Смотрите видео:
Пригородные новостройки Полтавщины: обзор рынка-2025
|
Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Полтавщина в 2025 году остается одним из наиболее стабильных регионов центральной Украины. Несмотря на военные риски, область не прифронтовая, что поддерживает относительно высокий уровень безопасности и делает ее привлекательной для внутренней миграции.
Важную роль играют следующие факторы:
• приток переселенцев, прежде всего из Харьковщины, Донбасса и юга - это создает постоянный спрос на готовое жилье;
• умеренное экономическое восстановление в промышленных и аграрных центрах (Кременчуг, Миргородский курортный кластер, пригород Полтавы);
• стабильность рынка труда, удерживающая внутренний спрос даже в условиях войны;
• дефицит нового жилья по сравнению с довоенными темпами строительства.
Таким образом, спрос в регионе формируется преимущественно утилитарным: большинство покупателей – это люди, которым нужно жилье для проживания, а не инвесторы.
Количество объектов и общая динамика
Рынок Полтавщины демонстрирует управляемый, стабильный рост. Девелоперы работают осторожно, но не приостанавливают запуск новых объектов, а покупатели активно ориентируются на готовое жилье.
По данным портала загородной недвижимости
Январь → ноябрь 2025 г.:
• Всего новостроек: 58 → 60 (+2)
• Строится: 8 → 10 (+2 новых проекта)
• Построено: стабильно 50
• Продано: 36 → 40 (+11%)
• Заморожено: 2 → 2
Прирост незначителен, однако важная деталь: +2 в категории «строящийся» — это выход на рынок двух новых объектов, что свидетельствует об осторожной активизации девелоперов.
Спрос вырос быстрее, чем предложение, являющееся признаком усиления рыночной активности.
• Рынок Полтавщины не демонстрирует «строительный бум», а скорее умеренное расширение предложения за счет новых объектов, вышедших в стадию строительства.
• Объем реализованных объектов растет быстрее, чем общее количество новостроек, что можно представить как признак относительно живого спроса, несмотря на военный контекст.
• Замороженные проекты стабильны (2 шт.) – нет новых «провалов», но и нет размораживания старых, то есть часть проектов остается «балластом» рынка.
Типы недвижимости в новостройках Полтавщины
В Полтавской области нет апартаментов — строятся только ЖК с квартирами.
Это говорит о том, что рынок однороден по типологии: классические многоквартирные ЖК, без «апарт-формата». Люди покупают преимущественно жилье для проживания, а не смешанные инвестиционно-гостиничные форматы.
Полтавщина – консервативный регион по типам продукта, без «модных» форматов, характерных для крупных мегаполисов.
Структура рынка новостроек по готовности
- Доля готовых новостроек - более 83%,
- строятся - около 17%,
- замороженные – стабильно 3%.
На рынке новостроек доминируют готовые объекты – более 80% всех новостроек уже завершены.
В то же время доля строящихся возросла: с ~14% до ~17%. Это можно интерпретировать как осторожный возврат девелоперов к активности.
Доля замороженных проектов почти неизменна (~3,3–3,4%), то есть ситуация не ухудшается, но и системного оздоровления проблемных объектов нет.
Полтавский рынок – это рынок минимальных рисков, где покупатели делают выбор в пользу завершенных проектов.
Рынок ориентирован на реальный спрос: преобладает жилье, которое можно купить и сразу заселяться, а не инвестировать в строительство.
Районная структура: где строят больше всего и где самое дорогое
Рейтинг районов по состоянию на ноябрь 2025 года
1. Кременчугский район - 32 новостройки (лидер)
o 28 из них - в г. Кременчуг.
o Это более 53% рынка области.
o Район является самостоятельным строительным центром, не связанным с Полтавой.
2. Полтавский район - 20 новостроек
o Больше всего - в Рассошенцах (11).
o Это пригород областного центра, не включая Полтаву.
o Район имеет структурированное и разнородное предложение.
3. Миргородский район - 6 новостроек
o Все — в Миргороде.
o Локальный рынок держится на умеренном спросе.
4. Лубенский район - 2 новостройки (аутсайдер)
o Минимальный уровень развития первичного рынка.
По состоянию на 1 декабря 2025 года два района – Кременчугский и Полтавский – формируют около 90% рынка новостроек области. Миргородский играет роль локального центра, а Лубенский значительно отстает.
Ценовая аналитика: средняя цена по районам
• Средняя цена (все новостройки):
o январь: 30 131 грн/кв.м
o ноябрь: 34 916 грн/кв.м
o прирост: +4 785 грн/кв.м (~+15,9%)
Почти 16% роста средней цены за 11 месяцев – существенная инфляция на рынке первичного жилья Полтавщины.
Потому что:
- Себестоимость растет – материалы, работа, логистика, электроэнергия.
- Спрос в регионе не падает (переселенцы, внутренняя миграция, ограниченное предложение), что позволяет девелоперам поднимать цены.
- Новых проектов мало, поэтому цена реагирует быстрее, чем на перенасыщенных рынках.
Лидеры и аутсайдеры по средней цене
1. Кременчугский район - 37 815 грн/кв.м (лидер)
o Самый дорогой район области.
o Здесь сосредоточены дорогие, высококачественные проекты.
o В Кременчуге находится самый дорогой объект – 57 450 грн/кв.м в ЖК «Велес».
2. Полтавский район - средний диапазон
o Пригород Полтавы включает и бюджетные, и комфорт-класс объекты.
o Диапазон — от 17 500 грн до средне-высоких цен в 41100 грн. в Диканьке.
3. Лубенский район — новостройки проданы
o Рынок доступного сегмента.
4. Миргородский район - 25 000 грн/кв.м (ценовой аутсайдер)
o Самая низкая средняя цена среди районов.
o Отсутствие премиальных проектов и сравнительно низкая платежеспособность населения.
По цене квадратного метра безоговорочным лидером является Кременчугский район: средний уровень 37,8 тыс. грн/кв.м здесь выше среднеобластного показателя, а максимальные котировки в отдельных проектах (ЖК "Велес") достигают 57,45 тыс. грн.
На противоположном полюсе Миргородский район со средней ценой около 25 тыс. грн за квадрат, что фактически фиксирует его как ценового аутсайдера.
Полтавский район демонстрирует широкий диапазон — от минимума области в Чутово (17,5 тыс. грн) до среднеценовых и высших сегментов в пригороде областного центра, тогда как Лубенский остается небольшим и преимущественно бюджетным рынком.
Минимальная цена в области
Согласно данным портала zagorodna.com
• 17 500 грн/кв.м/ • Готовая новостройка • Чутово, Полтавский район • Самый доступный квадрат области, типичное бюджетное жилье.
Максимальная цена в области
• 57 450 грн/кв.м • Строящаяся новостройка • ЖК «Велес», Кременчуг • Локальный топ-сегмент, формирующий верхнюю планку стоимости на Полтавщине.
Разрыв между минимальной и максимальной ценой – более 3,3 раза. Рынок сильно сегментирован по уровню качества, локации и типу проектов.
Почему расстояние не влияет на цену и количество новостроек в Полтавской области
Полтавщина – один из немногих регионов, где географическая удаленность от областного центра почти не влияет на рыночные показатели.
Причины:
1. Полтава не является доминирующим экономическим центром области.
В отличие от Киева или Львова Полтава не поглощает спрос.
Регион полицентричный: у Кременчуга, Миргорода и пригорода Полтавы есть собственные экономические ядра.
2. Кременчуг – экономически самодостаточный.
Это крупный промышленный центр с рабочими местами, логистикой, портом, производствами. Спрос на жилье формируется локально, а не зависит от Полтавы.
3. Переселенцы выбирают города с работой, а не с административным статусом.
Кременчуг и Горишние Плавные стали центрами привлечения ВПЛ благодаря занятости, а не близости к Полтаве.
4. Пригород Полтавы - отдельный рынок, а не часть города.
Рассошенцы, Щербани, Терешки – это самостоятельные точки застройки, где цены формируются спросом на загородную, а не городскую жизнь.
5. Себестоимость строительства в отдаленных районах ниже, а спрос устойчив.
Это выравнивает цену и не позволяет расстоянию быть ключевым фактором.
Полтавщина — это уникальный полицентрический рынок, где жилье в Кременчуге может быть дороже, чем в пригороде Полтавы, даже в 100 км расстояния. Ключевую роль играет не география, а экономическая самодостаточность городов.
Выводы
• Рынок растет медленно, но стабильно: +2 новостройки и +11% продаж.
• Основной спрос – от переселенцев и местных жителей.
• Строительство концентрируется в двух районах – Кременчугском и Полтавском.
• Сегмент строительства развивается, но доминирует готовое жилье.
• Премиальное жилье формирует ценовую планку в Кременчугском районе.
• Расстояние до Полтавы не влияет на развитие рынка – экономические центры работают автономно.
Прогноз на 2026 год
Директор КК "РеалЭкспо" Виктор Коваленко считает, что на основе динамики 2025 года ожидается:
1. Прирост рынка на 3–5%.
Новых проектов будет немного, но будут выходить стабильно.
2. Рост цен на 10–12%.
Себестоимость строительства и спрос в центрах будут подталкивать цены вверх.
Покупайте и продавайте новостройки в Полтавской области на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии