На Волыни средняя цена в коттеджных городках выросла за год на 51%

В октябре 2026 года средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках Волынской области составила 49 866 грн. против 33 035 грн. годом ранее. Средний показатель предложения вырос на 51%. На его динамику повлияли изменение состава объектов в продаже, выход новых более дорогих проектов, стоимость строительства и спрос на жилье в западных регионах.

 Автор: Виктор Коваленко

По данным портала Zagorodna.com, ценовая картина рынка меняется вместе с предложением. Построенное жилье распродается и выходит из продаж, строящиеся городки переходят в категорию готовых, а новые проекты стартуют с более высокой стоимостью квадратного метра. Поэтому значительные колебания средних показателей отражают и удорожание строительства и обновление ассортимента жилья.

Важным центром формирования стоимости остается Луцк. В исследуемых коттеджных городках самого города жилье уже распродано, а актуальное предложение сосредоточено в пригородах и других населенных пунктах области.

Средняя цена прибавила почти 17 тыс. грн за квадратный метр

За год средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках области увеличилась на 16831 грн - с 33035 до 49866 грн. Относительный прирост составил 50,9% или около 51%.

В Луцком районе средняя цена выросла с 32 720 до 50 874 грн/м² – на 55,5%. Она превышает общеобластной показатель на 1008 грн/м².

В Ковельском районе средняя стоимость, напротив, снизилась с 35 762 до 32 727 грн/м², или на 8,5%. В то же время в самом Ковеле показатель вырос с 28 364 до 32 727 грн/м² — на 15,4%.

Так что даже в пределах одного района общая динамика и изменение цены в отдельном городе могут отличаться. В октябре 2026 года средняя цена в Луцком районе была на 18 147 грн/м² выше, чем в Ковельском.

Рованцы показали наибольший рост, Липины остались самыми дорогими

Наибольшее повышение среди населенных пунктов с ценами за два периода зафиксировано в Рованцах. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 24 075 до 49 709 грн – на 25 634 грн, или на 106,5%.
Таким образом, показатель Рованцев более чем удвоился и почти сравнялся со средним по области.

В Струмовке рост был более умеренным: с 32 739 до 38 240 грн/м², или на 16,8%. Несмотря на наличие дорогостоящих объектов, средняя цена в этом населенном пункте остается ниже, чем в Рованцах, Подгайцах и Липинах.

Липины сохранили самую высокую среднюю стоимость среди населенных пунктов с актуальными ценами – 53 401 грн/м². Однако по сравнению с октябрем 2025 года, когда показатель составил 63259 грн/м², он снизился на 9858 грн, или на 15,6%.

В Подгайцах средняя цена в октябре 2026 составила 48 085 грн/м². В предыдущем годовом срезе ценового показателя для этого населённого пункта не было.

В Боратине, Змиенцах и Тарасово в октябре 2026 года нет активного предложения в исследуемых городках: объекты распроданы или заморожены. В Свитязе проект заморозили. Выбытие этих объектов по продаже также изменяет средние цены района и области.

От 32,7 до 73,5 тыс. грн. за квадратный метр

Минимальная стоимость квадратного метра в октябре 2026 года зафиксирована в проекте «Таунхаусы на Возрождение» в Ковеле – 32 727 грн.

Максимальная цена составляет 73 528 грн/м² в коттеджном городке «У леса» в Струмовке.

Разница между самыми доступными и дорогими предложениями достигает 40 801 грн/м². Максимальная цена превышает минимальную примерно в 2,25 раза.
В то же время Струмовка имеет наивысшую цену отдельного объекта и средний показатель 38 240 грн/м². Это показывает значительную разницу цен между проектами даже в пределах одного населенного пункта.

Больше всего изменилась средняя цена дуплексов

Наибольший процентный прирост среди типов недвижимости показали дуплексы. Их средняя стоимость увеличилась с 25 882 до 43 147 грн/м² – на 17 265 грн, или на 66,7%.

Средняя цена таунхаусов увеличилась с 30492 до 37272 грн/м². Абсолютный прирост составил 6780 грн, относительный — 22,2%.

Самой сдержанной была динамика коттеджей: с 56630 до 59196 грн/м², или на 4,5%. В то же время именно коттеджи остаются самым дорогим форматом. Их квадратный метр в среднем на 58,8% дороже, чем в таунхаусах.

Через год изменилось соотношение цен между таунхаусами и дуплексами. В октябре 2025 года квадратный метр дуплекса стоил дешевле, а в октябре 2026 его средняя цена уже превышала показатель таунхаусов на 5 875 грн.

Таунхаусы таким образом остаются самым доступным из трех представленных форматов по средней стоимости квадратного метра.

Ценовой разрыв между готовыми городками и строительством сократился

Средняя цена в построенных городках выросла с 24 243 до 47 789 грн/м² – на 23 546 грн, или на 97,1%.

В строящихся городках показатель увеличился с 39 424 до 50 664 грн/м² — на 11 240 грн, или на 28,5%.

В результате ценовой разрыв между этими категориями существенно сузился. Если в октябре 2025 года квадратный метр в строящихся городках был в среднем на 62,6% дороже, чем в построенных, то через год разница составляла всего 6%, или 2 875 грн/м².

На соотношение этих характеристик оказывает влияние переход объектов меж стадиями. Когда городок достраивают, его предложение переходит из категории «строящийся» в категорию «построен». После завершения продаж готовый объект уже не участвует в формировании актуальной средней цены.

В небольших сегментах выход или выбытие даже одного проекта может существенно изменить средний показатель. Именно поэтому почти двукратное увеличение средней цены готового жилья следует рассматривать вместе с обновлением предложения этой категории.

Новые проекты выходят на рынок с более высокой ценой

По наблюдениям Zagorodna.com, новые объекты на Волыни выходят в продажу с высокой стартовой стоимостью квадратного метра. Они формируют новый уровень предложения, тогда как часть жилья по более низким ценам постепенно распродается.

Сочетание этих действий увеличивает средний показатель даже без единообразного пересмотра цен во всех городах. Если из продажи выбывает более доступный проект, а появляется более дорогой, средняя цена населенного пункта или отдельного формата может измениться достаточно резко.

Так же снижение среднего показателя может сопровождать продажу более дорогих объектов и увеличение доли более доступного жилья. Это объясняет, почему динамика отдельных населённых пунктов существенно отличается от общеобластной.

Стройматериалы и рабочая сила повышают стоимость строительства

По оценке Zagorodna.com, существенное влияние на стоимость загородного жилья оказывают затраты на строительные материалы и оплату труда. Удорожание конструкций, кровли, утепления, окон и инженерного оборудования увеличивает бюджет реализации проекта. Стоимость работ также закладывается в конечную цену жилья.

Для новых городков эти расходы учитываются уже при формировании стартовой цены. В строящихся проектах изменение себестоимости может сказываться на стоимости следующих очередей и домов, выходящих в продажу.

В условиях войны дополнительное значение имеют доступность работников, организация поставок и расходы на энергообеспечение. Это увеличивает зависимость конечной цены от фактического бюджета строительства.

Спрос на западные регионы поддерживает цены

Согласно наблюдениям Zagorodna.com, спрос на жилье в западных регионах является еще одним фактором влияния на стоимость коттеджных городков Волыни. Поиск нового места жительства из-за войны и перемещения семей поддерживают интерес к домам и таунхаусам в этой части страны.

В то же время, для покупателей важны возможность переезда, транспортная доступность, коммуникации и близость к городской инфраструктуре. Поэтому спрос распределяется между городками неравномерно, а готовые к проживанию объекты могут иметь преимущество для семей, нуждающихся в ближайшее время.

Расстояние до Луцка влияет на ценовые позиции городков

Близость к областному центру является одним из факторов формирования стоимости. Для покупателей загородного жилья имеют значение ежедневные поездки на работу, доступ в школы, медицинские учреждения, магазины и другие услуги Луцка.

Удобное сообщение и небольшое расстояние до города могут поддерживать более высокую цену. По мере увеличения удаленности большую роль играют затраты времени на дорогу и наличие собственной инфраструктуры в населенном пункте.

Поскольку в исследуемых городках самого Луцка жилье уже распродано, часть выбора покупателей перемещается в пригород. В то же время, расстояние работает вместе с другими характеристиками: площадью участка, качеством дома, готовностью и обеспечением коммуникациями. Поэтому цены соседних проектов могут существенно разниться.

Выводы

За октябрь 2025-октябрь 2026 года средняя цена предложения в коттеджных городках Волыни увеличилась примерно на 51% - до 49 866 грн/м². Это изменение сформировалось под влиянием обновления состава объектов в продаже, выхода новых более дорогих проектов и затрат на строительство.

Больше всего среди населенных пунктов изменился показатель Рованцев - на 106,5%. Липины остались самыми дорогими по средней цене, несмотря на ее снижение на 15,6%. Максимальная стоимость отдельного объекта зафиксирована в КМ «У леса» в Струмовке — 73 528 грн/м².

Среди форматов наибольший прирост средней цены показали дуплексы – 66,7%. Коттеджи сохранили высокую стоимость квадратного метра, а таунхаусы — самую низкую.

Продажа готового жилья, завершение строительства и выход новых объектов существенно изменяют ценовую картину небольшого регионального рынка. Спрос на западные области и близость Луцка дополнительно влияют на ценовые позиции конкретных городков.

Прогноз на 2027 год

По оценке Zagorodna.com, новые проекты и дальше могут выходить на рынок по более высоким ценам, если расходы на материалы и рабочую силу будут расти. Продажа более доступного жилья также способна повышать среднюю стоимость остающегося на рынке предложения.

Лучшие предпосылки для удержания ценовых позиций будут иметь городки с удобным сообщением с Луцком, обустроенными коммуникациями и высокой готовностью. Спрос на западные регионы будет поддерживать интерес к такому жилью, однако темпы продаж будут зависеть от платежеспособности семей и ситуации безопасности.

Средние показатели отдельных населенных пунктов и стадий готовности могут и дальше существенно колебаться из-за завершения продаж, достройки городков и появления новых проектов. Поэтому повторение годового прироста на 51% не является базовым сценарием для каждого объекта.

При ограниченном бюджете покупателей застройщики могут поддерживать продажи рассрочкой и индивидуальными условиями оплаты. Дальнейшую динамику будет определять баланс между себестоимостью нового строительства, составом доступного предложения и реальными возможностями покупателей.

Об авторе
Материал подготовил Виктор Коваленко – руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», аналитик рынка загородной недвижимости Украины.

Источник данных: собственная база коттеджных городков Zagorodna.com, октябрь 2025 - октябрь 2026 года.

© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.

www.zagorodna.com