Автор: Виктор Коваленко
Сравнение данных портала Zagorodna.com за октябрь 2025 и октябрь 2026 показывает: рынок расширяется преимущественно в уже сформированном пригородном поясе областного центра. Таунхаусы остаются наиболее распространенным форматом, тогда как предложение дуплекса и коттеджей постепенно увеличивается.
Количество городков выросло на 12,5%
По состоянию на октябрь 2026 года в Волынской области имеется 27 коттеджных городков по сравнению с 24 годом ранее. Абсолютный прирост составляет три городка.
Основная часть предложения сосредоточена в Луцком районе без учета города Луцка. Здесь количество городков увеличилось с 18 до 21, или на 16,7%. На эту территорию приходится 77,8% областного показателя.
В самом Луцке количество осталось неизменным – четыре городка.
Еще два расположены в Ковельском районе, также без изменений за год.
Итого Луцк и Луцкий район охватывают 25 из 27 городков области, или 92,6%.
Такая концентрация означает, что развитие регионального рынка в значительной степени определяется ситуацией в Луцке и его пригородах. За пределами этой территории предложение остается единичным.
Рованцы, Липины и Подгайцы обеспечили весь прирост
Коттеджные городки представлены в 10 населенных пунктах области. Через год география их размещения не расширилась: количество увеличилось там, где этот сегмент уже был представлен.
Лидером остается Струмовка – 8 городков, или 29,6% общего количества на Волыни. По сравнению с октябрем 2025 ее показатель не изменился.
На втором месте — Рованцы, где количество городков увеличилось с четырех до пяти, или на 25%.
В Луцке, как и годом ранее, насчитывается четыре городка.
В Липинах количество выросло с двух до трех, или на 50%.
В Подгайцах - с одного до двух, то есть вдвое. Каждый из этих населенных пунктов добавил по одному городку.
В Змиенце, Боратыне, Тарасово, Свитязе и Ковеле осталось по одному городку.
Таким образом Рованцы, Липины и Подгайцы обеспечили до трети годового прироста области. Струмовка сохранила позицию самой большой ячейки коттеджной застройки, но расширение предложения произошло в других пригородах Луцка.
Таунхаусы сохраняют лидерство
Таунхаусы остаются самым распространенным типом жилья в коттеджных городках Волыни. В октябре 2026 года этот формат представлен в 19 городках по сравнению с 18 годом ранее. Прирост составляет один объект или 5,6%.
Количество городков с коттеджами увеличилось с шести до семи – на 16,7%.
Дуплексы представлены в четырех городках против трех в октябре 2025 года, что соответствует росту на 33,3%.
Все три формата добавили по одному городку. Дуплексы показали самый высокий процентный прирост благодаря меньшему начальному количеству, однако по распространенности они существенно уступают таунхаусам.
По материалам исследования, коттеджи расположены в пригородах Луцка, в то время как в самом областном центре в пределах исследуемого сегмента представлены таунхаусы.
Следовательно, структура предложения сохраняет ориентацию на сблокированное жилье. Коттеджи и дуплексы расширяют выбор, но пока не меняют ведущую позицию таунхаусов.
Почти три четверти городков уже построены
Количество городков со статусом «построено» возросло с 16 до 20 – на четыре, или на 25%. Их доля в общем количестве увеличилась с 66,7% до 74,1%, то есть на 7,4 процентных пункта.
Одновременно количество городков в категории «строящийся» сократилось с восьми до семи, или на 12,5%. Доля этой категории снизилась с 33,3% до 25,9%.
Таким образом, в структуре рынка усилилось присутствие построенных городков. К октябрю 2026 года к этой категории относятся почти три четверти всех коттеджных городков области.
Замороженных проектов стало больше
Количество замороженных коттеджных городков выросло с одного в октябре 2025 года до трех в октябре 2026-го.
Это свидетельствует о неравномерности развития рынка: наряду с увеличением общего количества городков и готовых объектов сохраняются остановленные проекты. Возобновление работ в них остается одним из факторов, определяющих дальнейшую динамику предложения.
Как война и экономические факторы влияют на рынок
Война формирует спорные условия для жилищного строительства. Перемещение населения может поддерживать потребность в жилье в западных областях, однако решения о покупке зависят от доходов, сбережений и планов семей по дальнейшему проживанию. Военная неопределенность сдерживает долгосрочные финансовые обязательства, в частности, приобретение жилья на ранних стадиях строительства.
Для застройщиков дополнительную нагрузку создают затраты на материалы, подрядные работы и энергообеспечение. Дефицит квалифицированных работников усложняет организацию работ, а перебои с электроснабжением могут увеличивать затраты и продлевать сроки строительства. Эти общеукраинские факторы формируют условия работы и для волынских девелоперов.
Важным остается доступ к финансированию. Для покупателей значение имеют размер первого взноса, условия рассрочки и возможность получения кредита на конкретный объект. Для застройщиков достаточность собственных средств и поступлений от продаж для продолжения работ. При ограниченном финансировании реализация новых очередей может растягиваться во времени.
Для пригородов Луцка особое значение имеют транспортное сообщение, состояние дорог, доступ к школам, магазинам и рабочим местам. Концентрация 92,6% городков в Луцке и Луцком районе показывает, как тесно этот сегмент связан с областным центром.
По оценке Zagorodna.com, в условиях войны конкурентным преимуществом загородного жилья могут быть готовность к заселению, энергоэффективности и возможности резервного питания. В то же время, расходы на обустройство и содержание дома влияют на общий бюджет покупки. Поэтому перспективы городка зависят не только от формата жилья, но и его инженерного обеспечения и расположения.
Выводы
За октябрь 2025-октябрь 2026 года количество коттеджных городков Волыни увеличилось на 12,5%. Рост остался локальным: все три дополнительных городка пришлись на Рованцы, Липины и Подгайцы, а количество населенных пунктов с такой застройкой не изменилось.
Таунхаусы сохраняют первенство по распространенности. Коттеджи и дуплексы расширяют свое присутствие, но пока не изменяют общую структуру предложения.
Увеличение доли построенных городков до 74,1% совмещается с ростом количества замороженных проектов. Рынок расширяется, но развитие отдельных городков остается неравномерным.
Прогноз
По оценке Zagorodna.com наиболее вероятным сценарием является постепенное расширение предложения преимущественно в пригородах Луцка. Рованцы, Липины и Подгайцы уже обеспечили весь годовой прирост, а Струмовка сохраняет наибольшее количество городков. Именно сложившиеся центры застройки будут оставаться основой регионального рынка.
Таунхаусы, вероятно, удержат лидерство по распространенности. Коттеджи и дуплексы могут постепенно расширять свое присутствие, однако в ближайшее время существенное изменение соотношения форматов маловероятно.
Темпы развития будут зависеть от ситуации безопасности, платежеспособности покупателей и возможностей застройщиков финансировать работы. Улучшение этих условий будет способствовать появлению новых проектов и восстановлению остановленных. Сохранение военной неопределенности, кадрового дефицита и высоких издержек будет сдерживать активность.
Конкурентные преимущества будут иметь городки с понятными сроками реализации, обустроенными коммуникациями и удобным сообщением с Луцком. Значение готовности жилья и затрат на его дальнейшее содержание остается высоким.
Об авторе
Материал подготовил Виктор Коваленко – руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», аналитик рынка загородной недвижимости Украины.
Источник данных: собственная база коттеджных городков Zagorodna.com, октябрь 2025 - октябрь 2026 года.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии