Смотрите видео:
Коттеджные городки Вышгородского района: обзор рынка 2025
|
Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка коттеджных городков в Вышгородском районе Киевской области подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек. Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на январь 2026 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, ценовая динамика и ключевые тенденции сегмента.
Рынок коттеджных городков Вышгородского района: изменения за два года
За период с января 2024 по январь 2026 рынок коттеджных городков Вышгородского района Киевской области продемонстрировал неоднородную динамику. Количество проектов возросло умеренно, структура предложения изменилась, часть объектов была завершена и распродана, в то же время возросло количество замороженных городков. Средняя цена квадратного метра по району поднялась на 21%, однако в разрезе локаций и форматов недвижимости картина разная.
Количество коттеджных городков: умеренный рост
На январь 2026 года в Вышгородском районе насчитывается 77 коттеджных городков против 73 в январе 2024 года. Прирост составил 4 проекта или +5,5% за два года.
Наибольшая концентрация городков:
- Новые Петровцы - 17 (без изменений)
- Лебедевка - 14 (+1 или +7,7%)
- Хотяновка - 8 (без изменений)
- Осещина - 7 (без изменений)
- Старые Петровцы - 6 (+1 или +20%)
Новые проекты также появились в Лютеже (1 → 2, 100%) и Дудках (0 → 1).
В ряде сел представлен только 1 проект. Это точечный формат застройки без масштабного предложения.
Рынок не демонстрирует взрывной рост. Девелоперы запускают новые объекты избирательно – преимущественно в сложившихся локациях.
Типы недвижимости: рост индивидуального формата
За два года структура изменилась следующим образом:
- Коттеджи: 39 → 43 (+4 или +10,3%)
- Дуплексы: 12 → 14 (+2 или +16,7%)
- Таунхаусы: 26 → 26 (0%)
- Земельные участки: 18 → 18 (0%)
- Квадрексы: 1 → 1 (0%)
Коттедж остается основным форматом и показывает приращение. Дуплекс – второй по динамике.
Таунхаусы не растут. Земля в количественном измерении без прироста.
В районе сохраняется значительное количество долгостроев. Часть коттеджей и таунхаусов начата более 10 лет назад и до сих пор не введена в эксплуатацию. Есть проекты, которые планировали 30-60 домов, но завершили только в первую очередь на 10 объектов.
Покупатель все больше ориентируется на завершенные или финансово устойчивые проекты.
Степень готовности: переход в фазу завершения
Завершенные городки показывают высокую динамику.
Количество строящихся сократилось на 20,5%. Новых проектов практически не прибавляется.
Рынок завершает старые очереди, но осторожно относится к старту новых.
Замороженные проекты: последствия войны
Количество замороженных городков выросло с 11 до 20 (+9 или +81,8%).
Причины:
- Полномасштабная война
- Отсутствие финансирования
- Выезд зажиточных украинцев (инвесторов) за границу
- Частые обстрелы района и области
- Проблемы с электроснабжением
- Удорожание стройматериалов
Рынок проходит этап очищения. Слабые девелоперы останавливают деятельность.
Полностью проданные городки
- 19 → 29 (+10 или +52,6%)
По состоянию на 2026 год это 37,66% всех городков района.
Спрос сохраняется, но концентрируется в завершенных и проверенных проектах.
Динамика цен по населенным пунктам
Средняя цена по району:
- 47 812 грн → 57 921 грн +10 109 грн или +21,1%
- Осещина: +37,7%. Рост связан с выходом новой очереди в КГ "Bellaggo" с высокими стартовыми ценами.
- Старые Петровцы: +29,4%
- Новые Петровцы: +18,8%
- Лебедевка: +14,3%
- Хотяновка: -42,5%. Падение связано с заморозкой КГ «Баварский квартал» и изменением структуры предложения.
- В Вышгороде все объекты достроены и проданы – нового предложения нет.
Минимальные и максимальные цены
Минимальная стоимость 1 кв.м – 22 250 грн. в Коттеджах на Шолуденко в Лебедевке. Стоимость квадрата выросла за 2 года на 9,8%
Максимальная стоимость 1 кв.м –134371 грн. в строящемся элитном коттеджном городке «Goodlife Park», расположенном в с. Лебедевка против 134 371 грн./кв.м в январе 2024.
Рынок глубоко сегментирован.
Цены по типам недвижимости
- Таунхаус: 28 968 → 31 038 (+7,1%)
- Дуплекс: 35 831 → 35 304 (-1,5%)
- Коттедж: 60 335 → 58 330 (-3,3%)
- Земля (грн/сотка): 328 366 → 486 451 (+48,1%)
Больше всего подорожала земля. Жилые форматы демонстрируют стабилизацию или легкую коррекцию.
Цены в зависимости от состояния строительства
- Строящиеся: 46 605 → 65 458 (+40,4%)
- Построенные: 49 893 → 37 665 (-24,5%)
Причины роста:
- Рост курса валют
- Удорожание стройматериалов
- Рост заработных плат
- Логистические расходы
- Себестоимость нового строительства существенно выросла.
Вывод
Вышгородское направление остается одним из самых активных в северном пригороде Киева, однако рынок находится в фазе структурной перестройки:
- Количество городков выросло всего на 5,5%.
- Сооруженных объектов стало больше на 38,7%.
- Замороженные проекты выросли на 81,8%.
- Средняя цена по району выросла на 21,1%.
- Земля подорожала на 48%.
Рынок поляризуется: премиальные проекты держат высокую цену, массовый сегмент корректируется, долгострои сдерживают развитие.
Прогноз на 2026 год
- Новых масштабных стартов будет немного.
- Рынок продолжит завершать ранее начатые очереди.
- Земля будет оставаться драйвером роста.
- Премиальные проекты в Лебедевке и Осещине сохранят высокую стоимость.
- Часть замороженных городков либо перезапустится, либо окончательно выбудет с рынка.
- Цены будут расти умеренно – в рамках инфляции и курсовых колебаний.
Вышгородское направление входит в стадию зрелого, выборочного рынка, где ключевыми факторами становятся репутация девелопера, готовность проекта и составляющая безопасности.
Покупайте и продавайте коттеджные городки в Вышгородском районе на портале загородной недвижимости zagorodna.com
Автор аналитики:
Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии