Автор: Виктор Коваленко
По данным портала Zagorodna.com, годовая динамика изменила соотношение цен внутри рынка. Житомир почти догнал Заричаны, а таунхаусы по цене квадратного метра сравнялись с дуплексами. В то же время средняя цена в строящихся городках осталась выше, чем в построенных. В готовом сегменте зафиксировано и доступное предложение области, и самое дорогое.
Как оценивали рынок
Zagorodna.com сравнила два среза собственной базы коттеджных городков – за октябрь 2025-го и октябрь 2026 года. В общий итог вошли построенные городки, строящиеся и проектируемые. Замороженные объекты учитываются отдельно.
Ценовой анализ основывается на ценах предложения за квадратный метр. Для Корчака ценового показателя в таблице нет, поэтому он представлен в географии городков, а сравнение цен по населенным пунктам включает Житомир, Заречаны и Новоселицу.
Количество городков выросло на 18,2%
Через год в базе стало на два городка больше. Число населенных пунктов, где представлен этот сегмент, осталось на уровне четырех. Итак, прирост произошел внутри уже сложившихся очагов застройки.
Житомир сохранил первенство – семь городков против шести в октябре 2025 года. Прирост составил 16,7%, а доля города в областном итоге – 53,8%.
В Заречанах количество городков увеличилось с трех до четырех, или на 33,3%. Высокий процент объясняется меньшей базой сравнения: каждая из двух локаций прибавила по одному городку и обеспечила половину областного прироста.
В Корчаке и Новоселице осталось по одному городку.
В разрезе районов, где Житомир выделен отдельно, в Житомирском районе количество выросло с четырех до пяти, или на 25%, а в Коростенском районе осталось на уровне одного объекта.
Итого Житомир и Заречаны сосредоточили 84,6% всех городков в базе против 81,8% годом ранее. Для области с небольшим количеством проектов это существенно. Появление даже одного дополнительного городка в этой части рынка заметно меняет областную статистику, хотя в остальных населенных пунктах выбор жилья может оставаться прежним.
Таунхаусы остались самым распространенным форматом
Таунхаусы представлены в шести городках по сравнению с пяти годом ранее. Их присутствие выросло на 20%.
Дуплексы добавили столько же в абсолютном измерении – один городок, с трех до четырех. Из-за меньшего исходного количества относительный прирост в этом сегменте выше и составляет 33,3%.
Коттеджи представлены в трех городках, квадрексы – в одном. Оба показателя за год сохранились. Таким образом, расширение по типам сосредоточилось в двух форматах сблокированного жилья.
Таунхаусы остаются наиболее распространенными, а дуплексы занимают второе место по представленности.
Построенных городков больше половины
В октябре 2026 года семь городков имели статус «построен» по сравнению с шести годом ранее. Их количество увеличилось на 16,7%, а доля осталась близкой к прошлогодней — 53,8% против 54,5%. Готовый сегмент расширился в абсолютных цифрах и сохранил примерно тот же вес в общей структуре.
Количество строящихся городков возросло с трех до четырех, или на 33,3%. На них приходится 30,8% общего показателя по сравнению с 27,3% годом ранее. На стадии проектирования осталось два города. Их доля снизилась с 18,2% до 15,4%, поскольку общее количество объектов возросло.
Количество замороженных городков сохранилось на уровне двух. Следовательно, изменения за год видны, прежде всего, в категориях построенных и строящихся.
Житомир почти догнал Заричаны по средней цене
Средняя цена по области выросла за год на 9475 грн/м², или на 34,9%. Во всех трех населенных пунктах показатель повысился. В то же время, скорость роста и абсолютная надбавка за квадратный метр заметно отличались.
В Заречанах средняя стоимость поднялась с 35 905 до 44 562 грн/м² – на 8 657 грн, или на 24,1%. Это самый высокий показатель среди населенных пунктов, для которых в исследовании есть цены.
В Житомире квадратный метр прибавил 11 276 грн и подорожал с 31 938 до 43 214 грн, или на 35,3%. Областной центр показал наибольший абсолютный прирост.
Год назад Заречаны опережали Житомир на 3967 грн/м², а в октябре 2026 года — на 1348 грн/м². Отрыв сократился почти втрое. Средние цены в двух основных ячейках предложения теперь разделяют около 3%, хотя обе локации остаются дороже среднего показателя по области.
В Новоселице квадратный метр подорожал с 14 960 до 20 658 грн. Это самый относительный рост среди исследованных населенных пунктов — 38,1%. В деньгах прирост составлял 5 698 грн/м², меньше чем в трех локациях.
Ценовая дистанция до Житомира в абсолютных цифрах даже увеличилась – с 16 978 до 22 556 грн/м². Новоселица сохраняет свой ценовой уровень, а ее средний показатель опирается на один городок.
Разница между крайними предложениями превысила 37 тыс. грн за квадратный метр
Самое доступное предложение октября 2026 — 16 667 грн/м² в готовом коттеджном городке «Княжий хутор». Оно расположено в селе Новоселица Коростенского района, в 72 км от Житомира.
Самая высокая цена, 54 237 грн/м², зафиксирована в построенном городке таунхаусов «Атмосфера new format» на улице Народицкой в Житомире.
За год верхний предел поднялся с 40 344 до 54 237 грн/м², а нижний — с 9 603 до 16 667 грн/м². Разрыв между крайними ценами увеличился с 30741 до 37570 грн/м². В октябре 2026 года самый дорогой квадратный метр стоил примерно в 3,25 раза больше самого дешевого.
Оба объекта построены, но находятся на противоположных полюсах рынка. В одном случае речь идет об отдельных коттеджах в отдаленном от областного центра селе, в другом — о таунхаусах в самом Житомире. Этот диапазон показывает, как сильно могут различаться цены в пределах одной стадии готовности.
Таунхаусы по цене сравнялись с дуплексами
В октябре 2025 года дуплексы в среднем стоили 37 834 грн/м², а таунхаусы – 33 880 грн/м². Первые опережали вторые на 3954 грн/м². За год таунхаусы прибавили 10 927 грн/м², или 32,3%, и достигли 44 807 грн/м². Дуплексы подорожали на 6 942 грн/м², или 18,3%, до 44 776 грн/м². Разница между средними сократилась до 31 грн/м2.
Это сближение изменяет самое ценовое сравнение форматов. При почти одинаковой стоимости квадратного метра итоговый бюджет больше зависит от площади дома, размера участка, комплектации и объема работ до заселения. Более дорогим в итоге может оказаться любой из двух форматов в зависимости от характеристик конкретного предложения.
Средняя цена квадрексов выросла с 28 400 до 33 600 грн/м² – на 5 200 грн, или 18,3%.
Средняя цена коттеджей поднялась с 14 960 до 20 658 грн/м² – на 5 698 грн, или 38,1%. Коттеджи показали самый высокий процентный прирост, но остались доступным форматом в этом ценовом срезе. На их средний показатель оказывает существенное влияние «Княжий хутор» в Новоселице. Поэтому такая позиция коттеджей в ценовом рейтинге отражает состав предложения в области и его географию.
Средняя цена готового жилья росла быстрее
В построенных городках средняя цена выросла с 21 501 до 31 222 грн/м² – на 9 721 грн, или на 45,2%.
В строящихся городках она повысилась с 35 129 до 42 549 грн/м² — на 7 420 грн, или на 21,1%. В результате разрыв сократился с 13628 до 11327 грн/м². Даже после такого сближения квадратный метр в строящихся городках в среднем стоил на 36,3% больше.
В среднюю цену готового сегмента входят предложения по разным локациям и разным форматам. Доступные коттеджи в Новоселице снижают этот показатель, хотя в этой же категории есть самое дорогое предложение Житомира.
В небольшой выборке появление или выбытие одного дорогостоящего или доступного проекта способно заметно изменить среднюю цену всей группы.
При переходе городка со стадии строительства в готовые меняется состав сразу обеих ценовых групп. Поэтому разницу между их средними следует читать как соотношение цен на различные наборы объектов.
Как война и экономические факторы влияют на рынок
Война отражается на рынке с двух сторон.
Для застройщика перебои с электроснабжением, более дорогая логистика и недостаток квалифицированных работников могут увеличить затраты и растянуть сроки работ.
Для покупателя риск задержки означает более длительный период между оплатой и заселением. Поэтому при близкой цене большее значение имеют фактическая готовность дома, подключенные коммуникации и возможность пользоваться жильем зимой.
В Житомире и Заречанах более высокую стоимость квадратного метра покупатель может сопоставлять с удобством ежедневных поездок и доступом к работе, школам и услугам. В Новоселице более низкая цена входа оставляет больше средств в бюджете приобретения, однако для постоянного проживания на первый план могут получиться затраты времени и денег на дорогу. Перемещение семей в результате способно создавать дополнительную потребность в жилье, однако для покупки дома важны стабильный доход и возможность профинансировать всю покупку.
Удорожание материалов, работ и подводки сетей может повышать стартовые цены новых очередей. Платежеспособность семей одновременно определяет, по какой цене эти предложения найдут покупателя. При ограниченном спросе застройщик может отложить начало следующей очереди или предложить рассрочку. Изменение средней цены предложения, цены заключенных сделок и активность покупателей в данной ситуации следует оценивать раздельно.
Выводы
Рынок коттеджных городков Житомирской области за год расширился в пределах уже сложившейся географии. Житомир и Заречаны обеспечили весь прирост и содержат около 85% городков. В этих двух локациях цены сблизились, в то время как Новоселица сохранила существенный ценовой отрыв от областного центра.
Рост средней цены до 36588 грн/м² сопровождался изменениями внутри отдельных сегментов. Таунхаусы догнали дуплексы, готовые городки подорожали быстрее строящихся, а крайние цены разошлись более чем на 37 тыс. грн за квадратный метр. Для оценки конкретного объекта определяющими остаются локация, формат, фактическая готовность дома и коммуникаций и документы по вводу в эксплуатацию.
Прогноз
По оценке Zagorodna.com, базовый сценарий на следующие 12 месяцев – постепенное пополнение предложения в Житомире и Заречанах. Здесь уже сосредоточено большинство городков, а обе локации показали прирост.
Таунхаусы имеют предпосылки сохранить первенство по представленности, в то время как дуплексы могут постепенно расширять свое присутствие.
Если часть из четырех строящихся городков завершит работы в заявленные сроки, у покупателей прибавится вариантов готового жилья при условии, что в этих проектах останутся дома в продаже. При задержках с финансированием работ или ухудшении ситуации ситуации этот переход может произойти медленнее.
При появлении новых более дорогих очередей или выбытии доступных объектов средняя цена может повыситься. Если же на рынке станет больше предложений в низшем ценовом сегменте или застройщики будут активнее применять скидки из-за ограниченного спроса, ее рост может замедлиться.
Два годичных среза дают основания для такого сценарного прогноза. Более точную оценку можно будет дать после появления цен на новые очереди и обновления данных о готовности и остатках в продаже.
Об авторе
Материал подготовил Виктор Коваленко – руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», аналитик рынка загородной недвижимости Украины.
Источник данных: собственная база коттеджных городков Zagorodna.com, октябрь 2025 - октябрь 2026 года.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии