Дивіться відео:
Котеджні містечка Вишгородського району: огляд ринку 2025
|
Автор: Віктор Коваленко
Аналітика ринку котеджних містечок у Вишгородському районі Київської області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на січень 2026 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, цінову динаміку та ключові тенденції сегмента.
Ринок котеджних містечок Вишгородського району: що змінилося за два роки
За період з січня 2024 по січень 2026 року ринок котеджних містечок Вишгородського району Київської області продемонстрував неоднорідну динаміку. Кількість проєктів зросла помірно, структура пропозиції змінилася, частина об’єктів була завершена та розпродана, водночас зросла кількість заморожених містечок. Середня ціна квадратного метра по району піднялася на 21%, однак у розрізі локацій і форматів нерухомості картина різна.
Кількість котеджних містечок: помірне зростання
Станом на січень 2026 року у Вишгородському районі налічується 77 котеджних містечок проти 73 у січні 2024 року. Приріст становив 4 проєкти або +5,5% за два роки.
Найбільша концентрація містечок:
- Нові Петрівці — 17 (без змін)
- Лебедівка — 14 (+1 або +7,7%)
- Хотянівка — 8 (без змін)
- Осещина — 7 (без змін)
- Старі Петрівці — 6 (+1 або +20%)
Нові проєкти також з’явилися у Лютежі (1 → 2, +100%) та Дудках (0 → 1).
У низці сіл представлено лише 1 проєкт. Це точковий формат забудови без масштабної пропозиції.
Ринок не демонструє вибухового зростання. Девелопери запускають нові об’єкти вибірково — переважно у сформованих локаціях.
Типи нерухомості: зростання індивідуального формату
За два роки структура змінилася наступним чином:
- Котеджі: 39 → 43 (+4 або +10,3%)
- Дуплекси: 12 → 14 (+2 або +16,7%)
- Таунхауси: 26 → 26 (0%)
- Земельні ділянки: 18 → 18 (0%)
- Квадрекси: 1 → 1 (0%)
Котедж залишається основним форматом і показує приріст. Дуплекс — другий за динамікою. Таунхауси не зростають. Земля у кількісному вимірі також без приросту.
У районі зберігається значна кількість довгобудів. Частина котеджів і таунхаусів розпочата понад 10 років тому і досі не введена в експлуатацію. Є проєкти, що планували 30–60 будинків, але завершили лише першу чергу на 10 об’єктів.
Покупець дедалі більше орієнтується на завершені або фінансово стійкі проєкти.
Ступінь готовності: перехід у фазу завершення
Завершені містечка демонструють найвищу динаміку. Кількість тих, що будуються, скоротилася на 20,5%. Нових проєктів практично не додається.
Ринок завершує старі черги, але обережно ставиться до старту нових.
Заморожені проєкти: наслідки війни
- Кількість заморожених містечок зросла з 11 до 20 (+9 або +81,8%).
Причини:
- Повномасштабна війна
- Відсутність фінансування
- Виїзд заможних українців (інвесторів) за кордон
- Часті обстріли району та області
- Проблеми з електропостачанням
- Подорожчання будматеріалів
Ринок проходить етап очищення. Слабкі девелопери зупиняють діяльність.
Повністю продані містечка
- 19 → 29 (+10 або +52,6%)
Станом на 2026 рік це 37,66% від усіх містечок району.
Попит зберігається, але концентрується у завершених і перевірених проєктах.
Динаміка цін по населених пунктах
Середня ціна по району:
- 47 812 грн → 57 921 грн +10 109 грн або +21,1%
- Осещина: +37,7%. Зростання пов’язане з виходом нової черги у КМ Bellaggo з високими стартовими цінами.
- Старі Петрівці: +29,4%
- Нові Петрівці: +18,8%
- Лебедівка: +14,3%
- Хотянівка: -42,5%. Падіння пов’язане із заморозкою КМ «Баварський квартал» та зміною структури пропозиції.
У Вишгороді всі об’єкти добудовані та продані — нової пропозиції немає.
Мінімальні та максимальні ціни
Мінімальна вартість 1 кв.м – 22250 грн. у Котеджах на Шолуденко у Лебедівці. Вартість квадрату виросла за 2 роки на 9,8%
Максимальна вартість 1 кв.м -134371 грн. у споруджуваному елітному котеджному містечку «Goodlife Park», розташованому в с. Лебедівка проти 134371 грн./кв.м у січні 2024.
Ринок глибоко сегментований.
Ціни за типами нерухомості
- Таунхаус: 28 968 → 31 038 (+7,1%)
- Дуплекс: 35 831 → 35 304 (-1,5%)
- Котедж: 60 335 → 58 330 (-3,3%)
- Земля (грн/сотка): 328 366 → 486 451 (+48,1%)
Найбільше подорожчала земля. Житлові формати демонструють стабілізацію або легку корекцію.
Ціни залежно від стану будівництва
- Споруджувані: 46 605 → 65 458 (+40,4%)
- Збудовані: 49 893 → 37 665 (-24,5%)
Причини зростання:
- Ріст курсу валют
- Подорожчання будматеріалів
- Зростання заробітних плат
- Логістичні витрати
- Собівартість нового будівництва суттєво зросла.
Загальний висновок
Вишгородський напрямок залишається одним із найактивніших у північному передмісті Києва, однак ринок перебуває у фазі структурної перебудови:
- Кількість містечок зросла лише на 5,5%.
- Збудованих об’єктів стало більше на 38,7%.
- Заморожені проєкти зросли на 81,8%.
- Середня ціна по району зросла на 21,1%.
- Земля подорожчала на 48%.
Ринок поляризується: преміальні проєкти тримають високу ціну, масовий сегмент коригується, довгобуди стримують розвиток.
Прогноз на 2026 рік
- Нових масштабних стартів буде небагато.
- Ринок продовжить завершувати раніше розпочаті черги.
- Земля залишатиметься драйвером росту.
- Преміальні проєкти в Лебедівці та Осещині збережуть високу вартість.
- Частина заморожених містечок або перезапуститься, або остаточно вибуде з ринку.
- Ціни зростатимуть помірно — у межах інфляції та курсових коливань.
Вишгородський напрямок входить у стадію зрілого, вибіркового ринку, де ключовими факторами стають репутація девелопера, готовність проєкту та безпекова складова.
Заходьте та обирайте котеджні містечка у Вишгородському районі на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі