Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Повномасштабна війна, що почалася в 2022 році, кардинально змінила ринок заміської нерухомості всієї України, і Черкаська область не стала винятком. У перші місяці бойових дій попит практично зупинився, більша частина нових будівельних проєктів була тимчасово припинена або заморожена, а покупці зосереджені виключно на питаннях безпеки та виживання.
Втім, уже у другій половині 2022 року на ринку почала з'являтися нова тенденція: українці все активніше звертали увагу на власне автономне житло із земельною ділянкою. Бажання мати більше простору, безпечні умови проживання, можливість автономного електро- та теплопостачання стимулювали попит на котеджі, таунхауси та дуплекси.
2023 став переломним: ринок стабілізувався, забудовники поступово відновили активність, а покупці повернулися до укладання угод.
У 2024-2025 роках відбулося поступове відновлення обсягів продажу до довоєнного рівня, але вже з новою структурою попиту та зміненими ціновими орієнтирами.
Структура ринку котеджних містечок Черкаської області
За період 2022-2025 років кількість котеджних містечок в області поступово зростала. Якщо 2022 року девелопери переважно брали паузу, то у 2024-2025 роках ринок увійшов у стабільну фазу розвитку.
Кількість котеджних містечок у Черкаській області
Станом на 15 червня 2025 року за даними компанії "РеалЕкспо" та бази порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com у Черкаській області є 14 котеджних містечок проти 13 містечок у червні минулого року, тобто протягом року на ринок області вийшов лише один новий проєкт у Черкасах.
Розташування котеджних містечок на Черкащині
- 8 котеджних селищ розташовано у Черкасах проти 7 у червні-2024;
- 4 котеджні містечка розташовані у Черкаському районі (села Геронимівка та Слобода);
- 2 котеджних містечка розташовані в Умані Уманського району.
Ринок котеджних містечок у Черкаській області на 85% розвинений у Черкасах та передмісті.
Протягом року додалося 1 нове містечко — у межах міста Черкаси. У містах супутників ситуація залишилася стабільною. Варто зазначити, що у невеликих населених пунктах області масового будівництва котеджних містечок не ведеться — основну активність зосереджено в обласному центрі та його найближчих передмістях.
Типи нерухомості у котеджних містечках Черкаської області
У 2 котеджних містечках основним типом нерухомості є котеджі,- у 13 проєктах – таунхауси проти 12 проектів у 2024-му;
- у 4 проектах – дуплекси.
На частку таунхаусів припадає 66,7% ринку котеджних селищ Черкаської області.
- Перше місце за кількістю КМ в області у таунхаусів – 13 містечок.
- На другому місці дуплекси у КМ – 4 містечка.
- На третьому місці котеджі у КМ –2 містечка.
Абсолютну перевагу на ринку отримав формат таунхаусів. Це тому, що зблоковане малоповерхове будівництво дозволяє забудовникам ефективно використовувати землю, а покупцям отримати комфортне житло за більш помірною ціною.
Дуплекси зберігають свою нішу, але частково втратили популярність через перенасичення пропозиції у попередні роки.
Повноцінні котеджі з ділянкою поступово переходять у преміальний сегмент.
Ступінь готовності котеджних містечок на Черкащині
На Черкащині станом на 15 червня є:
- 10 збудованих котеджних містечок проти 7 містечок у червні-2024;
- 3 споруджуваних котеджних селища, порівняно з 5 в 2024-му;
- 1 прєктоване котеджне містечко.
Понад 70% котеджних містечок області вже повністю збудовано та введено в експлуатацію. У процесі активного будівництва знаходиться лише 3 проєкти. Лише один об'єкт залишається на стадії проекту – це «Європейський квартал» у Слободі Черкаського району.
В цілому ринок поступово насичується готовим житлом, що відповідає новим уподобанням покупців, які віддають перевагу швидкому заселенню без ризиків добудови.
«Заморожені» котеджні містечка Черкаської області
У котеджному містечку «Європейський квартал», що проектується, розташованому в с. Слобода Черкаського району, будівництво «заморожене.
Продані котеджні містечка на Черкащині
У 6 котеджних містечках повністю завершено будівництво та продано всі домоволодіння у містечках.
Вартість житла: середня ціна та динаміка 2024-2025
Ціни на заміське житло в Черкаській області помірні порівняно із західними чи столичними регіонами, але помітно зросли від довоєнних.
На тлі відновлення попиту у 2024-2025 роках ринок продемонстрував помірне, але стабільне зростання цін у більшості сегментів.
Середня вартість 1 кв.м у котеджних містечках Черкаської області станом на 15 червня 2025 року за даними консалтингової компанії «РеалЕкспо» та порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com складає 33 545 грн., що на 6032 грн. більше, ніж 2024-го. Зростання ціни в гривнях за рік склало 21,9%.
Найбільший приріст спостерігався у Черкасах – понад 37% на рік. Це з активізацією попиту, обмеженим пропозицією у межах міста, і навіть активним розвитком нових черг вже діючих комплексів.
Умань також продемонструвала суттєве зростання, хоча поки що ринок залишається невеликим за обсягом.
Ціновий діапазон ринку котеджних селищ
• Мінімальна вартість: 25 000 грн/м² ("Дрім Таун", Черкаси, будується).
• Максимальна вартість: 41 667 грн/м² (Таунхауси на Дахнівській, Черкаси, будується).
Основна маса пропозицій у 2025 році зосереджена у коридорі 30 000 – 35 000 грн/м².
Динаміка цін за типами нерухомості в котеджних містечках
Середня вартість квадратного метра в котеджних містечках в передмісті Черкас змінювалася залежно від типу нерухомості. Станом на 15/06/2025 вона мала такий вигляд:
Лідером зростання стали таунхауси (+32,6%). Їх популярність обумовлена оптимальним співвідношенням площі, ціни та витрат на утримання.
Дуплекси навпаки демонструють певне здешевлення (-14,8%) – наслідок корекції пропозиції після зайвої активності цього сегмента в попередні роки.
Середня вартість квадратного метра в котеджних містечках Черкаської області змінювалася залежно від стану будівництва. Станом на 15/06/2025 вона мала такий вигляд:
Квадрат» у побудованих містечках дорожче на 21,13%, ніж квадратний метр у споруджуваних містечках.
Покупці все частіше вибирають готові будинки. Готовність об'єкта дозволяє уникнути ризиків та додаткових витрат на добудову.
Вартість «квадрату» залежить від розташування: чим ближче до межі обласного центру, тим вартість дорожча; від типу нерухомості: у таунхаусах «квадрат» - дешевший, у котеджах – дорожчий; від стану будівництва: у побудованих містечках вартість «квадрату» вища, ніж у містечках, що будуються.
Основні тенденції ринку 2025 року
1️⃣ Попит на готові об'єкти:
Основна частина угод полягає саме у зданих в експлуатацію будинках або об'єктах з високим ступенем готовності.
2️⃣ Домінування формату таунхаусів:
Зручний розмір, доступна вартість, власна ділянка, мінімальні витрати на утримання – це робить цей формат найбільш затребуваним.
3️⃣ Зниження інтересу до дуплексів:
Перенасичення попередніх років спричинило корекцію середніх цін.
4️⃣ Обмежена поява нових великих проектів:
Девелопери працюють обережно, запускаючи нові черги в комплексах, що вже діють, але уникають масштабних запусків.
5️⃣ Зростання вимог до автономності:
Генератори, альтернативні джерела живлення, наявність укриття, незалежні джерела опалення тепер обов'язкові атрибути нових будинків.
Прогноз на 2025-2026 роки
• Збереження стабільного попиту переважно у Черкасах та найближчому передмісті.
• Подальше зростання популярності таунхаусів.
• Цінове зростання в межах 5–10% у гривневому еквіваленті.
• Локальне поступове насичення ринку готовими об'єктами.
• Залучення нових девелоперів до більш преміальних сегментів.
Купуйте та продавайте котеджі та таунхауси в Черкаській області на порталі заміської нерухомості zagorodna.com
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі