Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков в Киеве подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на январь 2024 -декабрь 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, уровень готовности объектов, влияние военных рисков и ключевые тенденции сегмента.
Коттеджные городки в столице: нишевый, но показательный сегмент
Киев – столица и город-миллионник с одной из самых дорогих земель в Украине. Именно поэтому рынок коттеджных городков здесь всегда был нишев и развивался иначе, чем в пригороде или регионах. В условиях полномасштабной войны этот сегмент не исчез, но претерпел существенные структурные изменения.
Эта аналитика базируется на сравнении состояния рынка по состоянию на январь 2024 г. и декабрь 2025 г. и отражает долгосрочные сдвиги, а не краткосрочные колебания спроса.
Влияние войны, переселенцев и обстрелов на рынок КГ Киева
Война стала ключевым фактором, определяющим поведение как девелоперов, так и покупателей. Часть проектов была остановлена или упразднена, девелоперы отказались от активных запусков, а покупатели стали более осторожными.
Поселившиеся в Киеве внутренние переселенцы не сформировали массового спроса на коттеджные городки. Для большинства из них определяющими остаются цена и доступность, а не формат загородной жизни. Обстрелы и угроза безопасности, с одной стороны, снизили привлекательность высотной застройки, а с другой — усилили страх инвестировать в недостроенные коттеджные проекты.
В результате рынок перешел в фазу осторожного спроса и сдержанного предложения.
Общая динамика: рост есть, но темпы снизились
На январь 2024 года в Киеве насчитывалось 99 коттеджных городков. К концу 2025 года - 109.
Таким образом: абсолютный прирост – +10 КГ; относительный прирост – +10,1%.
Для сравнения, в 2023 году рынок получил 12 новых КГ, тогда как за 2024–2025 годы — всего 10. Это свидетельствует о замедлении развития и изменении приоритетов девелоперов: вместо запуска новых проектов они сосредотачиваются на завершении уже начатых.
География рынка: Киев — это рынок окрестностей, а не центра
Высокая стоимость земли в столице делает коттеджный формат экономически менее привлекательным, чем многоэтажная застройка. Девелоперу выгоднее строить жилой комплекс с более высокой плотностью, чем коттеджи или таунхаусы.
Именно поэтому коттеджные городки почти не появляются в центральных районах Киева. Их развитие концентрируется в окрестностях и в зонах частной усадебной застройки. Самые характерные примеры - Жуляны (Соломенский район) и Осокорки (Дарницкий район).
Лидеры и аутсайдеры по количеству КГ
- Дарницкий район: 19 → 26 КМ (+7; +36,8%) – главный драйвер роста.
- Соломенский район: 26 → 28 КМ (+2; +7,7%).
- Святошинский район: 9 → 10 КМ (+1; +11,1%).
В семи районах столицы (Печерский, Шевченковский, Подольский, Днепровский, Оболонский, Голосеевский, Деснянский) количество КГ не изменилось – 0% прироста.
Типы недвижимости: рынок прагматических форматов
Структура типов недвижимости в коттеджных городках Киева ясно демонстрирует ориентацию на массовый, но осторожный спрос.
За период с января 2024 по декабрь 2025 года:
Нишевые форматы не развиваются:
Это означает, что девелоперы избегают дорогостоящих экспериментов и работают с реально продаваемыми форматами.
Готовность: решающий фактор для покупателя
Рынок демонстрирует постепенный рост готового предложения:
- построенные КГ: 70 → 76 (+6; +8,6%);
- КГ на этапе строительства: 23 → 27 (+4; +17,4%);
- проекты в стадии концепции: 6 → 6 (0%).
Отсутствие роста «бумажных» проектов свидетельствует о том, что девелоперы не готовы рисковать, а покупатели все чаще выбирают готовое или почти готовое жилье.
Замороженные коттеджные городки Киева: главный риск рынка
Наиболее отрицательная динамика зафиксирована в сегменте замороженных проектов:
- январь 2024 года - 11 КГ;
- декабрь 2025 года - 21 КГ.
Это: +10 КГ в абсолютном измерении; +90,9% роста; увеличение доли с 11,1% до 19,3% рынка (+8,2 п.п.).
Причины – война, финансовые трудности, юридические аресты и регуляторные ограничения. Это не рыночный кризис спроса, а системный военный риск.
Проданные коттеджные городки: спрос есть, но без ажиотажа
Количество проданных КГ:
• 48 → 50 (+2; +4,2%).
В то же время их доля в общем количестве снизилась с 48,5% до 45,9% (-2,6 п.п.).
Это означает, что предложение растет быстрее, чем реализация, а покупатель остается выборочным и аккуратным.
Прогноз на 2026 год: год проверок и выбора
При текущей динамике 2026 год станет годом стабилизации без прорыва.
Базовый сценарий:
• прирост рынка: +3…+6 КГ;
• фокус на достройке, а не новых стартах;
• дальнейший рост роли готовых проектов;
• сохранение высокого риска замороженных КГ.
Ключевые факторы выбора в 2026 году:
• готовность объекта;
• документы и статус земли;
• репутация застройщика.
Вывод
Рынок коттеджных городков Киева в 2025 году – это живой, но осторожный сегмент. Он не исчезает, но совсем перестает быть экспериментальным. В военных условиях он трансформируется в рынок покупателя, где играют роль не обещания, а факты.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Киеве на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики:
Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии