Автор: Віктор Коваленко
Попри війну, регулярні ракетні атаки, дефіцит робочої сили та високу вартість будівництва, девелопери продовжують запускати нові проєкти. Водночас структура розвитку ринку змінилася: якщо на початку року головними драйверами були західні області, то навесні центр активності знову перемістився до Київської області.
Ключові факти
- У ІІ кварталі 2026 року в Україні з'явилося 27 нових котеджних містечок.
- Загальна кількість котеджних містечок збільшилася до 2491.
- Київська область забезпечила понад 70% приросту ринку.
- Львівщина та Івано-Франківщина суттєво сповільнили темпи запуску нових проєктів.
- Таунхауси залишаються наймасовішим форматом заміської забудови.
- Найбільше зростає кількість містечок, що перебувають на стадії будівництва.
- Середня ціна квадратного метра станом на червень 2026 року становить 46 467 грн.
Методологія дослідження
Дослідження виконане на основі власної бази порталу Zagorodna.com станом на червень 2026 року. Проаналізовано кількість котеджних містечок в Україні, їх географію, структуру за типами нерухомості, стадіями готовності та середню вартість квадратного метра. Порівняння проводилося між квітнем і червнем 2026 року.
Кількість нових котеджних містечок в Україні
За підсумками ІІ кварталу 2026 року база порталу Zagorodna.com поповнилася 27 новими котеджними містечками. Загальна кількість проєктів збільшилася з 2464 до 2491, що відповідає приросту приблизно 1,1% за квартал.
Для порівняння, у І кварталі 2026 року на ринок вийшло 31 нове котеджне містечко, а приріст становив близько 1,3%. Незважаючи на те, що весна традиційно вважається більш активним періодом для старту нових будівельних проєктів, кількість нових містечок виявилася трохи меншою, ніж узимку.
Таке незначне уповільнення навряд чи можна назвати негативною тенденцією. Скоріше, воно свідчить про більш виважений підхід девелоперів до запуску нових проєктів. В умовах війни забудовники дедалі частіше оцінюють попит, купівельну спроможність населення, ризики будівництва та доступність фінансування ще до початку реалізації нового містечка.
Водночас сам факт появи 27 нових котеджних містечок підтверджує, що сегмент заміської нерухомості залишається одним із найактивніших на первинному ринку житла України.
Географія розвитку КМ
Найцікавішою тенденцією ІІ кварталу стало зміщення центру девелоперської активності.
Якщо у І кварталі найбільший приріст демонстрували переважно західні області, то у квітні-червні абсолютним лідером стала Київська область. Саме тут кількість котеджних містечок збільшилася з 1259 до 1278, тобто одразу на 19 проєктів. Це понад 70% від усіх нових містечок, що з'явилися в Україні протягом кварталу. Для порівняння, у І кварталі Київщина додала лише 9 нових проєктів.
Позитивну динаміку також продемонстрували:
- Львівська область — +2;
- Одеська область — +2;
- Хмельницька область — +2;
- Івано-Франківська область — +1;
- Київ — +1.
Разом із тим саме західні регіони, які ще на початку року були локомотивом розвитку ринку, у ІІ кварталі істотно сповільнилися. Якщо у І кварталі Львівська область отримала 9 нових котеджних містечок, то навесні — лише 2, що означає скорочення темпів майже на 78%. Івано-Франківська область зменшила приріст із 4 до 1 нового проєкту (-75%).
Ще показовішою є ситуація у Закарпатській, Вінницькій та Тернопільській областях, де протягом другого кварталу не було відкрито жодного нового котеджного містечка, хоча у попередньому кварталі вони також брали участь у формуванні загального приросту ринку.
Такі зміни можуть свідчити про поступове насичення ринку західних регіонів та посилення конкуренції між забудовниками. Саме ці області після початку повномасштабної війни стали одними з найбільш привабливих для внутрішньої міграції та девелоперських інвестицій. Після кількох років активного запуску нових проєктів забудовники, ймовірно, стали обережніше оцінювати попит і перспективи нових містечок.
Водночас заслуговує на увагу ситуація в Одеській області. Попри постійні ракетні атаки та складну безпекову ситуацію, регіон поповнився ще двома новими котеджними містечками. Це свідчить про те, що локальні ринки зберігають інвестиційну привабливість навіть у прифронтових умовах, якщо існує попит на сучасне заміське житло.
Лідери ринку КМ України
Станом на червень 2026 року понад половина всіх котеджних містечок України зосереджена лише в одній області — Київській.
ТОП-5 регіонів за кількістю котеджних містечок:
- Київська область — 1278 містечок (51,3% загальноукраїнського ринку);
- Львівська область — 272;
- Івано-Франківська область — 149;
- Одеська область — 126;
- Київ — 111.
Домінування Київської області залишається беззаперечним. Тут зосереджено більше котеджних містечок, ніж у всіх інших регіонах-лідерах разом узятих. Це підтверджує, що саме приміська зона столиці продовжує бути головним центром розвитку заміської житлової нерухомості України.
Типи нерухомості в котеджних містечках
Структура пропозиції у ІІ кварталі залишилася доволі стабільною, що свідчить про сформовані вподобання як забудовників, так і покупців.
Наймасовішим типом нерухомості залишаються таунхауси. Їх кількість збільшилася з 1296 до 1311 містечок, або на 15 проєктів (+1,16%). Це ще раз підтверджує, що саме таунхауси залишаються найбільш затребуваним форматом завдяки оптимальному співвідношенню вартості, площі та власної земельної ділянки.
Кількість містечок із котеджами збільшилася з 1042 до 1054, що становить +12 проєктів (+1,15%). Попит на класичні індивідуальні будинки залишається стабільно високим, особливо у преміальному та бізнес-сегментах.
Містечок із дуплексами стало більше лише на 3 — з 438 до 441 (+0,68%). Це свідчить про більш помірні темпи розвитку цього сегмента.
Натомість кількість містечок із віллами (22), квадрексами (38) та земельними ділянками (90) протягом кварталу не змінилася. Це означає, що забудовники концентруються насамперед на найбільш ліквідних форматах заміського житла, які забезпечують стабільний попит навіть в умовах війни.
Стадія готовності в котеджних містечках
У ІІ кварталі 2026 року ринок котеджних містечок України продовжив зміщуватися від етапу проєктування до активного будівництва та завершення робіт. Це свідчить про те, що девелопери концентруються не лише на запуску нових проєктів, а й на добудові вже розпочатих містечок.
Кількість побудованих котеджних містечок збільшилася з 1482 до 1490, або на 8 проєктів (+0,54%). Саме готові містечка залишаються найбільшим сегментом ринку та становлять майже 60% усіх котеджних містечок України.
Найдинамічніше зростала категорія споруджуваних містечок. Їх кількість збільшилася з 799 до 819, тобто на 20 проєктів (+2,5%). Це найвищий темп приросту серед усіх стадій готовності і свідчить про активне будівництво розпочатих комплексів.
Водночас кількість проєктів, що перебувають на стадії проєктування, практично не змінилася — 181 проти 182 у квітні. Це означає, що девелопери стали обережніше запускати нові містечка "на папері", надаючи перевагу реалізації вже підготовлених проєктів.
Кількість заморожених проєктів залишилася практично незмінною — 384 проти 383 у квітні. Попри складні умови воєнного часу, масового збільшення кількості зупинених будівництв не відбулося, що також можна вважати позитивним сигналом для ринку.
Ціни у КМ України
Станом на червень 2026 року середня вартість квадратного метра у котеджних містечках України становить 46 467 грн/кв.м. У цьому дослідженні цінові показники наведено як зріз ринку станом на кінець ІІ кварталу без аналізу квартальної динаміки.
Найдорожчі котеджні містечка традиційно зосереджені у регіонах із високим попитом на заміське житло та значною часткою преміальних проєктів:
- Львівська область — 56 613 грн/кв.м;
- Київ — 49 858 грн/кв.м;
- Закарпатська область — 49 032 грн/кв.м;
- Одеська область — 58 688 грн/кв.м;
- Київська область — 42 458 грн/кв.м.
Найнижчі середні ціни зафіксовані у:
- Херсонській області — 22 149 грн/кв.м;
- Сумській області — 25 830 грн/кв.м;
- Кіровоградській області — 26 185 грн/кв.м;
- Житомирській області — 28 730 грн/кв.м;
- Тернопільській області — 28 885 грн/кв.м.
Різниця між найдорожчими та найдешевшими регіонами перевищує двократний рівень, що пояснюється різною структурою пропозиції, рівнем доходів населення, локацією містечок та часткою проєктів преміум-сегменту.
Вплив війни та інших чинників на ринок заміської нерухомості
Попри четвертий рік повномасштабної війни, ринок котеджних містечок продовжує демонструвати стійкість. Девелопери адаптувалися до нових умов роботи, переглянули формати проєктів, оптимізували площі будинків і змінили підходи до планування територій.
Одним із головних чинників залишається безпековий фактор. Саме він суттєво впливає на географію нового будівництва. Якщо у перші роки війни найбільший інтерес інвесторів і покупців був зосереджений на західних областях, то сьогодні спостерігається повернення активності до Київського регіону. Це свідчить про поступове відновлення довіри покупців до приміської нерухомості навколо столиці.
Водночас активність в Одеській області підтверджує, що навіть регулярні обстріли не завжди стають визначальним фактором для запуску нових проєктів. Якщо девелопер бачить стабільний попит і має привабливу локацію, будівництво триває навіть у складних безпекових умовах.
Серед інших чинників, що впливають на розвиток ринку, варто відзначити дефіцит кваліфікованих будівельників через мобілізацію, подорожчання будівельних матеріалів, складнощі з логістикою та обережнішу поведінку покупців. У таких умовах забудовники дедалі частіше відкладають запуск нових містечок до моменту, коли мають підтверджений попит або достатній рівень фінансування.
Попри всі виклики, заміська нерухомість залишається одним із найбільш стійких сегментів первинного ринку житла. Попит підтримують бажання покупців жити у більш безпечному середовищі, потреба у власній земельній ділянці, автономності будинку та можливості працювати дистанційно.
Прогноз
У другому півріччі 2026 року очікується збереження помірних темпів розвитку ринку котеджних містечок. Найбільшу активність, імовірно, й надалі демонструватиме Київська область, яка залишається найбільшим ринком заміської нерухомості України.
У західних областях темпи запуску нових проєктів можуть залишатися стриманими через високу конкуренцію між девелоперами та поступове насичення окремих локальних ринків. Водночас зростатиме частка містечок, що перебувають на стадії будівництва, адже забудовники зосереджуватимуться на завершенні вже розпочатих проєктів.
Висновок
ІІ квартал 2026 року підтвердив, що ринок котеджних містечок України продовжує розвиватися навіть у складних воєнних умовах. Хоча кількість нових проєктів виявилася дещо меншою, ніж у І кварталі (27 проти 31), девелоперська активність залишається високою.
Головною тенденцією кварталу стало повернення Київської області на позицію безумовного лідера за кількістю нових проєктів. Водночас західні області, які активно зростали протягом попередніх років, демонструють ознаки більш зрілого ринку з повільнішими темпами запуску нових містечок.
Структура пропозиції залишається стабільною: найбільш популярними форматами є таунхауси та котеджі, а більшість нових проєктів переходить зі стадії проєктування до активного будівництва. Це свідчить про поступову адаптацію девелоперів до нових економічних та безпекових умов і збереження довгострокового потенціалу розвитку заміської нерухомості України.
Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, травень 2026 року.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі