м і потенційною ціною об’єкта до $1 млн.
Таким чином, ціновий коридор ринку — більш ніж у шість разів між мінімальною та максимальною ціною за квадратний метр. Це демонструє, що Харківщина одночасно має і доступні проєкти, і наддорогі об’єкти преміум-класу, середні показники по регіону часто «підтягуються вгору» саме за рахунок одиничних елітних містечок.
Ринок без інвестора: хто купує зараз?
У Харкові практично відсутній покупець класу «вище середнього» та «преміум», який до війни формував значну частку попиту. Інвестори також пішли з ринку.
Сьогодні угоди відбуваються переважно за рахунок місцевого населення, що потребує поліпшення житлових умов; покупців, які хочуть «тікати з багатоповерхівки» у приватний сектор; обмеженого кола сімей, які шукають готові невеликі будинки або таунхауси.
Саме тому доступні сегменти залишаються більш активними, тоді як проєкти з великими площами на 300–900 кв.м стоять без руху.
Преміальні містечка тримають ціну попри відсутність покупців: стратегія на післявоєнне відновлення
Власники елітних котеджних містечок у Харкові і його околицях не поспішають знижувати вартість. Їхня стратегія проста та прагматична:
- подібні об’єкти коштували дорого до війни,
- їхня собівартість та стандарти будівництва високі,
- купівельна спроможність преміальної аудиторії може повернутися лише після перемоги.
Тому для них тимчасове «зависання» об’єктів — не критичний фактор, а радше частина довгострокової моделі.
Висновок: харківський ринок утримує структуру й ціни, працюючи всупереч війні
Сучасний стан ринку котеджних містечок Харківщини можна описати декількома формулами:
- Стабільність без розвитку — кількість містечок незмінна.
- Інерція попередніх років — будуються і продаються переважно старі проєкти.
- Консервативна структура — котеджі майже вдвічі переважають таунхауси.
- Преміальний сегмент законсервований, але формує високу цінову планку.
- Попит локальний і прагматичний, переважно на готові об’єкти.
- Ціни зростають, попри воєнні ризики та відсутність інвестора.
Харківський ринок котеджних містечок — це приклад того, як нерухомість може зберігати форму навіть у найважчих умовах. Його розвиток сьогодні майже не відбувається, але для регіону важливо інше: ринок не зламався, не втратив структури і продовжує працювати, чекаючи на відновлення попиту у мирний час.
Купуйте та продавайте котеджні містечка у Харківській області на порталі заміської нерухомості www.zagorodna.com
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com
Коментарі