Автор: Віктор Коваленко
Цінові зміни на ринку котеджних містечок Вінниччини виявилися нерівномірними. Вони відрізняються залежно від місця розташування, типу нерухомості та готовності забудови. Найвищі середні ціни серед приміських локацій зафіксовано у Прибузькому та Лисогорі, а доступніший рівень пропозиції зберігають Якушинці.
Передмістя випередило Вінницю за ціною квадратного метра
У вересні 2026 року середня вартість квадратного метра у котеджних містечках Вінницького району без урахування обласного центру становила 46 165 грн/м². Роком раніше показник дорівнював 33 049 грн/м². Збільшення становить 13 116 грн/м², або 39,7%.
У самій Вінниці середня ціна підвищилася з 39 664 до 42 901 грн/м² — на 3 237 грн/м², або 8,2%.
Таким чином, співвідношення міста й передмістя змінилося. У вересні 2025 року квадратний метр у Вінниці був у середньому приблизно на 20% дорожчим. У вересні 2026-го приміський показник уже перевищував міський на 7,6%, або на 3 264 грн/м².
Це відображає посилення цінових позицій приміської пропозиції. Водночас структура забудови відрізняється: у Вінниці сильніше домінують таунхауси, тоді як за її межами ширше представлені окремі котеджі.
Котеджі подорожчали найбільше
Серед досліджених типів нерухомості найвищу середню вартість квадратного метра мають котеджі — 49 170 грн/м².
У вересні 2025 року показник становив 36 044 грн/м². За рік він збільшився на 13 126 грн/м², або на 36,4%. Це найбільший приріст серед форматів, для яких є річне порівняння.
Котеджі також випередили таунхауси за середньою ціною метра. Роком раніше їхні показники були близькими, причому таунхауси коштували дещо дорожче. У вересні 2026 року квадратний метр котеджу вже перевищував таунхаусний на 4 531 грн, або на 10,2%.
Отже, найпомітніше зміщення цінового рівня відбулося саме у сегменті окремих будинків.
Таунхауси залишаються основним форматом із нижчою ціною метра
Середня вартість квадратного метра у таунхаусах становить 44 639 грн/м² проти 36 537 грн/м² у вересні 2025 року. Річне збільшення — 8 102 грн/м², або 22,2%.
Цей показник близький до середнього обласного рівня, але темп його зміни нижчий, ніж у котеджів та дуплексів.
Таунхауси залишаються найпоширенішим форматом організованої малоповерхової забудови Вінниччини: вони представлені у 46 із 65 котеджних містечок області. Нижча порівняно з окремими котеджами середня ціна метра зберігає цінову відмінність між цими форматами.
Дуплекси додали майже 29%, квадрекси мають найнижчий показник
Середня вартість квадратного метра у дуплексах зросла з 29 410 до 37 925 грн/м². Різниця становить 8 515 грн/м², або 29%.
За темпом річного збільшення дуплекси посідають друге місце після котеджів. Водночас їхній середній квадрат залишається дешевшим, ніж у таунхаусах та окремих будинках.
Найнижчий показник серед наведених типів нерухомості мають квадрекси — 33 929 грн/м². Цей формат представлений лише в одному містечку області, тому його цінова характеристика відображає вузьку пропозицію. Порівняльного показника за вересень 2025 року немає.
Таким чином, у вересні 2026 року цінова послідовність форматів виглядає так: котеджі, таунхауси, дуплекси та квадрекси — від найвищої до найнижчої середньої вартості метра.
Збудовані містечка випередили споруджувані за ціною
Середня вартість квадратного метра у збудованих котеджних містечках підвищилася з 34 892 до 45 650 грн/м². За рік показник збільшився на 10 758 грн/м², або на 30,8%.
У споруджуваних містечках середня ціна зросла з 36 529 до 44 828 грн/м² — на 8 299 грн/м², або на 22,7%.
Співвідношення цих категорій також змінилося. У вересні 2025 року середній квадрат у споруджуваних містечках був на 4,7% дорожчим за показник збудованих. У вересні 2026 року збудовані об’єкти вже перевищували споруджувані на 822 грн/м², або на 1,8%.
Розрив залишається невеликим. За середньою ціною метра обидві категорії наблизилися до рівня 45 тис. грн, хоча готовність та умови придбання конкретного житла можуть суттєво відрізнятися.
Прибузьке очолює рейтинг приміських локацій
Найвищу середню вартість серед приміських населених пунктів із наявними ціновими даними зафіксовано у Прибузькому — 53 512 грн/м². Це на 18,7% більше за середній показник Вінницької області.
Роком раніше середня ціна тут становила 38 126 грн/м². Збільшення — 40,4%.
Друге місце посідає Лисогора — 51 669 грн/м², що на 14,6% перевищує обласний рівень.
У Хижинцях середня вартість становить 45 864 грн/м², в Агрономічному — 45 315 грн/м². Обидва показники дещо вищі за середній по області.
В Агрономічному ціна збільшилася з 33 449 грн/м² у вересні 2025 року — на 35,5%.
Якушинці зберігають доступніший рівень пропозиції
У Бохониках середня вартість квадратного метра становить 40 425 грн, у Вінницьких Хуторах — 38 250 грн.
Нижчий середній показник серед досліджених приміських локацій мають Якушинці — 32 766 грн/м². Це на 27,3% менше за середню вартість по Вінниччині.
Порівняно з вереснем 2025 року, коли ціна становила 26 899 грн/м², показник Якушинців збільшився на 21,8%. Попри річне підвищення, локація зберегла доступніший рівень відносно інших населених пунктів із наявними ціновими даними.
Між найдешевшою та найдорожчою пропозиціями — майже трикратна різниця
Максимальна заявлена вартість квадратного метра у котеджних містечках Вінниччини становить 85 549 грн/м². Її зафіксовано у КМ «Флагман Шкуринці» у Прибузькому Вінницького району.
Мінімальна ціна окремої пропозиції — 29 167 грн/м² у котеджному містечку в Якушинцях.
Розрив між крайніми значеннями становить 56 382 грн/м². Найдорожчий квадрат приблизно у 2,9 раза перевищує найдоступніший.
Такий діапазон відображає неоднорідність ринку, де представлене житло різних форматів, площ, готовності та комплектації. Середні показники характеризують заявлені ціни пропозиції; на їхню динаміку впливають як перегляд вартості, так і зміна складу об’єктів у продажу.
Що визначатиме подальшу цінову динаміку
Для ринку котеджних містечок важливими залишаються витрати на будівництво, фінансування проєктів та платоспроможність покупців. Значення мають також готовність будинку, підключені комунікації, благоустрій території та транспортне сполучення з Вінницею.
В умовах війни додатковими чинниками є безпекові ризики, надійність інженерних систем, енергоефективність та можливість резервного забезпечення житла електроенергією і водою.
Збільшення цінових показників у збудованих містечках випередило зміну вартості у споруджуваних. Якщо така тенденція збережеться, готовність до проживання може стати вагомішою складовою цінової конкуренції між проєктами.
Прогноз: рівномірного підвищення цін очікувати не варто
У найближчі квартали цінові зміни, ймовірно, відрізнятимуться залежно від формату та характеристик містечка.
Завершення будівництва, підключення комунікацій і розвиток інфраструктури можуть створювати підстави для перегляду вартості в окремих проєктах. Водночас бюджет покупців і конкуренція обмежуватимуть можливості продавців підвищувати ціни.
Котеджі увійшли в новий період із найвищою середньою вартістю метра та найбільшою річною зміною. Таунхауси зберігають широку представленість, а дуплекси й квадрекси — нижчі середні цінові показники.
Подальша динаміка залежатиме від того, наскільки ціни відповідатимуть характеристикам житла та можливостям покупців. Зафіксовані річні темпи не означають їх автоматичного повторення у наступному періоді.
Висновки
За рік середня вартість квадратного метра у котеджних містечках Вінниччини збільшилася на 27,2% — до 45 077 грн/м². Передмістя випередило Вінницю за середнім ціновим рівнем.
Найбільше змінився показник котеджів — на 36,4%. Дуплекси додали 29%, таунхауси — 22,2%. Збудовані містечка продемонстрували більшу річну зміну, ніж споруджувані, та дещо перевищили їх за середньою ціною метра.
Прибузьке й Лисогора залишаються найдорожчими серед досліджених приміських локацій, а Якушинці зберігають доступніший рівень пропозиції. Подальші зміни формуватимуться під впливом готовності об’єктів, витрат на будівництво та платоспроможності покупців.
Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, вересень 2026 року.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі