Дивіться відео:
Котеджні містечка Києва: огляд ринку цін-2025
|
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок у Києві підготована порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на січень 2024 - грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, цінову динаміку та ключові тенденції сегмента.
Ринок котеджних містечок Києва у 2024–2025 роках розвивався в умовах повномасштабної війни, регулярних обстрілів столиці та високої невизначеності. Це призвело не до обвалу, а до глибокої структурної трансформації ринку: змінилися пріоритети покупців, механізми ціноутворення та роль окремих проєктів у формуванні статистики.
Середня вартість квадратного метра у котеджних містечках Києва за період з січня 2024 по грудень 2025 року знизилась на 4,4%, однак за цими цифрами стоять значно складніші процеси, ніж проста корекція цін.
Вплив війни та обстрілів: ринок став обережним, але не слабким
Воєнний фактор став ключовим чинником, який визначав поведінку покупців.
Регулярні обстріли Києва та області призвели до:
- різкого зниження готовності інвестувати у проєкти на початкових стадіях будівництва;
- зростання попиту на збудовані або майже готові об’єкти;
- підвищеної уваги до репутації забудовника та реальної готовності проєкту.
У результаті покупець став раціональнішим і консервативнішим. Він готовий платити більше, але лише за зрозумілий, завершений продукт. Саме це пояснює, чому збудовані об’єкти дорожчали, а споруджувані, втрачали в ціні.
Загальна динаміка: корекція замість падіння
Середня ціна по Києву:
- січень 2024 року — 51 506 грн/кв.м
- грудень 2025 року — 49 251 грн/кв.м
Зниження виглядає помірним і не свідчить про кризу. Фактично ринок пройшов етап адаптації до реального попиту, відмовившись від завищених очікувань довоєнного та перших воєнних років.
Зростання цін у районах: ефект нових дорогих проєктів
Майже дворазове зростання середньої ціни не є результатом масового подорожчання. Воно пояснюється виходом одного дорогого об’єкта з високою ціною на старті продажів.
Обмежена кількість котеджних проєктів у районі призвела до того, що навіть один преміальний об’єкт суттєво змінив середню статистику.
Дніпровський і Солом’янський райони
Тут спостерігається аналогічна ситуація:
- вихід поодиноких проєктів із високим ціновим позиціонуванням;
- відсутність масового дешевого сегмента;
- статистичний ефект, а не загальноринкове зростання.
Зростання середньої вартості пов’язане не з новими цінами, а зі зміною стадії готовності одного проєкту. Перехід від споруджуваного до готового формату автоматично підвищив вартість квадратного метра, що цілком логічно з ринкової точки зору.
Чому ціни знижувалися в інших районах
Зниження цін у Голосіївському, Дарницькому, Святошинському та низці інших районів не означає падіння попиту.
Ключова причина — заморожування близько 10 котеджних містечок, серед яких були проєкти з високою вартістю квадратного метра. Після їх фактичного виходу зі статистики зник верхній ціновий сегмент, середні показники знизилися автоматично.
Це типовий приклад статистичної корекції, а не реального знецінення нерухомості.
Типи нерухомості: зміна структури попиту
Найкращу динаміку показали:
Ці формати стали компромісом між приватним будинком і контрольованим бюджетом.
Водночас:
- котеджі подешевшали на 5,5% — покупець не готовий переплачувати за надлишкові площі;
- квадрекси втратили майже половину середньої вартості.
Причина падіння квадрексів — заморожування елітного проєкту з дуже високою ціною, який формував верхній сегмент цього формату. Після його виходу зі статистики залишилися значно доступніші проєкти.
Готовність як головний фактор ціни
Один із ключових висновків ринку:
- споруджувані подешевшали на 21%;
- збудовані подорожчали на 15%.
Це прямий наслідок війни: покупець більше не готовий платити за обіцянки. Готовність стала новою валютою довіри.
Мінімальні та максимальні ціни
- мінімальна ціна — 20 000 грн/кв.м у збудованих таунхаусах «Пирогово» на вул. Лауреатській;
- максимальна ціна — 111 070 грн/кв.м у у збудованих таунхаусах Montreux на вул. Кочубеївській.
Розрив між мінімумом і максимумом демонструє, наскільки поляризованим став ринок.
Прогноз на 2026 рік
У 2026 році ринок котеджних містечок Києва, найімовірніше, розвиватиметься за такими сценаріями:
- Стабілізація цін
Різких стрибків не очікується. Ціни коливатимуться в межах інфляції та локальних проєктних змін. - Подальше зростання ролі готових об’єктів
Збудовані та майже збудовані містечка залишатимуться у фаворі. - Скорочення кількості нових стартів
Девелопери будуть обережними, запускатимуть проєкти лише за наявності фінансового запасу. - Попит на компактні формати
Дуплекси та таунхауси остаточно закріпляться як базовий продукт ринку. - Посилення конкуренції за довіру покупця
Перемагатимуть не ті, хто дешевше, а ті, хто надійніше.
Підсумок
Ринок котеджних містечок Києва у 2024–2025 роках не впав, а подорослішав. Він став більш прагматичним, менш спекулятивним і значно вимогливішим до якості проєктів. Саме в такому стані він заходить у 2026 рік.
Заходьте та обирайте котеджні містечка у Києві на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі