Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок Києва підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на січень 2024 - грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, рівень готовності об’єктів, вплив воєнних ризиків та ключові тенденції сегменту.
Котеджні містечка в столиці: нішевий, але показовий сегмент
Київ — столиця та місто-мільйонник із однією з найдорожчих земель в Україні. Саме тому ринок котеджних містечок тут завжди був нішевим і розвивався інакше, ніж у передмісті чи регіонах. В умовах повномасштабної війни цей сегмент не зник, але зазнав суттєвих структурних змін.
Ця аналітика базується на порівнянні стану ринку станом на січень 2024 року та грудень 2025 року і відображає довгострокові зрушення, а не короткострокові коливання попиту.
Вплив війни, переселенців і обстрілів на ринок КМ Києва
Війна стала ключовим фактором, що визначає поведінку як девелоперів, так і покупців. Частина проєктів була зупинена або скасована, девелопери відмовилися від активних запусків, а покупці стали значно обережнішими.
Внутрішні переселенці, які оселилися в Києві, не сформували масового попиту на котеджні містечка. Для більшості з них визначальними залишаються ціна та доступність, а не формат заміського життя. Обстріли й загроза безпеці, з одного боку, знизили привабливість висотної забудови, а з іншого — посилили страх інвестувати в недобудовані котеджні проєкти.
У підсумку ринок перейшов у фазу обережного попиту та стриманої пропозиції.
Загальна динаміка: зростання є, але темпи знизилися
Станом на січень 2024 року в Києві налічувалося 99 котеджних містечок.
На кінець 2025 року — 109.
Таким чином: абсолютний приріст — +10 КМ; відносний приріст — +10,1%.
Для порівняння, у 2023 році ринок отримав 12 нових КМ, тоді як за 2024–2025 роки — лише 10. Це свідчить про уповільнення розвитку та зміну пріоритетів девелоперів: замість запуску нових проєктів вони зосереджуються на завершенні вже розпочатих.
Географія ринку: Київ — це ринок околиць, а не центру
Висока вартість землі в столиці робить котеджний формат економічно менш привабливим, ніж багатоповерхову забудову. Девелоперу вигідніше будувати житловий комплекс із високою щільністю, ніж котеджі чи таунхауси.
Саме тому котеджні містечка майже не з’являються в центральних районах Києва. Їхній розвиток концентрується на околицях і в зонах приватної садибної забудови. Найхарактерніші приклади — Жуляни (Солом’янський район) та Осокорки (Дарницький район).
Лідери та аутсайдери за кількістю КМ
- Дарницький район: 19 → 26 КМ (+7; +36,8%) — головний драйвер зростання.
- Солом’янський район: 26 → 28 КМ (+2; +7,7%).
- Святошинський район: 9 → 10 КМ (+1; +11,1%).
У семи районах столиці (Печерський, Шевченківський, Подільський, Дніпровський, Оболонський, Голосіївський, Деснянський) кількість КМ не змінилася — 0% приросту.
Типи нерухомості: ринок прагматичних форматів
Структура типів нерухомості у котеджних містечках Києва чітко демонструє орієнтацію на масовий, але обережний попит.
За період з січня 2024 до грудня 2025 року:
Нішеві формати не розвиваються:
Це означає, що девелопери уникають дорогих експериментів і працюють із форматами, які реально продаються.
Готовність: вирішальний фактор для покупця
Ринок демонструє поступове зростання готової пропозиції:
- збудовані КМ: 70 → 76 (+6; +8,6%);
- КМ на етапі будівництва: 23 → 27 (+4; +17,4%);
- проєкти на стадії концепції: 6 → 6 (0%).
Відсутність зростання «паперових» проєктів свідчить про те, що девелопери не готові ризикувати, а покупці дедалі частіше обирають готове або майже готове житло.
Заморожені котеджні містечка Києва: головний ризик ринку
Найбільш негативна динаміка зафіксована в сегменті заморожених проєктів:
- січень 2024 року — 11 КМ;
- грудень 2025 року — 21 КМ.
Це: +10 КМ у абсолютному вимірі; +90,9% зростання; збільшення частки з 11,1% до 19,3% ринку (+8,2 в.п.).
Причини — війна, фінансові труднощі, юридичні арешти та регуляторні обмеження. Це не ринкова криза попиту, а системний воєнний ризик.
Продані котеджні містечка Києва: попит є, але без ажіотажу
Кількість проданих КМ:
- 48 → 50 (+2; +4,2%).
Водночас їхня частка в загальній кількості знизилася з 48,5% до 45,9% (–2,6 в.п.).
Це означає, що пропозиція зростає швидше, ніж реалізація, а покупець залишається вибірковим і обережним.
Прогноз на 2026 рік: рік перевірок і вибору
За поточної динаміки 2026 рік стане роком стабілізації без прориву.
Базовий сценарій:
- приріст ринку: +3…+6 КМ;
- фокус на добудові, а не нових стартах;
- подальше зростання ролі готових проєктів;
- збереження високого ризику заморожених КМ.
Ключові фактори вибору у 2026 році:
- готовність об’єкта;
- документи та статус землі;
- репутація забудовника.
Висновок
Ринок котеджних містечок Києва у 2025 році — це живий, але обережний сегмент. Він не зникає, але остаточно перестає бути експериментальним. У воєнних умовах він трансформується в ринок покупця, де вирішують не обіцянки, а факти.
Заходьте та обирайте котеджі у Києві на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі