У 2 кварталі на Київщині з’явилося 29 нових котеджних містечок: приріст склав +2,4%

Автор: Віктор Коваленко 
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"

Попри війну, девелопери продовжують будувати нові проекти, а попит на заміську нерухомість тримається на стабільному рівні. Пропонуємо детальний аналіз ринку за квітень–червень 2025 року: динаміка кількості містечок, розподіл за районами, типами нерухомості та ступенем готовності, а також оцінка головних тенденцій і викликів.

Кількість котеджних містечок: зростання на 2,4%

Станом на квітень 2025 року у Київській області налічувалося 1191 котеджне містечко. До кінця червня їх кількість зросла до 1220, тобто за квартал з’явилося 29 нових проєктів, приріст склав +2,4%.

Динаміка за районами

Бучанський район залишається беззаперечним лідером ринку, сконцентрувавши понад 53% усіх котеджних містечок Київщини. Тут за квартал з’явилося 18 нових проектів. Це пояснюється близькістю до Києва, розвиненою інфраструктурою та наявністю великих масивів землі для забудови.

Серед інших районів варто відзначити:

• Бориспільський район (+3 містечка, +3,8%) активізувався після періоду стагнації. Тут користуються попитом об’єкти поблизу лівобережного Києва та міжнародного аеропорту.

• Фастівський район (+4 містечка, +3,0%) зростає завдяки доступним цінам та близькості до південних околиць столиці.

• Броварський і Вишгородський райони зберегли кількість містечок без змін, що свідчить про певну стабілізацію або зниження девелоперської активності на цих напрямках.

Типи нерухомості у котеджних містечках: домінують таунхауси і котеджі

Загальна структура ринку за типами житла на кінець червня 2025 року виглядає так:

Основні висновки:

• Таунхауси залишаються найдинамічнішим сегментом ринку. У ІІ кварталі з’явилося 49 нових проектів з таунхаусами, що свідчить про перевагу компактного, доступнішого формату житла. Таунхауси приваблюють покупців як компроміс між квартирою та приватним будинком.

• Котеджі традиційно лідирують за кількістю містечок (600), проте темпи зростання помітно нижчі, ніж у таунхаусів. Це пов’язано з високою вартістю будівництва та меншою доступністю для покупців під час війни.

• Дуплекси демонструють помірне зростання, оскільки є вигідним варіантом для девелоперів і споживачів — відносно дешевші за котеджі, але забезпечують окремий вхід і невелику прибудинкову ділянку.

• Вілли і квадрекси лишаються нішевими форматами. Нових проектів у цих сегментах за квартал не з’явилося через вузький попит і високу собівартість будівництва.

• Проекти із земельними ділянками без забудови практично не зростають. Попит на них обмежений, хоча частина інвесторів бачить у землі безпечний актив.

Структура ринку за ступенем готовності

Станом на червень 2025 року ринок розподіляється так:

Основні висновки:

• Будуються — найбільш динамічний сегмент у ІІ кварталі. Приріст +22 проекти свідчить про поступове відновлення активності забудовників попри складну ситуацію в країні. Девелопери прагнуть добудовувати об’єкти, розпочаті ще до війни, а також запускати нові невеликі проекти.

• Збудовано — темпи приросту мінімальні. Більшість завершених містечок продані частково або поступово реалізуються.

• Проєкт — кількість проектів на папері майже не змінилася. Девелопери уникають тривалого етапу без будівництва: або стартують роботи, або відкладають рішення до стабілізації ситуації.

“Заморожені” та продані котеджні містечка: стан ринку

• Заморожені містечка:

  • Кількість станом на червень 2025 року — 219 проєктів, без змін відносно квітня.

  • Частка на ринку — 17,95% (219 із 1220).

  • Причини заморозки: воєнна небезпека, дефіцит фінансування, низький попит на преміальні формати, відсутність інфраструктури.

• Повністю реалізовані містечка:

  • Станом на червень 2025 року — 448 проектів (проти 446 у квітні).

  • Частка ринку — 36,72%.

  • Приріст за квартал мінімальний (+2 проекти). Це пояснюється обережністю покупців і високою вартістю житла.

Таким чином, понад третина котеджних містечок Київщини вже завершені та продані, тоді як близько п’ятої частини ринку залишається «замороженою» — значний прихований резерв для майбутнього пожвавлення ринку.

Основні тенденції і прогнози

✅ Ринок відновлюється. Приріст кількості котеджних містечок у ІІ кварталі 2025 року підтверджує поступове відновлення заміського будівництва.

✅ Таунхауси — головний драйвер ринку. Девелопери орієнтуються на доступні формати. За обсягом нових проектів таунхауси випереджають котеджі.

✅ Велика частка “заморожених” проектів зберігає ризики для ринку. Якщо воєнна ситуація стабілізується, ці проекти можуть вийти на ринок одночасно, створивши надлишок пропозиції.

✅ Попит концентрується у передмістях з розвиненою інфраструктурою — насамперед Бучанський район. Далекі райони, як-от Білоцерківський, залишаються на периферії ринку.

✅ Очікування на ІІ півріччя 2025 року:

• Помірне зростання кількості проектів (+15–25 нових КМ до кінця року).

• Продовження тренду на таунхауси та дуплекси.

• Обережність девелоперів щодо запуску великих і дорогих котеджних містечок.

• У разі стабілізації ситуації — поступове розмороження частини призупинених проектів.

Висновок. Незважаючи на складні умови воєнного часу, Київщина утримує пальму першості на ринку заміської нерухомості. Ринок котеджних містечок демонструє поступове відновлення. Основними трендами залишаються зростання кількості нових проектів у доступних форматах (таунхауси, дуплекси), а також збереження значного резерву в заморожених проектах. Попит існує, але він обережний і концентрується на безпечних напрямах із розвиненою інфраструктурою. Майбутнє ринку значною мірою залежатиме від воєнної та економічної ситуації. Водночас котеджні містечка під Києвом залишаються одним із найбільш перспективних сегментів українського ринку нерухомості.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com