Автор: Віктор Коваленко
Порівняння даних порталу Zagorodna.com за жовтень 2025 та жовтень 2026 року показує: ринок розширюється переважно в уже сформованому передміському поясі обласного центру. Таунхауси залишаються найпоширенішим форматом, тоді як пропозиція дуплексів і котеджів поступово збільшується.
Кількість містечок зросла на 12,5%
Станом на жовтень 2026 року у Волинській області налічується 27 котеджних містечок проти 24 роком раніше. Абсолютний приріст становить три містечка.
Основна частина пропозиції зосереджена в Луцькому районі, без урахування міста Луцька. Тут кількість містечок збільшилася з 18 до 21, або на 16,7%. На цю територію припадає 77,8% обласного показника.
У самому Луцьку кількість залишилася незмінною — чотири містечка.
Ще два розташовані в Ковельському районі, також без змін за рік.
Разом Луцьк і Луцький район охоплюють 25 із 27 містечок області, або 92,6%.
Така концентрація означає, що розвиток регіонального ринку значною мірою визначається ситуацією в Луцьку та його передмістях. За межами цієї території пропозиція залишається поодинокою.
Рованці, Липини та Підгайці забезпечили весь приріст
Котеджні містечка представлені в десяти населених пунктах області. За рік географія їхнього розміщення не розширилася: кількість збільшилася там, де цей сегмент уже був представлений.
Лідером залишається Струмівка — 8 містечок, або 29,6% загальної кількості на Волині. Порівняно з жовтнем 2025 року її показник не змінився.
На другому місці — Рованці, де кількість містечок збільшилася з чотирьох до п’яти, або на 25%.
У Луцьку, як і роком раніше, налічується чотири містечка.
У Липинах кількість зросла з двох до трьох, або на 50%.
У Підгайцях — з одного до двох, тобто вдвічі.
Кожен із цих населених пунктів додав по одному містечку.
У Зміїнці, Боратині, Тарасовому, Світязі та Ковелі залишилося по одному містечку.
Таким чином, Рованці, Липини та Підгайці забезпечили по третині річного приросту області. Струмівка зберегла позицію найбільшого осередку котеджної забудови, але розширення пропозиції відбулося в інших передмістях Луцька.
Таунхауси зберігають лідерство
Таунхауси залишаються найпоширенішим типом житла в котеджних містечках Волині. У жовтні 2026 року цей формат представлений у 19 містечках проти 18 роком раніше. Приріст становить один об’єкт, або 5,6%.
Кількість містечок із котеджами збільшилася із шести до семи — на 16,7%.
Дуплекси представлені в чотирьох містечках проти трьох у жовтні 2025 року, що відповідає зростанню на 33,3%.
Усі три формати додали по одному містечку. Дуплекси показали найвищий відсотковий приріст завдяки меншій початковій кількості, проте за поширеністю вони суттєво поступаються таунхаусам.
За матеріалами дослідження, котеджі розташовані в передмістях Луцька, тоді як у самому обласному центрі в межах досліджуваного сегмента представлені таунхауси.
Отже, структура пропозиції зберігає орієнтацію на зблоковане житло. Котеджі та дуплекси розширюють вибір, але поки не змінюють провідної позиції таунхаусів.
Майже три чверті містечок уже збудовані
Кількість містечок зі статусом «збудовано» зросла з 16 до 20 — на чотири, або на 25%. Їхня частка в загальній кількості збільшилася з 66,7% до 74,1%, тобто на 7,4 відсоткового пункту.
Одночасно кількість містечок у категорії «будується» скоротилася з восьми до семи, або на 12,5%. Частка цієї категорії знизилася з 33,3% до 25,9%.
Таким чином, у структурі ринку посилилася присутність збудованих містечок. На жовтень 2026 року до цієї категорії належать майже три чверті всіх котеджних містечок області.
Заморожених проєктів стало більше
Кількість заморожених котеджних містечок зросла з одного у жовтні 2025 року до трьох у жовтні 2026-го.
Це свідчить про нерівномірність розвитку ринку: поряд зі збільшенням загальної кількості містечок та готових об’єктів зберігаються зупинені проєкти. Відновлення робіт у них залишається одним із чинників, які визначатимуть подальшу динаміку пропозиції.
Як війна та економічні чинники впливають на ринок
Війна формує суперечливі умови для житлового будівництва. Переміщення населення може підтримувати потребу в житлі в західних областях, проте рішення про купівлю залежать від доходів, заощаджень і планів родин щодо подальшого проживання. Воєнна невизначеність стримує довгострокові фінансові зобов’язання, зокрема придбання житла на ранніх стадіях будівництва.
Для забудовників додаткове навантаження створюють витрати на матеріали, підрядні роботи та енергозабезпечення. Дефіцит кваліфікованих працівників ускладнює організацію робіт, а перебої з електропостачанням можуть збільшувати витрати й подовжувати строки будівництва. Ці загальноукраїнські чинники формують умови роботи й для волинських девелоперів.
Важливим залишається доступ до фінансування. Для покупців значення мають розмір першого внеску, умови розтермінування та можливість отримати кредит на конкретний об’єкт. Для забудовників — достатність власних коштів і надходжень від продажів для продовження робіт. За обмеженого фінансування реалізація нових черг може розтягуватися в часі.
Для передмість Луцька окреме значення мають транспортне сполучення, стан доріг, доступ до шкіл, магазинів і робочих місць. Концентрація 92,6% містечок у Луцьку та Луцькому районі показує, наскільки тісно цей сегмент пов’язаний з обласним центром.
За оцінкою Zagorodna.com, в умовах війни конкурентною перевагою заміського житла можуть бути готовність до заселення, енергоефективність і можливість резервного живлення. Водночас витрати на облаштування та утримання будинку впливають на загальний бюджет покупки. Тому перспективи містечка залежать не лише від формату житла, а й від його інженерного забезпечення та розташування.
Висновки
За жовтень 2025 — жовтень 2026 року кількість котеджних містечок Волині збільшилася на 12,5%. Зростання залишилося локальним: усі три додаткові містечка припали на Рованці, Липини та Підгайці, а кількість населених пунктів із такою забудовою не змінилася.
Таунхауси зберігають першість за поширеністю. Котеджі та дуплекси розширюють свою присутність, але поки не змінюють загальної структури пропозиції.
Збільшення частки збудованих містечок до 74,1% поєднується зі зростанням кількості заморожених проєктів. Ринок розширюється, проте розвиток окремих містечок залишається нерівномірним.
Прогноз
За оцінкою Zagorodna.com, найімовірнішим сценарієм є поступове розширення пропозиції переважно в передмістях Луцька. Рованці, Липини та Підгайці вже забезпечили весь річний приріст, а Струмівка зберігає найбільшу кількість містечок. Саме сформовані осередки забудови залишатимуться основою регіонального ринку.
Таунхауси, ймовірно, утримають лідерство за поширеністю. Котеджі та дуплекси можуть поступово розширювати свою присутність, проте найближчим часом суттєва зміна співвідношення форматів малоймовірна.
Темпи розвитку залежатимуть від безпекової ситуації, платоспроможності покупців і можливостей забудовників фінансувати роботи. Поліпшення цих умов сприятиме появі нових проєктів та відновленню зупинених. Збереження воєнної невизначеності, кадрового дефіциту й високих витрат стримуватиме активність.
Конкурентні переваги матимуть містечка зі зрозумілими строками реалізації, облаштованими комунікаціями та зручним сполученням із Луцьком. Значення готовності житла й витрат на його подальше утримання залишатиметься високим.
Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, жовтень 2026 року.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі