Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Загальна динаміка розвитку ринку
Отже, за період другого кварталу (квітень–червень) кількість котеджних містечок по країні збільшилася на 70 об’єктів, що відповідає приблизно 3% зростання. Таким чином, загальнонаціональний тренд є позитивним – спостерігається приріст нових котеджних містечок, незважаючи на продовження воєнних дій та економічні виклики. Важливо, що жодна область не продемонструвала зниження кількості містечок за цей період: у всіх регіонах показник або зростав, або залишався стабільним. Це свідчить про те, що нові проєкти запускалися в тих регіонах, де дозволяє ситуація, а існуючі містечка не зникали з бази даних порталу. Загалом ринок заміської нерухомості продовжує поступово розвиватися по всій країні, хоча темпи цього розвитку суттєво різняться залежно від регіону.
Ринок котеджних містечок України у першому півріччі 2025 року демонструє помірно-позитивну динаміку. Якщо у 1-му кварталі з’явилося 31 нове котеджне містечко, то у 2-му кварталі — вже 70 нових проектів, що свідчить про суттєве прискорення темпів забудови. Це приблизно вдвічі більше, ніж у попередньому кварталі, і є найвищим приростом за останні два роки.
Більшість нових містечок — невеликі проєкти на 2–10 котеджів або таунхаусів, орієнтовані на локального покупця чи інвестора. Водночас з’являються середні містечка на 100 домоволодінь, що свідчить про відновлення девелоперської впевненості у попиті на більші проєкти.
Важливою особливістю є розширення географії забудови: у деяких регіонах почали з’являтися котеджні містечка у населених пунктах, де раніше їх не було зовсім. Це свідчить про поступову децентралізацію ринку та пошук нових локацій девелоперами.
Аналіз динаміки по регіонах
Найбільший внесок у загальноукраїнський приріст зробила Київська область – тут кількість котеджних містечок зросла зі 1191 до 1220 об’єктів (на +29 містечок, що становить приблизно +2,4%). Такий приріст є найбільшим як в абсолютних значеннях, так і за долею від загального збільшення (понад 40% усіх нових містечок з’явилися саме на Київщині). Це підтверджує статус Київщини як головного осередку котеджного будівництва: понад половина всіх котеджних містечок країни розташована саме в цьому регіоні (1220 із 2351 станом на червень) та навколо столиці продовжують запускати найбільше нових проєктів. Можна припустити, що стабільна безпекова ситуація в столичному регіоні та високий попит на заміське житло поблизу Києва стимулюють активний розвиток нових котеджних містечок.
Суттєву динаміку продемонстрували також окремі області Західної України. Львівська область збільшила кількість містечок з 227 до 239 (+12 об’єктів, ~+5,3%), а Івано-Франківська – зі 124 до 136 (+12 об’єктів, ~+9,7%). Це найбільші прирости після Київщини. Активне зростання на Львівщині та Прикарпатті можна пояснити відносною безпекою цих регіонів і підвищеним попитом на заміське житло від переселенців та інвесторів. Як відзначають аналітики порталу, забудовники в безпечніших західних областях продовжують виводити на ринок нові проєкти, що користуються попитом. Дійсно, сумарно західні регіони дали значну частку нових містечок у 2-му кварталі 2025 року.
До групи регіонів із помітним приростом належить і Одеська область: тут за квітень–червень кількість містечок зросла зі 119 до 122 (+3 містечка, ~+2,5%). Хмельницька область також додала 3 нові містечка (було 43, стало 46, ~+7%). Волинська, Закарпатська та Тернопільська області показали приріст по +2 містечка кожна: так, на Волині було 21, стало 23 (+9,5%), на Закарпатті 58 стало 60 (+3,4%), на Тернопільщині 45 зросло до 47 (+4,4%). Вінницька область збільшила показник на 1 (з 57 до 58, ~+1,8%), так само на +1 зріс показник у Дніпропетровській області (з 59 до 60, ~+1,7%). Місто Київ (столиця, окремо від області) також зафіксувало появу 3 нових котеджних містечок за цей період (було 105, стало 108, ~+2,9%).
Натомість 12 регіонів залишилися без змін у статистиці котеджних містечок протягом квітня–червня 2025 року. Зокрема, Житомирська (11 містечок у квітні і червні), Запорізька (20 і 20), Кіровоградська (11 і 11), Миколаївська (9 і 9), Полтавська (9 і 9), Рівненська (45 і 45), Сумська (15 і 15), Харківська (52 і 52), Херсонська (3 і 3), Черкаська (14 і 14), Чернігівська (6 і 6) та Чернівецька (37 і 37) області не продемонстрували приросту за квартал. Для частини з цих регіонів відсутність нових проєктів є очікуваною через воєнні ризики та близькість до зони бойових дій (Харківська, Херсонська, Запорізька, Сумська, Миколаївська області), де зараз не до розвитку нової заміської забудови. В інших областях нульова динаміка може пояснюватися стриманим попитом чи відсутністю інвестицій на ринку заміського житла. Наприклад, у центральних регіонах на кшталт Черкаської, Полтавської чи Кіровоградської областей ринок котеджних містечок традиційно невеликий, тому у другому кварталі там не зафіксовано нових проєктів. Важливо зазначити, що зі зрозумілих причин до аналітики не включені тимчасово окуповані та найбільш небезпечні території – зокрема, Донецька та Луганська області, а також АР Крим, де діяльність з будівництва котеджних містечок не відслідковується .Таким чином, географія розвитку котеджних містечок у 2025 році змістилася у відносно безпечні регіони, передусім столичний та західні області, тоді як на прифронтових територіях іде пауза.
Помітним є контраст між лідерами та іншими областями.
За абсолютною кількістю котеджних містечок станом на червень 2025 року Київщина впевнено посідає перше місце (1220 проектів), випереджаючи найближчого переслідувача у кілька разів.
Так, Львівська область на другому місці має 239 містечок, що майже в п’ять разів менше за показник Київської області.
Третю позицію займає Івано-Франківщина з 136 містечками.
Далі йдуть Одещина – 122, місто Київ – 108, Закарпаття – 60, Дніпропетровщина – 60, Вінниччина – 58, тощо. Більшість інших регіонів мають менше ніж по 50 котеджних селищ. Така картина підтверджує значну концентрацію заміських проєктів навколо столиці та у кількох економічно розвинених або безпечних областях.
Висновки
Аналіз даних другого кварталу 2025 року свідчить про пожвавлення розвитку заміських котеджних містечок в Україні. Загалом по країні спостерігається зростання кількості таких проєктів, особливо у тих регіонах, де є сприятливі умови – безпека, попит з боку населення та інвесторів. Київська область утримує безперечне лідерство як за загальною кількістю містечок, так і за введенням нових проєктів, що підкреслює центральну роль столичного регіону на ринку заміської нерухомості. Водночас західні області (Львівська, Івано-Франківська, Волинська, Закарпатська та інші) демонструють динамічний розвиток, фактично наздоганяючи Київщину за кількістю нових містечок у квартал, завдяки відносній віддаленості від бойових дій та появі нового попиту від релокованого бізнесу і переселенців. Регіони, що межують із зоною бойових дій або зазнали окупації, наразі стагнують – там не фіксується приріст нових котеджних містечок, що логічно, адже пріоритетом є безпека, а інвестиційна активність низька. Проте важливо, що жодне містечко не зникло з переліку – навіть у цих областях кількість проєктів не зменшилася, тобто ринок зберігає вже наявний фонд.
Отже, у другому кварталі 2025 року ринок котеджних містечок України продовжив стійке зростання, попри всі труднощі воєнного часу. Найближчі перспективи галузі залежатимуть від розвитку безпекової ситуації та економічних умов. Якщо тенденції збережуться, можна очікувати подальшого поступового збільшення кількості котеджних містечок у найбезпечніших та найбільш затребуваних регіонах, з повільнішим відновленням активності у прифронтових областях по мірі стабілізації ситуації. Такі аналітичні дані є важливими для розуміння регіональних особливостей ринку заміської нерухомості та планування бізнес-стратегій девелоперів у сучасних умовах.
У цьому звіті проаналізовано зміни кількості котеджних містечок в Україні за підсумками першого та другого кварталів 2025 року за двома напрямами: тип готовності проєктів (стадія реалізації) та типи нерухомості у цих містечках. Дані надано за кварталами 2025 року (1 кв. – станом на кінець березня, 2 кв. – станом на кінець червня) на основі статистики порталу Zagorodna.com. Ми порівнюємо показники між кварталами, визначаємо абсолютні та відсоткові зміни, а також висвітлюємо ключові тенденції: що зростає, що залишається стабільним, а що фактично не змінилося за цей період. Наприкінці наводяться короткі висновки для фахівців ринку нерухомості.
Котеджні містечка за типами нерухомості: порівняння 1-го та 2-го кварталів 2025 року
Аналізуючи типи нерухомості в котеджних містечках, можна відзначити різну динаміку в залежності від сегменту. Масові формати житла продемонстрували зростання у 2-му кварталі, особливо котеджі та таунхауси, тоді як кількість елітних вілл залишилася стабільною. Нижче подано зміни за основними видами об’єктів у структурі містечок:
- Вілли: у 1 кв. – 22, у 2 кв. – 22 (без змін).
- Дуплекси: у 1 кв. – 384, у 2 кв. – 406 (на 22 містечка більше; +5,7%).
- Таунхауси: у 1 кв. – 1195, у 2 кв. – 1226 (на 31 містечко більше; +2,6%).
- Котеджі: у 1 кв. – 971, у 2 кв. – 1004 (на 33 містечка більше; +3,4%).
- Квадрекси: у 1 кв. – 35, у 2 кв. – 37 (на 2 містечка більше; +5,7%).
- Земельні ділянки: у 1 кв. – 87, у 2 кв. – 88 (на 1 містечко більше; +1,1%).
З графіка видно, що найбільший абсолютний приріст відбувся у сегментах котеджів та таунхаусів – відповідно +33 та +31 містечко за квартал. Це свідчить про популярність цих форматів: девелопери активно розширювали проєкти, де представлені таунхауси й котеджі, що є традиційно затребуваними форматами заміського житла. Дуплекси показали значне відносне зростання (+5,7%), майже таке саме, як і квадрекси (+5,7%), хоча в абсолютних числах приріст дуплексів більший (22 проти 2). Це може вказувати на поступове освоєння формату дуплексів, які набувають популярності як компроміс між квартирою і окремим будинком. Вілли залишилися на тому ж рівні (усього 22 містечка з віллами) – у високому ціновому сегменті нових проєктів не з’являлося. Також майже не збільшилась пропозиція земельних ділянок під забудову (+1 містечко з ділянками), що може означати обмежену появу нових котеджних містечок на етапі продажу лише землі. Загалом приріст у популярних сегментах нерухомості підкреслює переважний розвиток містечок з готовим житлом (таунхауси, котеджі), у той час як ніша елітних вілл і масштабних проєктів із землею залишається стабільною без змін.
Котеджні містечка за типами готовності: порівняння 1-го та 2-го кварталів 2025 року
У розрізі стадій готовності котеджних містечок спостерігається загальне зростання активності у 2-му кварталі 2025 року. Практично всі категорії продемонстрували збільшення кількості проєктів, за винятком «заморожених» – їхня кількість не змінилася. Особливо помітне пожвавлення у категорії містечок, що будуються, тоді як нових проєктів майже не додалося. Нижче наведені детальні цифри змін по кожній категорії готовності:
- Збудовано: у 1 кв. – 1271, у 2 кв. – 1297 (на 26 містечок більше; +2,0%).
- Проєкт: у 1 кв. – 179, у 2 кв. – 180 (на 1 містечко більше; +0,6%).
- Будується: у 1 кв. – 830, у 2 кв. – 872 (на 42 містечка більше; +5,1%).
- Продано: у 1 кв. – 894, у 2 кв. – 909 (на 15 містечок більше; +1,7%).
- Заморожено: у 1 кв. – 334, у 2 кв. – 334 (без змін, 0%).
На графіку видно, що найбільше зростання відбулося в категорії «Будується» – кількість містечок на стадії будівництва збільшилася на 5,1% за квартал. Категорія «Збудовано» (вже побудовані містечка) також зросла, хоча й помірно – на 2,0%. Невелике підвищення зафіксовано в кількості проданих проєктів (+1,7%), що свідчить про певне пожвавлення продажів. Водночас кількість нових проєктів практично не змінилася (+0,6%), тобто у 2-му кв. було започатковано мінімум нових містечок. Заморожених проєктів не побільшало, їх число залишилося сталим (334 об’єкти), що можна трактувати позитивно – ринок не демонструє появи нових проблемних або зупинених будівництв. Загалом структура стадій готовності змістилася в бік активної реалізації проєктів: більше містечок перейшло зі стадії планування в будівництво та до завершення/продажу, тоді як «портфель» нових ініціатив залишився майже незмінним.
Висновки
- Зростання будівельної активності. У 2-му кварталі 2025 року ринок котеджних містечок продемонстрував помірне пожвавлення: більшість проєктів перейшли на стадії будівництва або були добудовані і продані. Кількість містечок, що будуються, зросла найбільше (+5% за квартал), що свідчить про активну реалізацію проєктів забудовниками. Одночасно зросла й кількість завершених («збудовано») та проданих об’єктів, хоча і менш значними темпами. Нових заморожених проєктів не з’явилося – це позитивний сигнал стабільності галузі.
- Обмежений запуск нових проєктів. Категорія «Проєкт» (плановані містечка на стадії ідеї/підготовки) фактично не змінилася за квартал, тобто девелопери утримувалися від старту великої кількості нових проєктів. Ринок сконцентрувався на добудові та продажу поточних містечок, а не на розширенні портфелю нових ініціатив. Це може означати обережність інвесторів і забудовників на фоні ринкових умов або очікування сприятливішої кон’юнктури для запуску нових проєктів.
- Структура пропозиції за видами нерухомості. Пропозиція котеджних містечок найбільше зросла у сегментах таунхаусів, котеджів та дуплексів – форматів, популярних серед широкого кола покупців завдяки поєднанню комфорту заміського житла і відносно доступної ціни. Частка містечок з цими типами нерухомості збільшилася. Натомість сегмент елітних вілл залишився стабільним без приросту, що вказує на вузький ринковий попит і пропозицію у найвищому ціновому діапазоні. Земельні ділянки також майже не додалися – цей формат продажу залишається нішевим. Відносно високий відсотковий приріст (5–6%) показали квадрекси й дуплекси, хоч у абсолютних числах їхня кількість невелика, що говорить про поступову диверсифікацію форматів котеджних містечок.
Короткий підсумок: Перше півріччя 2025 року характеризується пожвавленням будівництва та стабільністю існуючих проєктів на ринку котеджних містечок. Забудовники зосереджені на завершенні та продажу наявних об’єктів, демонструючи зростання майже в усіх категоріях готовності, при цьому нових проєктів майже не запускається, а проблемних заморожених об’єктів не більшає. У структурі пропозиції житла найбільше збільшуються популярні формати (котеджі, таунхауси, дуплекси), що відповідає попиту середнього сегмента, тоді як елітні вілли та проєкти із земельними ділянками залишаються стабільно незмінними. Це свідчить про сталу та обережну динаміку розвитку ринку: ріст забезпечується за рахунок реалізації поточних проєктів та масових форматів житла, без різких стрибків у запуску нових ініціатив чи змін в ексклюзивних сегментах.
Регіональні тренди
Західна Україна
На заході країни суттєво активізувалося будівництво дуплексів і котеджів. Така тенденція пояснюється кількома факторами:
- Відносно безпечна ситуація у регіоні приваблює як внутрішніх переселенців, так і інвесторів.
- Попит на невеликі формати житла для родин або як інвестицію під оренду.
- Захід України історично тяжіє до менш щільної забудови, тож котеджі та дуплекси природно вписуються в архітектурний контекст.
Київський регіон
На Київщині зберігається лідерство ринку котеджних містечок, однак спостерігається чітка концентрація попиту та пропозиції на таунхауси. Девелопери віддають перевагу цьому формату через:
- Відносно компактну щільність забудови.
- Оптимальне співвідношення площі та вартості, що робить таунхауси привабливими для середнього класу.
- Високий попит у передмісті столиці, особливо в районах із зручною транспортною доступністю.
Нові тренди: дохідна нерухомість і глемпінг
Однією з найцікавіших новацій першої половини 2025 року став вихід котеджних містечок на ринок дохідної нерухомості. Девелопери почали цілеспрямовано створювати проєкти:
- з будинками для оренди (інвест-формат),
- з комплексною інфраструктурою для відпочинку,
- з високою вартістю квадратного метра, яка обґрунтовується доходністю від оренди.
Глемпінг як сегмент ринку
Яскравий приклад — розвиток глемпінгів (glamping) під Києвом і в Карпатах.
- Це “гламурний кемпінг” — поєднання природи та цивілізаційних зручностей.
- Будиночки в таких містечках часто мають оригінальну архітектуру, преміальну обробку і коштують значно дорожче, ніж середньостатистичні котеджі, адже розраховані не лише на проживання, а й на отримання доходу від туристів чи внутрішніх гостей.
- Вартість квадратного метра у таких проєктах є високою, адже закладається потенційний прибуток від оренди.
Цей тренд говорить про еволюцію ринку котеджних містечок від лише житлової забудови до сегмента інвестиційного продукту, що особливо актуально для територій з високим туристичним потенціалом, як-от Карпати.
Ключові висновки
✅ Значне збільшення кількості нових проєктів у 2 кварталі 2025 року, з фокусом на малі та середні містечка.
✅ Географія забудови розширюється — нові проєкти з’являються в локаціях, де котеджних містечок досі не було.
✅ Захід України орієнтується на дуплекси й котеджі; Київщина – на таунхауси.
✅ З’явився тренд на дохідну нерухомість, зокрема глемпінг-проєкти, як інвестиційна альтернатива.
✅ Загалом ринок розвивається обережно, але з помірно позитивними темпами, зростаючи переважно в популярних і безпечних регіонах.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі