Автор: Виктор Коваленко
Несмотря на войну, регулярные ракетные атаки, дефицит рабочей силы и высокую стоимость строительства, девелоперы продолжают запуска. В то же время, структура развития рынка изменилась: если в начале года главными драйверами были западные области, то весной центр активности снова переместился в Киевскую область.
Ключевые факты
• Во ІІ квартале 2026 года в Украине появилось 27 новых коттеджных городков.
• Общее количество коттеджных городков увеличилось до 2491.
• Киевская область обеспечила более 70% прироста рынка.
• Львовщина и Ивано-Франковская область существенно замедлили темпы запуска новых проектов.
• Таунхаусы остаются массовым форматом загородной застройки.
• Больше растет количество городков, находящихся на стадии строительства.
• Средняя цена квадратного метра на июнь 2026 года составляет 46 467 грн.
Методология исследования
Исследование выполнено на основе собственной базы портала Zagorodna.com на июнь 2026 года. Проанализировано количество коттеджных городков в Украине, их географию, структуру по типам недвижимости, стадиям готовности и средней стоимости квадратного метра. Сравнение производилось между апрелем и июнем 2026 года.
Количество новых коттеджных городков в Украине
По итогам ІІ квартала 2026 года база портала Zagorodna.com пополнилась 27 новыми коттеджными городками. Общее количество проектов увеличилось с 2464 до 2491, что соответствует приросту примерно 1,1% за квартал.
Для сравнения, в I квартале 2026 года на рынок вышел 31 новый коттеджный городок, а прирост составил около 1,3%. Несмотря на то, что весна традиционно считается более активным периодом для старта новых строительных проектов, количество новых городков оказалось чуть меньше, чем зимой.
Такое незначительное замедление вряд ли можно назвать негативной тенденцией. Скорее, оно свидетельствует о более взвешенном подходе девелоперов к запуску новых проектов. В условиях войны застройщики все чаще оценивают спрос, покупательную способность населения, риски строительства и доступность финансирования еще до начала реализации нового города.
В то же время, сам факт появления 27 новых коттеджных городков подтверждает, что сегмент загородной недвижимости остается одним из самых активных на первичном рынке жилья Украины.
География развития КГ
Самой интересной тенденцией ІІ квартала стало смещение центра девелоперской активности.
Если в I квартале самый большой прирост демонстрировали преимущественно западные области, то в апреле-июне абсолютным лидером стала Киевская область. Именно здесь количество коттеджных городков увеличилось с 1259 года до 1278 года, то есть сразу на 19 проектов. Это более 70% всех новых городков, появившихся в Украине в течение квартала. Для сравнения, в I квартале Киевщина добавила всего 9 новых проектов.
Положительную динамику также продемонстрировали:
• Львовская область - +2;
• Одесская область - +2;
• Хмельницкая область - +2;
• Ивано-Франковская область - +1;
• Киев – +1.
Вместе с тем, именно западные регионы, которые еще в начале года были локомотивом развития рынка, во II квартале существенно замедлились. Если в I квартале Львовская область получила 9 новых коттеджных городков, то весной только 2, что означает сокращение темпов почти на 78%. Ивано-Франковская область снизила прирост с 4 до 1 нового проекта (-75%).
Еще более показательна ситуация в Закарпатской, Винницкой и Тернопольской областях, где в течение второго квартала не было открыто ни одного нового коттеджного городка, хотя в предыдущем квартале они также участвовали в формировании общего прироста рынка.
Такие изменения могут свидетельствовать о постепенном насыщении рынка западных регионов и усилении конкуренции между застройщиками. Именно эти области после начала полномасштабной войны стали одними из наиболее привлекательных для внутренней миграции и девелоперских инвестиций. После нескольких лет активного запуска новых проектов застройщики, вероятно, стали более осторожно оценивать спрос и перспективы новых городков.
В то же время, заслуживает внимания ситуация в Одесской области. Несмотря на постоянные ракетные атаки и сложную ситуацию, регион пополнился еще двумя новыми коттеджными городками. Это свидетельствует о том, что локальные рынки сохраняют инвестиционную привлекательность даже в прифронтовых условиях, если есть спрос на современное загородное жилье.
Лидеры рынка КГ Украины
По состоянию на июнь 2026 года более половины всех коттеджных городков Украины сосредоточено только в одной области - Киевской.
ТОП-5 регионов по количеству коттеджных городков:
1. Киевская область - 1278 городков (51,3% общеукраинского рынка);
2. Львовская область - 272;
3. Ивано-Франковская область - 149;
4. Одесская область - 126;
5. Киев - 111.
Доминирование Киевской области остается безоговорочным. Здесь сосредоточено больше коттеджных городков, чем во всех других регионах-лидерах вместе взятых. Это подтверждает, что именно пригородная зона столицы продолжает являться главным центром развития загородной жилой недвижимости Украины.
Типы недвижимости в коттеджных городках
Структура предложения во ІІ квартале осталась достаточно стабильной, что свидетельствует о сложившихся предпочтениях как застройщиков, так и покупателей.
Самым массовым типом недвижимости остаются таунхаусы. Их количество увеличилось с 1296 до 1311 городков или на 15 проектов (+1,16%). Это еще раз подтверждает, что именно таунхаусы остаются наиболее востребованным форматом благодаря оптимальному соотношению стоимости, площади и собственного земельного участка.
Количество городков с коттеджами увеличилось с 1042 до 1054, что составляет +12 проектов (+1,15%). Спрос на классические индивидуальные дома остается стабильно высоким, особенно в премиальном и бизнес-сегментах.
Поселков с дуплексами стало больше всего на 3 – с 438 до 441 (+0,68%). Это свидетельствует о более умеренных темпах развития этого сегмента.
Количество же городков с виллами (22), квадрексами (38) и земельными участками (90) в течение квартала не изменилось. Это означает, что застройщики концентрируются прежде всего на наиболее ликвидных форматах загородного жилья, обеспечивающих стабильный спрос даже в условиях войны.
Стадия готовности в коттеджных городках
Во ІІ квартале 2026 года рынок коттеджных городков Украины продолжил смещаться от этапа проектирования до активного строительства и завершения работ. Это свидетельствует о том, что девелоперы концентрируются не только на запуске новых проектов, но и на достройке уже начатых городков.
Число построенных коттеджных городков увеличилось с 1482 до 1490, или на 8 проектов (+0,54%). Именно готовые городки остаются крупнейшим сегментом рынка и составляют почти 60% всех коттеджных городков Украины.
Наиболее динамично росла категория строящихся городков. Их количество увеличилось с 799 до 819, то есть на 20 проектов (+2,5%). Это самый высокий темп прироста среди всех стадий готовности и свидетельствует об активном строительстве начатых комплексов.
В то же время, количество городков, находящихся на стадии проектирования, практически не изменилось — 181 против 182 в апреле. Это означает, что девелоперы стали осторожнее запускать новые городки "на бумаге", предпочитая реализацию уже подготовленных проектов.
Количество замороженных проектов осталось практически неизменным - 384 против 383 в апреле. Несмотря на сложные условия военного времени, массового увеличения количества остановленных строек не произошло, что можно считать положительным сигналом для рынка.
Цены в коттеджных поселках Украины
На июнь 2026 года средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках Украины составляет 46 467 грн/кв.м. В данном исследовании ценовые показатели представлены как срез рынка по состоянию на конец ІІ квартала без анализа квартальной динамики.
Самые дорогие коттеджные городки традиционно сосредоточены в регионах с высоким спросом на загородное жилье и значительной долей премиальных проектов:
• Львовская область - 56 613 грн/кв.м;
• Киев – 49 858 грн/кв.м;
• Закарпатская область - 49 032 грн/кв.м;
• Одесская область - 58 688 грн/кв.м;
• Киевская область - 42 458 грн/кв.м.
Самые низкие средние цены зафиксированы в:
• Херсонской области – 22 149 грн/кв.м;
• Сумской области – 25 830 грн/кв.м;
• Кировоградской области - 26 185 грн/кв.м;
• Житомирской области – 28 730 грн/кв.м;
• Тернопольской области - 28 885 грн/кв.м.
Разница между самыми дорогими и дешевыми регионами превышает двукратный уровень, что объясняется разной структурой предложения, уровнем доходов населения, локацией городков и долей проектов премиум-сегмента.
Влияние войны и других факторов на рынок загородной недвижимости
Несмотря на четвертый год полномасштабной войны, рынок коттеджных поселков продолжает демонстрировать устойчивость. Девелоперы адаптировались к новым условиям работы, просмотрели форматы проектов, оптимизировали площади зданий и изменили подходы к планированию территорий.
Одним из главных факторов остается фактор безопасности. Именно он оказывает существенное влияние на географию нового строительства. Если в первые годы войны наибольший интерес инвесторов и покупателей был сосредоточен на западных областях, сегодня наблюдается возвращение активности в Киевский регион. Это свидетельствует о постепенном возобновлении доверия покупателей к пригородной недвижимости вокруг столицы.
В то же время, активность в Одесской области подтверждает, что даже регулярные обстрелы не всегда становятся определяющим фактором для запуска новых проектов. Если девелопер видит стабильный спрос и пользуется привлекательной локацией, строительство продолжается даже в сложных условиях безопасности.
Среди других факторов, влияющих на развитие рынка, стоит отметить дефицит квалифицированных строителей из-за мобилизации, удорожания строительных материалов, сложностей с логистикой и более осторожного поведения покупателей. В таких условиях застройщики все чаще откладывают запуск новых городков до момента, когда пользуются подтвержденным спросом или достаточным уровнем финансирования.
Вопреки всем вызовам, загородная недвижимость остается одним из наиболее устойчивых сегментов первичного рынка жилья. Спрос поддерживают желание покупателей жить в более безопасной среде, потребность в собственном земельном участке, автономность дома и возможность работать дистанционно.
Прогноз
Во втором полугодии 2026 ожидается сохранение умеренных темпов развития рынка коттеджных городков. Наибольшую активность, вероятно, и дальше будет демонстрировать Киевская область, которая остается крупнейшим рынком загородной недвижимости Украины.
В западных областях темпы запуска новых проектов могут оставаться сдержанными из-за высокой конкуренции между девелоперами и постепенного насыщения отдельных локальных рынков. В то же время будет расти доля находящихся на стадии строительства городов, ведь застройщики будут сосредотачиваться на завершении уже начатых проектов.
Вывод
ІІ квартал 2026 года подтвердил, что рынок коттеджных городков Украины продолжает развиваться даже в сложных военных условиях. Хотя количество новых проектов оказалось несколько меньше, чем в I квартале (27 против 31), девелоперская активность остается высокой.
Главной тенденцией квартала стало возвращение Киевской области в позицию безусловного лидера по количеству новых проектов. В то же время западные области, которые активно росли в предыдущие годы, демонстрируют признаки более зрелого рынка с более медленными темпами запуска новых городков.
Структура предложения остается стабильной: наиболее популярными форматами являются таунхаусы и коттеджи, а большинство новых проектов переходят со стадии проектирования к активному строительству. Это свидетельствует о постепенной адаптации девелоперов к новым экономическим и безопасным условиям и сохранении долгосрочного потенциала развития загородной недвижимости Украины.
Об авторе
Материал подготовил Виктор Коваленко – руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», аналитик рынка загородной недвижимости Украины.
Источник данных: собственная база коттеджных городков Zagorodna.com,июнь 2026 года.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии