Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Несмотря на военное положение и непростую экономическую ситуацию, рынок загородной недвижимости Киевщины во втором квартале 2025 демонстрирует стабильность с умеренной динамикой цен.
По данным портала Zagorodna.com, средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках Киевской области в июне составила 39499 грн, что на 1% больше, чем в апреле (39126 грн). Это свидетельствует об осторожном обновлении рынка и наличии спроса, сосредоточенного в основном в среднем ценовом сегменте.
Районный срез: кто в лидерах, а кто теряет
Дорогим направлением традиционно остается Обуховский район, где стоимость квадратного метра в июне достигла 59 997 грн. Хотя это незначительно меньше, чем в апреле (60 413 грн), Обуховщина продолжает удерживать лидерство благодаря элитным локациям — в частности, Конча-Заспе и Лесникам. Именно здесь зафиксирована рекордная цена на рынке - 167 540 грн/кв.м в проекте Equides Villas (Лесники).
На втором месте по уровню цен идет Вышгородский район – 46 811 грн/кв.м, без изменений в течение квартала.
Третьим идет Бориспольский район, где цены почти не изменились (37371 грн/кв.м в июне против 37513 грн в апреле).
Интересная динамика наблюдается в Бучанском районе: здесь средняя цена выросла с 33 983 грн. до 34 898 грн./кв.м (+2,7%). Бучанское направление остается самым массовым на рынке, поскольку здесь сконцентрировано более половины коттеджных городков Киевщины.
Белоцерковский район пережил наибольшее падение цен — с 40 515 грн в апреле до 33 031 грн/кв.м в июне (-18,5%). Это свидетельствует о слабом спросе в отдаленных локациях и попытках застройщиков привлечь покупателей снижением цен.
Фастовский район демонстрирует умеренный рост: с 33071 грн до 33603 грн/кв.м (+1,6%).
Броварской район остается самым дешевым направлением с 28 941 грн/кв.м, и здесь зафиксировано нулевое изменение за квартал.
В целом разница между самым дорогим (Обуховским) и самым дешевым (Броварским) направлениями превышает 2 раза, что подчеркивает разнонаправленность рынка.
Цены по типам недвижимости: где самый дорогой «квадрат»
Стоимость квадратного метра существенно отличается в зависимости от типа объекта.
Виллы остаются самыми дорогими – в среднем 96 804 грн/кв.м. Это вдвое больше среднерыночного показателя. Однако в течение квартала цены на виллы не изменились, что свидетельствует об ограниченном спросе в премиум-сегменте.
Классические коттеджи также выросли в цене – с 46 025 грн до 46 693 грн/кв.м (+1,4%). Этот сегмент сохраняет стабильный спрос у покупателей среднего и бизнес-класса.
Таунхаусы и дуплексы остаются более доступными вариантами:
• таунхаус: 31 118 грн/кв.м (+0,7% за квартал)
• дуплекс: 32 218 грн/кв.м (+0,6%)
Это делает их популярным выбором среди покупателей, ищущих компромисс между квартирой и собственным домом.
Квадрексы (блокированные дома на 4 семьи) имеют самую низкую среднюю цену среди жилых форматов – 27 969 грн/кв.м.
Цены на участки без подряда остались стабильными – в среднем 218 441 грн за сотку, что объясняется осторожностью покупателей инвестировать в землю без гарантий дальнейшего строительства.
Готовность проекта: парадокс дорогого «строится»
Наиболее впечатляющей является статистика цен по степени готовности:
• строятся - 70 775 грн/кв.м (было 40 403 грн в апреле, то есть рост +75%)
• построены – 35 583 грн/кв.м (против 35 318 грн в апреле, почти без изменений)
Обычно готовые дома дороже тех, что еще строятся. Однако в этом квартале ситуация резко изменила выход на рынок нескольких ультрапремиальных проектов на этапе строительства, в частности Equides Villas в Лесниках. Его цена значительно «подняла» среднюю стоимость в сегменте строящихся объектов. В готовых городках цены остаются стабильными из-за осторожности покупателей и ограниченной покупательной способности.
Минимальные и максимальные цены
• Минимальная цена зафиксирована в готовом КГ «Скифский» (с. Крячки, Фастовский р-н) – 7 983 грн/кв.м. Это проект эконом-класса, ориентированный на максимально доступное предложение.
• Максимальная цена – 167 540 грн/кв.м – в КГ Equides Villas (Лесники, Обуховский р-н), который находится на стадии строительства и предлагает виллы премиум-класса.
Таким образом, «вилка» цен в коттеджных городках Киевщины колеблется от около 8 000 грн до 167 000 грн/кв.м, отражая огромную разницу между бюджетным и премиальным сегментами.
Что ждет рынок дальше?
По словам директора консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктора Коваленко: «рынок загородной недвижимости Киевщины входит в период осторожного восстановления. Девелоперы сосредотачиваются на проектах среднего сегмента – преимущественно в таунхаусах и дуплексах. В то же время, премиум-сегмент остается нишевым и развивается очень осторожно».
Основными факторами, влияющими на цены в ближайшие месяцы, остаются:
• военная ситуация и риски безопасности
• покупательная способность населения
• колебания курса гривны
• стоимость стройматериалов и рабочей силы
По словам Виктора Коваленко "если ситуация на фронте будет стабильной, ожидаем умеренного роста цен в пределах нескольких процентов за квартал. Однако отложенный спрос может быстро оживить рынок после улучшения ситуации безопасности".
Несмотря на все вызовы, загородная недвижимость остается одним из перспективных сегментов рынка жилья Киевщины, ведь спрос на пространство, природу и частность среди украинцев никуда не исчез — он только ждет благоприятного момента.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
Комментарии