Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Рынок в цифрах: широкий диапазон цен
• Минимальная стоимость 1 кв.м зафиксирована в построенном коттеджном городке «Семидвор» в пгт. Славское, Львовской области, - 6 630 грн/кв.м. Это говорит о наличии бюджетных вариантов даже в популярных туристических локациях.
• Максимальная стоимость 1 кв.м достигла 248 070 грн/кв.м в строящемся КМ Mountain Residence premium villas&spa в с. Поляница Ивано-Франковской области. Такой рекорд обусловлен премиальной локацией у Буковеля, высоким уровнем архитектуры и сервиса.
Таким образом, на рынке сосуществуют как доступные объекты, так и ультралюксовые проекты для узкой целевой аудитории.
Региональная динамика цен: где рост, а где стабильность
По данным портала Zagorodna.com, средняя стоимость жилья в коттеджных городках Украины выросла с 40666 грн/кв.м в апреле до 41387 грн/кв.м в июне, то есть примерно на +1,8%. Однако ситуация по регионам отличалась существенно:
• Наибольший рост цен наблюдался в западных и центральных областях:
- Волынская область - +32% (с 25 156 до 33 201 грн/кв.м).
- Черкасская область - +16% (с 29 020 до 33 545 грн/кв.м).
- Житомирская область - +13% (с 23 952 до 27 113 грн/кв.м).
- Винницкая область - +7% (с 33 168 до 35 438 грн/кв.м).
- Львовская область - +2% (с 43 054 до 43 976 грн/кв.м).
- Одесская область - +4% (с 43 471 до 45 107 грн/кв.м).
• Стабильность цен сохранилась во многих областях преимущественно южного и восточного регионов:
Запорожская, Кировоградская, Николаевская, Полтавская, Ровенская, Сумская, Харьковская, Херсонская, Черниговская, Черновицкая области - 0% изменения.
• Незначительное снижение цен зафиксировано только в:
- Киеве (–0,8%, с 49 691 до 49 272 грн/кв.м).
- Закарпатской области (–0,3%, с 42 881 до 42 772 грн/кв.м).
Для Киевщины характерен сдержанный рост (+1%), что свидетельствует об осторожном настроении покупателей.
Примечание:
Часть данных, в частности, по Волынской, Винницкой, Черкасской и Житомирской областях, была обновлена на основе свежих телефонных опросов застройщиков коттеджных городков. Это может производить впечатление более динамичного роста цен в этих регионах по сравнению с другими областями, где обновление пока не производилось. Данные в статье следует рассматривать с учетом этой специфики сбора информации.
Причины изменений цен в регионах
1. Безопасная ситуация и миграция населения
Запад Украины остался основным направлением миграции внутренне перемещенных лиц, что стимулирует спрос на жилье. Это объясняет высокие темпы роста цен в Волынской, Львовской, Ивано-Франковской и Закарпатской областях. В то же время восточные и южные области из-за военной ситуации демонстрируют стабильность или отсутствие спроса.
2. Запуск новых проектов
Там, где на рынок выходят новые коттеджные города, в том числе бизнес- и премиум-сегмент, средняя цена резко растет. К примеру, Черкасская и Житомирская области показали существенное повышение именно из-за появления новых объектов с более высокой ценовой планкой.
3. Близость к большим городам
Регионы вблизи мегаполисов пользуются спросом из-за доступности транспортного сообщения и относительно более низкие цены. К примеру, Житомирская область выиграла благодаря близости к Киеву.
4. Экономические факторы
Высокая инфляция, колебания курса гривны и удорожание строительных материалов не позволяют ценам стремительно падать. Покупатели действуют осторожно, в то время как продавцы держат цены, чтобы не обесценить активы.
Цены по типам жилья: тренды II квартала 2025 года
Во II квартале 2025 года средние цены по типам жилья выглядят следующим образом:
• Вилла: 99 865 грн/кв.м (без изменений с апреля).
• Квадрекс: 32493 грн/кв.м (+0,1%).
• Дуплекс: 35527 грн/кв.м (+0,8%).
• Коттедж: 50 951 грн/кв.м (+2,1%).
• Таунхаус: 32053 грн/кв.м (+1,2%).
Наибольший прирост показали коттеджи, что объясняется выходом новых проектов по более высокой цене.
Земельные участки остались стабильными:
• 175 731 грн/сотка (без изменений с апреля).
Готовность объекта и влияние на цену
Разница между строящимися и готовыми объектами сохраняется:
• Строится: 43017 грн/кв.м (+2%).
• Построено: 36800 грн/кв.м (+0,8%).
Строящиеся объекты дороже, поскольку в цену закладываются риски строительства и будущий рост стоимости материалов. Покупатели же склонны выбирать готовое жилье, стремясь избежать рисков задержек или замораживания проектов.
Тенденции рынка коттеджной недвижимости во II квартале 2025 года
1. Стабилизация цен и умеренный рост
Рынок находится в фазе устойчивости с небольшим повышением стоимости. Большинство областей показывают рост в пределах 1-3% за квартал.
2. Спрос на загородное жилье не исчезает
Украинцы стремятся к пространству, безопасности и приватности. Даже в условиях войны спрос на загородное жилье сохраняется, особенно в среднеценовом сегменте – таунхаусы, дуплексы, компактные коттеджи.
3. Отложенный спрос
Эксперты прогнозируют, что после войны рынок может быстро оживиться. Отложенный спрос может привести к скачку цен, особенно в популярных локациях - пригородах Киева, Карпатах, Одесской области.
4. Риски и осторожность
И покупатели, и застройщики действуют очень осторожно. Ситуация остается главным фактором, определяющим активность рынка.
Выводы и рекомендации от директора консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктора Коваленко
Для покупателей:
• Не откладывайте покупку, если есть финансовая возможность. Рынок сейчас стабилен, а после войны цены могут расти быстрее.
• Чтобы минимизировать риски, выбирайте готовые объекты или проверенных застройщиков.
• Обращайте внимание на регионы со стабильной ситуацией в безопасности — центральная и западная Украина сейчас выглядят наиболее перспективно.
Для инвесторов:
• Западные области и пригороды Киева – самые перспективные для инвестиций.
• Вложения в строящиеся премиум-объекты возможны, но связаны с высокими рисками.
• После войны отложенный спрос может существенно поднять цены, поэтому стратегия «зайти сейчас» может быть выгодна долгосрочным инвестициям.
Рынок коттеджной недвижимости Украины показал свою устойчивость и жизнеспособность даже в самых сложных условиях. Текущее время можно считать периодом «затишье перед грядущим восстановлением», когда покупатели и инвесторы имеют шанс заложить фундамент выгодных решений.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
Комментарии