Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Начавшаяся в 2022 году полномасштабная война кардинально изменила рынок загородной недвижимости всей Украины, и Черкасская область не стала исключением. В первые месяцы боевых действий спрос практически остановился, большая часть новых строительных проектов была временно приостановлена или заморожена, а покупатели сосредоточены исключительно на вопросах безопасности и выживания.
Впрочем, уже во второй половине 2022 года на рынке начала проявляться новая тенденция: украинцы все активнее обращали внимание на собственное автономное жилье с земельным участком. Желание иметь больше пространства, безопасные условия проживания, возможность автономного электро- и теплоснабжения стимулировали спрос на коттеджи, таунхаусы и дуплексы.
2023 год стал переломным: рынок стабилизировался, застройщики постепенно возобновили активность, а покупатели вернулись к заключению сделок.
В 2024-2025 годах произошло постепенное восстановление объемов продаж до довоенного уровня, но уже с новой структурой спроса и измененными ценовыми ориентирами.
Структура рынка коттеджных городков Черкасской области
За период 2022-2025 годов количество коттеджных городков в области постепенно росло. Если в 2022 году девелоперы преимущественно брали паузу, то в 2024-2025 годах рынок вошел в стабильную фазу развития.
Количество коттеджных городков в Черкасской области
По состоянию на 15 июня 2025 года по данным компании "РеалЭкспо" и базе портала загородной недвижимости www.zagorodna.com в Черкасской области имеется 14 коттеджных городков против 13 городков в июне прошлого года, т.е.в течении года на рынок области вышел только один новый проект в Черкассах.
Расположение коттеджных городков на Черкасчине
- 8 коттеджных поселков расположено в Черкассах против 7 в июне-2024;
- 4 коттеджных городка расположено в Черкасском районе (села Геронимовка и Слобода); 2 коттеджных городка расположены в Умани Уманского района
- Рынок коттеджных городков в Черкасской области на 85% развит в Черкассах и пригороде.
В течении года добавился 1 новый городок — в черте города Черкассы. В городах спутниках ситуация осталась стабильной. Стоит отметить, что в небольших населенных пунктах области массового строительства коттеджных городков не ведется — основная активность сосредоточена в областном центре и его ближайших пригородах.
Типы недвижимости в коттеджных городках Черкасской области
В 2 коттеджных городках предпочитаемым типом недвижимости являются коттеджи,
в 13 проектах – таунхаусы против 12 проектов в 2024-м;
в 4 проектах - дуплексы.
На долю таунхаусов приходится 66,7% рынка коттеджных поселков Черкасской области.
- Первое место по количеству КГ в области у таунхаусов - 13 городков.
- На втором месте дуплексы в КГ – 4 городка.
- На третьем месте коттеджи в КГ –2 городка.
Абсолютное преимущество на рынке получил формат таунхаусов. Это объясняется тем, что сблокированное малоэтажное строительство позволяет застройщикам эффективно использовать землю, а покупателям получить комфортное жилье по более умеренной цене.
Дуплексы сохраняют свою нишу, но частично утратили популярность из-за перенасыщения предложения в предыдущие годы.
Полноценные коттеджи с участком постепенно переходят в премиальный сегмент.
Степень готовности коттеджных городков на Черкасчине
На Черкасчине по состоянию на 15 июня имеется 10 построенных коттеджных городков против 7 городков июне-2024;
3 строящихся коттеджных поселка в сравнении с 5 в 2024-м;
1 проектируемый коттеджный городок.
Более 70% коттеджных городков области уже полностью построены и введены в эксплуатацию. В процессе активного строительства находится только 3 проекта. Только один объект остается на стадии проекта – это «Европейский квартал» в Слободе Черкасского района.
В целом рынок постепенно насыщается готовым жильем, что отвечает новым предпочтениям покупателей, предпочитающих быстрое заселение без рисков достройки.
«Замороженные» коттеджные городки Черкасской области
В проектируемом коттеджном городке «Европейский квартал», расположенном в с. Слобода Черкасского района, строительство «заморожено.
Проданные коттеджные городки на Черкасчине
В 6 коттеджных городках полностью завершено строительство и проданы все домовладения в городках.
Стоимость жилья: средняя цена и динамика 2024-2025
Цены на загородное жилье в Черкасской области умерены по сравнению с западными или столичными регионами, но заметно выросли от довоенных.
На фоне возобновления спроса в 2024-2025 годах рынок продемонстрировал умеренный, но стабильный рост цен в большинстве сегментов.
Средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Черкасской области по состоянию на 15 июня 2025 года по данным консалтинговой компании «РеалЭкспо» и портала загородной недвижимости www.zagorodna.com составляет 33545 грн., что на 6032 грн. больше, чем в 2024-м. Рост цены в гривнах за год составил 21,9%.
Наибольший прирост наблюдался в Черкассах – более 37% в год. Это связано с активизацией спроса, ограниченным предложением в черте города, а также активным развитием новых очередей уже действующих комплексов.
Умань также продемонстрировала существенный рост, хотя пока рынок остается небольшим по объему.
Ценовой диапазон рынка коттеджных поселков
• Минимальная стоимость: 25 000 грн/м² ("Дрим Таун", Черкассы, строится).
• Максимальная стоимость: 41667 грн/м² (Таунхаусы на Дахновской, Черкассы, строится).
Таким образом, основная масса предложений в 2025 году сосредоточена в коридоре 30000 – 35000 грн/м².
Динамика цен по типам недвижимости в коттеджных городках
Средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках в пригороде Черкасс менялась в зависимости от типа недвижимости. По состоянию на 15/06/2025 она выглядела так:
Лидером роста стали таунхаусы (+32,6%). Их популярность обусловлена оптимальным соотношением площади, цены и затрат на содержание.
Дуплексы же наоборот демонстрируют определенное удешевление ( -14,8%) – следствие коррекции предложения после излишней активности этого сегмента в предыдущие годы.
Средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках Черкасской области менялась в зависимости от состояния строительства. По состоянию на 15/06/2025 она выглядела так:
- строящиеся - 29769 грн.
- построенные - 36062 грн.
Квадрат» в построенных городках дороже на 21,13%, чем квадратный метр в строящихся городках.
Покупатели все чаще выбирают готовые дома. Готовность объекта позволяет избежать рисков и дополнительных затрат на достройку.
Стоимость «квадрата» зависит от месторасположения: чем ближе к границе областного центра, тем стоимость дороже; от типа недвижимости: в таунхаусах «квадрат» - дешевле, в коттеджах – дороже; от состояния строительства: в построенных городках стоимость «квадрата» выше, чем в строящихся городках.
Основные тенденции рынка 2025 года
1️⃣ Спрос на готовые объекты:
Основная часть сделок заключается именно по сданным в эксплуатацию домам или объектам с высокой степенью готовности.
2️⃣ Доминирование формата таунхаусов:
Удобный размер, доступная стоимость, собственный участок, минимальные затраты на содержание – все это делает этот формат наиболее востребованным.
3️⃣ Снижение интереса к дуплексам:
Перенасыщение предыдущих лет повлекло за собой коррекцию средних цен.
4️⃣ Ограниченное появление новых крупных проектов:
Девелоперы работают осторожно, запуская новые очереди в уже действующих комплексах, но избегают масштабных запусков.
5️⃣ Рост требований к автономности:
Генераторы, альтернативные источники питания, наличие укрытия, независимые источники отопления – теперь обязательные атрибуты новых домов.
Прогноз на 2025-2026 годы
• Сохранение стабильного спроса преимущественно в Черкассах и ближайшем пригороде.
• Дальнейший рост популярности таунхаусов.
• Ценовой рост в пределах 5–10% в гривневом эквиваленте.
• Локальное постепенное насыщение рынка готовыми объектами.
• Привлечение новых девелоперов в более премиальные сегменты.
Покупайте и продавайте коттеджи и таунхаусы в Черкасской области на портале загородной недвижимости zagorodna.com
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
Комментарии