Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Рынок коттеджных городков в Житомирской области в 2022–2025 годах претерпел умеренные изменения под влиянием военных событий и экономических факторов. Исследование охватывает первичный рынок загородной жилой недвижимости (новопостроенные коттеджи, таунхаусы, дуплексы и т.п.) во всех населенных пунктах области, с акцентом на актуальные тенденции 2024-2025 годов.
В отчете проанализированы типы предлагаемого жилья, стадии готовности проектов, география размещения, уровень внутренней инфраструктуры городков, основные строительные материалы, а также динамику спроса и предложения в 2022-2025 годах.
Начавшаяся в 2022 году война существенно повлияла на настроения девелоперов и покупателей: спрос на загородное жилье в более безопасных регионах изменился, а предложение новых проектов приспособилось к новым реалиям.
Общая характеристика рынка в регионе
В 2024-2025 гг. рынок коттеджных городков Житомирской области демонстрирует осторожную стабильность с постепенным наращиванием цен. Застройщики ориентируются на достройку уже существующих объектов, а покупатели – на готовые к заселению дома. Спрос сохраняется стабилен в пределах области.
В июне 2025 года в области функционируют 11 коттеджных городков — столько же, как и в июне 2024 года. Новые проекты не запускались, рынок работает в режиме стабильного предложения.
География застройки
Основные локации:
• г. Житомир - 6 городков
• с. Заречаны (Житомирский р-н, 8 км) - 3 городка
• с. Корчак - (Житомирский р-н, 16 км) -1 городок
• с. Новоселица (Коростенский р-н, 72 км от Житомира) - 1 городок
Большинство застройки сконцентрировано в радиусе до 10 км от Житомира. Только Новоселица является отдаленной локацией.
Типы недвижимости в коттеджных городках под Житомиром
Типы недвижимости в коттеджных городках Житомирской области
(по данным www.zagorodna.com ), июнь-2024 -июнь-2025
|
Тип |
2024 |
2025 |
|
3 |
3 |
|
|
3 |
3 |
|
|
5 |
5 |
|
|
1 |
1 |
- Первое место по количеству КГ под Житомиром у таунхаусов - 5 городков.
- На втором месте коттеджи в КГ – 3 городка.
- На третьем месте дуплексы в КГ –3 городка.
Наибольшую часть составляют таунхаусы — этот формат оптимально соответствует запросу рынка на доступное, компактное и энергоэффективное загородное жилье.
Степень готовности коттеджных городков
- 6 построенных коттеджных городков против 5 в июне 2024;
- 3 строящихся коттеджных поселка против 4 в июне 2024;
- 2 проектируемых коттеджных городка.
Степень готовности в коттеджных городках Житомирской области
(по данным www.zagorodna.com ), 2024-2025
|
Состояние |
2024 |
2025 |
|
5 |
6 |
|
|
4 |
3 |
|
|
2 |
2 |
Застройщики четко ориентируются на спрос покупателей, которые в нынешних условиях охотнее покупают уже готовые или максимально приближенные к завершению объекты. В самом Житомире уже сдано 5 из 6 городков.
«Замороженные» коттеджные городки в Житомирском районе
В 2 проектируемых коттеджных городках Житомирской области строительство «заморожено»: это КГ «Белая лилия» в с. Корчак Житомирского района и «Дуплексы в Заречанах» в с.Заречаны Житомирского района.
Проданные коттеджные городки на Житомирщине
Все коттеджи и дуплексы в КГ «Злата Рудня», что в Житомире и «Дуплексы в Житомире по ул. Покровской» полностью завершены и проданы все домовладения в них.
Где и что строят в коттеджных поселках на Житомирщине
Коттежи, дуплексы и таунхаусы в коттеджных городках в Житомирской области строятся на расстоянии 4-72 км от областного центра, имеют площадь от 43 до 268 кв.м, расположены на земельных участках площадью от 0,12 до 17 гектар и имеющие прилегающие участки от 0,3 до 10 соток, рассчитаны на 4-146 домовладений.
Строятся из газобетона, кирпича и бруса.
Коттеджные городки Житомирской области имеют свою инфраструктуру, такую как детские площадки, спортивные площадки, зеленые насаждения и другие удобства.
Причинами остановки строительства стали как общие экономические затруднения, так и консервативная стратегия застройщиков в условиях неопределенности.
Рост или падение спроса зависят так же от удаленности, готовности, типа недвижимости.
Ценовая ситуация на ринке коттеджных городков Житомирщины
Средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Житомирской области по состоянию на 12 июня 2025 года по данным консалтинговой компании «РеалЭкспо» и портала загородной недвижимости www.zagorodna.com составляет 27113 грн., что на 3161 грн. больше, чем в июне 2024-го. Рост цены в гривнах составил 13,2%.
- Первое место по средней стоимости квадрата у Житомирского района (35 905 грн.)
- Средняя стоимость в КГ Житомирского района выросла с июня 2024 на 14,1%.
- Второе место по средней стоимости квадрата у Житомира (31 938 грн.)
- Средняя стоимость в коттеджных поселках Житомира выросла с начала года на 13,3%.
- Третье место по средней стоимости квадрата у Коростенского района (14960 грн.)
- Средняя стоимость в коттеджных городках Коростенского района выросла на 11%.
Минимальная стоимость 1 кв.м - 9603 грн. в коттеджном городке «Княжий хутор», строящемся в с. Новоселица Коростенского района.
Максимальная стоимость 1 кв.м – 40344 грн. в строящихся таунхаусах Атмосфера new format, расположенных по ул. Народицкой в Житомире.
Сегмент демонстрирует стабильный рост, что обусловлено ростом себестоимости строительства, дефицитом качественных предложений и отложенным спросом после шокового 2022 года.
Больше всего подорожали проекты в Заречанах - пригороде с высоким спросом. Меньше всего — в отдаленной Новоселице.
Средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках под Житомиром менялась в зависимости от типа недвижимости. По состоянию на 12/06/2025 она выглядела так:
- дуплекс – 37 834 против 34012 грн.
- таунхаус - 33 880 против 29638 грн.
- коттедж – 14 960 против 13472 грн. (1 городок с низкой ценой кв.м)
- квадрекс - 28 400 против 25600 грн.
Низкая стоимость коттеджей влияет на среднюю стоимость квадрата в КГ Житомирской области.
Следует отметить: средняя цена коттеджей занижена из-за одного доступного эконом-проекта в удаленной локации. Реально готовые коттеджи комфорт-класса стоят 25–30 тысяч. грн/м² и выше.
«Квадрат» в дуплексах дороже на 11,2%, чем квадратный метр в таунхаусах.
Средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках под Житомиром менялась в зависимости от состояния строительства. По состоянию на 12/06/2025 она выглядела так:
- строящиеся - 21 501 против 22495 грн.
- построенные -35 129 против 28688 грн.
Цена квадратного метра в построенных городках на 63,4% дороже, чем цена «квадрата» в строящихся городках.
Изменение средней стоимости по готовности в 2025 году обусловлено ротацией проектов между группами. Ключевое влияние оказал переход коттеджного городка «Княжий хутор» (Новоселица) из категории «строящийся» в «построен». Поскольку этот проект имеет одну из самых низких цен по рынку (9603 грн/м²), его ввод в эксплуатацию резко снизил среднюю цену в категории «построен».
В категории «строящиеся» остались преимущественно дороже новые очереди комплексов комфорт-класса, что обусловило рост средней стоимости в этой группе до 35 129 грн/м².
Общие выводы
• Количество проектов стабильное – 11 городков.
• Цены растут в пределах 10–14% в год в большинстве сегментов.
• Основной спрос – на готовые таунхаусы и дуплексы комфорт-класса.
• Застройщики консервативно достраивают действующие очереди, не стартуя с новыми проектами.
• Главными доводами остаются безопасность, автономность и качество локации.
Покупайте и продавайте коттеджи и таунхаусы в Житомире и Житомирской области на портале загородной недвижимости zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
Комментарии