Автор: Виктор Коваленко
Аналитика рынка пригородных новостроек Украины подготовлена порталом Zagorodna.com – профильным ресурсом с крупнейшей в Украине базой коттеджных городков и пригородных новостроек.
Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на январь-декабрь 2025 года. В материале проанализированы география развития рынка, структура предложения, стадии готовности объектов, динамика запуска новых проектов и ключевые тенденции сегмента.
2025 стал для рынка пригородных новостроек Украины годом постепенной стабилизации после периода высокой турбулентности. Девелоперы изменили стратегию развития: вместо массового запуска новых проектов основной фокус был сделан на завершении уже начатых объектов, тогда как покупатели все чаще ориентировались на готовое или почти готовое жилье.
По данным портала zagorodna.com, за январь-декабрь 2025 года количество пригородных новостроек в Украине выросло с 1775 до 1869 объектов. Прирост в 94 проекта свидетельствует не о строительном буме, а об осторожном восстановлении рынка в условиях войны и экономической неопределенности.
Общая характеристика рынка
В конце 2025 года рынок пригородных новостроек можно охарактеризовать как:
- высококонцентрированный в нескольких ключевых регионах,
- ориентированный на завершение строительства,
- сдержанный при запуске новых проектов.
География рынка четко сузилась: основная активность сосредоточена в Киевской и западных областях, тогда как регионы прифронтовые остаются в фазе стагнации.
Региональная структура: лидеры и аутсайдеры
Лидеры рынка
Абсолютным лидером остается Киевская область - 891 пригородная новостройка, которая составляет почти половину всего украинского рынка.
На втором месте – Львовская область (265 новостроек), которая в 2025 году продемонстрировала один из лучших темпов прироста.
Третью позицию занимает Одесская область (133 новостройки), сохраняя стабильное присутствие на рынке.
Активными остаются Ивано-Франковская, Волынская и Закарпатская области.
Регионы-аутсайдеры
Наименьшее количество пригородных новостроек зафиксировано в Николаевской, Херсонской, Черниговской, Сумской и Харьковской областях.
Для этих регионов характерно отсутствие новых запусков и сосредоточенность на достройке единичных объектов.
Выход новых проектов в 2025 году: поквартальная динамика
В 2025 году новые проекты выходили на рынок неравномерно.
Поквартальный прирост:
- 1 квартал - +17
- 2 квартал - +43
- 3 квартал - +24
- 4 квартал - +10
Первый квартал стал периодом аккуратного старта после зимней паузы.
Второй квартал был пиковым по количеству запусков, что объясняется сезонным оживлением спроса и стремлением девелоперов воспользоваться окном относительной стабильности.
В третьем квартале рынок вернулся к умеренному темпу, а в четвертом — резко затормозил.
Ключевыми факторами стали массовые обстрелы по всей Украине и масштабные отключения электроэнергии, повлиявшие как на строительные процессы, так и на настроения покупателей.
В результате более 60% новых проектов вышли в первой половине года, что является типичным признаком рынка с повышенным уровнем рисков.
Типы недвижимости: доминирование квартир
Структура рынка по типам недвижимости в 2025 году осталась стабильной:
- квартиры - 1795 ЖК,
- апартаменты – 74 АК.
Более 96% предложения – это жилые комплексы с квартирами. Апартаменты остаются нишевым продуктом и не формируют массовый рынок.
Готовность объектов: фокус на результат
По состоянию на 1 января 2026 г. в базе zagorodna.com насчитывается 1198 построенных пригородных новостроек.
Лидерами остаются Киевская, Львовская и Одесская области.
Рост этого сегмента свидетельствует о постепенном созревании рынка.
В 2025 году на рынке было 555 строящихся пригородных новостроек (против 560 в начале года).
Это не сокращение активности, а переход части объектов со стадии постройки в фазу построенных. Девелоперы сознательно завершают проекты вместо масштабирования.
Количество проектируемых пригородных новостроек в течение года оставалось стабильным — 42 объекта.
Это подтверждает: девелоперы не готовы к массовому запуску новых проектов в нынешних условиях.
Замороженные пригородные новостройки: влияние войны
Количество замороженных объектов возросло со 174 до 188 новостроек.
Основной фактор — война, влияющая на:
- финансирование,
- логистику,
- себестоимость строительства,
- уровень рисков для девелоперов.
Наибольшая концентрация замороженных объектов – в Киевской области.
Проданные пригородные новостройки: показатель силы спроса
По состоянию на декабрь 975 пригородных новостроек полностью проданы, что составляет 52,16% от общего количества.
Это высокий показатель, свидетельствующий о реальном платежеспособном спросе и постепенном вымывании качественного предложения с рынка.
Пригородные новостройки и коттеджные городки
В Украине насчитывается 2434 коттеджных городка, что примерно на 30% больше, чем пригородных новостроек.
Это подтверждает долговременную тенденцию: индивидуальное и малоэтажное жилье остается ключевым сегментом загородной недвижимости.
Общий вывод и прогноз на 2026 год
2025 год закрепил переход рынка пригородных новостроек к более зрелой и прагматичной модели. Девелоперы работают в завершение, покупатели - на минимизацию рисков, а география рынка сузилась до самых стабильных регионов.
В 2026 году следует ожидать:
- доминирование Киевской и Львовской областей,
- рост доли готового жилья,
- минимального количества новых запусков в первой половине года,
- усиление конкуренции между качественными проектами,
- сохранение формата рынка покупателя.
Ключевыми факторами успеха останутся готовность объекта, документы, репутация девелопера и реальная инфраструктура.
Покупайте и продавайте пригородные новостройки на портале загородной недвижимости www.zagorodna.com
Автор аналитики: Виктор Коваленко – аналитик рынка загородной недвижимости Украины, руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо».
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии