Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Ринок котеджних містечок у Житомирській області у 2022–2025 роках зазнав помірних змін під впливом військових подій та економічних чинників. Дослідження охоплює первинний ринок заміської житлової нерухомості (новозбудовані котеджі, таунхауси, дуплекси тощо) у всіх населених пунктах області з акцентом на актуальні тенденції 2024-2025 років.
У звіті проаналізовано типи пропонованого житла, стадії готовності проектів, географія розміщення, рівень внутрішньої інфраструктури містечок, основні будівельні матеріали, а також динаміку попиту та пропозиції у 2022-2025 роках.
Війна, що почалася в 2022 році, суттєво вплинула на настрої девелоперів і покупців: попит на заміське житло в більш безпечних регіонах змінився, а пропозиція нових проектів пристосувалася до нових реалій.
Загальна характеристика ринку у регіоні
У 2024-2025 pp. ринок котеджних містечок на Житомирщині демонструє обережну стабільність з поступовим нарощуванням цін. Забудовники орієнтуються на добудову вже існуючих об'єктів, а покупці – готові до заселення у будинки. Попит зберігається стабільний у межах області.
У червні 2025 року в області функціонує 11 котеджних містечок — стільки ж, як і у червні 2024 року. Нові проєкти не запускалися, ринок працює у режимі стабільної пропозиції.
Географія забудови
Основні локації:
• м. Житомир – 6 містечок
• с. Зарічани (Житомирський р-н, 8 км) – 3 містечка
• с. Корчак - (Житомирський р-н, 16 км) -1 містечко
• с. Новоселиця (Коростенський р-н, 72 км від Житомира) – 1 містечко
Більшість забудови сконцентровано у радіусі до 10 км від Житомира. Тільки Новоселиця є віддаленою локацією.
Типи нерухомості у котеджних містечках під Житомиром
Типи нерухомості у котеджних містечках Житомирської області (за даними www.zagorodna.com), червень-2024 - червень-2025
|
Тип |
2024 |
2025 |
|
3 |
3 |
|
|
3 |
3 |
|
|
5 |
5 |
|
|
1 |
1 |
- Перше місце за кількістю КМ під Житомиром у таунхаусів – 5 містечок.
- На другому місці котеджі у КМ – 3 містечка.
- На третьому місці дуплекси в КГ –3 містечка.
Найбільшу частину становлять таунхауси – цей формат оптимально відповідає запиту ринку на доступне, компактне та енергоефективне заміське житло.
Ступінь готовності котеджних містечок
- 6 побудованих котеджних містечок проти 5 у червні 2024 року;
- 3 споруджуваних котеджних селища проти 4 у червні 2024;
- 2 проектованих котеджних містечка.
Ступінь готовності у котеджних містечках Житомирської області
(за даними www.zagorodna.com), 2024-2025
|
Стан |
2024 |
2025 |
|
4 |
6 |
|
|
5 |
3 |
|
|
2 |
2 |
Забудовники чітко орієнтуються на попит покупців, які за нинішніх умов охочіше купують уже готові або максимально наближені до завершення об'єкти. У самому Житомирі вже здано 5 із 6 містечок.
«Заморожені» котеджні містечка на Житомирщині
У 2 проектованих котеджних містечках Житомирської області будівництво «заморожено»: це КМ «Біла лілія» у с. Корчак Житомирського району та «Дуплекси в Зарічанах» у с. Зарічани Житомирського району.
Причинами зупинки будівництва стали як загальні економічні труднощі, і консервативна стратегія забудовників за умов невизначеності.
Продані котеджні містечка на Житомирщині
Усі котеджі та дуплекси у КМ «Злата Рудня», що у Житомирі та «Дуплекси в Житомирі по вул. Покровській» повністю завершено та продано всі домоволодіння в них.
Де і що будують у котеджних селищах на Житомирщині
Котежі, дуплекси та таунхауси в котеджних містечках в Житомирській області будуються на відстані 4-72 км від обласного центру, мають площу від 43 до 268 кв. домоволодінь.
Будуються з газобетону, цегли та бруса.
Котеджні містечка Житомирської області мають свою інфраструктуру, таку як дитячі майданчики, спортивні майданчики, зелені насадження та інші вигоди.
Зростання чи падіння попиту залежать також від віддаленості, готовності, типу нерухомості.
Цінова ситуація на ринку котеджних містечок Житомирщини
Середня вартість 1 кв.м у котеджних містечках Житомирської області станом на 12 червня 2025 року за даними консалтингової компанії «РеалЕкспо» та порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com складає 27113 грн., що на 3160 грн. більше, ніж у червні 2024 року. Зростання ціни в гривнях склало 13,2%.
- Перше місце за середньою вартістю квадрата у Житомирського району (35 905 грн.)
- Середня вартість у КМ Житомирського району зросла з червня 2024 року на 14,1%.
- Друге місце за середньою вартістю квадрата у Житомира (31 938 грн.)
- Середня вартість котеджних селищ Житомира зросла з початку року на 13,3%.
- Третє місце за середньою вартістю квадрата у Коростенського району (14 960 грн.)
- Середня вартість котеджних містечок Коростенського району зросла на 11%.
Мінімальна вартість 1 кв.м – 9603 грн. у котеджному містечку «Княжий хутір», що будується у с. Новоселиця Коростенського району.
Максимальна вартість 1 кв.м – 40 344 грн. в таунхаусах, що будуються Атмосфера new format, розташованих по вул. Народицькій у Житомирі.
Сегмент демонструє стабільне зростання, що зумовлено зростанням собівартості будівництва, дефіцитом якісних пропозицій та відкладеним попитом після шокового 2022 року.
Найбільше подорожчали проекти у Зарічанах – передмісті з високим попитом. Найменше — у віддаленій Новоселиці.
Середня вартість квадратного метра в котеджних містечках під Житомиром змінювалася залежно від типу нерухомості.
Станом на 12/06/2025 вона мала такий вигляд:
- дуплекс - 37834 проти 34012 грн.
- таунхаус - 33 880 проти 29 638 грн.
- котедж – 14 960 проти 13 472 грн. (1 містечко з низькою ціною кв.м)
- квадрекс - 28400 проти 25600 грн.
Низька вартість котеджів впливає на середню вартість квадрата у КМ Житомирської області.
Слід зазначити: середня ціна котеджів занижена через один доступний економ-проект у віддаленій локації. Реально готові котеджі комфорт-класу коштують 25–30 тисяч. грн/м² та вище.
"Квадрат" у дуплексах дорожчий на 11,2%, ніж квадратний метр у таунхаусах.
Середня вартість квадратного метра у котеджних містечках під Житомиром змінювалася залежно від стану будівництва. Станом на 12/06/2025 вона мала такий вигляд:
- будуються - 21 501 проти 22 495 грн.
- побудовані -35129 проти 28688 грн.
Ціна квадратного метра в побудованих містечках на 63,4% дорожча, ніж ціна «квадрату» в містечках, що будуються.
Зміна середньої вартості за готовністю у 2025 році зумовлена ротацією проєктів між групами. Ключовий вплив зробив перехід котеджного містечка «Княжий хутір» (Новоселиця) з категорії «будується» в «побудоване». Оскільки цей проект має одну з найнижчих цін по ринку (9603 грн/м²), його введення в експлуатацію різко знизило середню ціну в категорії «збудований».
У категорії «збудовано» залишилися переважно дорожчими нові черги комплексів комфорт-класу, що зумовило зростання середньої вартості в цій групі до 35 129 грн/м².
Загальні висновки
• Кількість проектів стабільна – 11 містечок.
• Ціни зростають у межах 10–14% на рік у більшості сегментів.
• Основний попит – на готові таунхауси та дуплекси комфорт-класу.
• Забудовники консервативно добудовують черги, що діють, не стартуючи з новими проектами.
• Головними доводами залишаються безпека, автономність та якість локації.
Купуйте та продавайте котеджі та таунхауси в Житомирі та Житомирській області на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі